相続マンション売却に必要な基本書類
相続により中古マンションを売却する場合、通常の売却手続きに加えて、相続特有の書類準備が必要になります。相続登記と売却を並行して進めるケースも多いため、段階別に必要書類を整理しておくことが重要です。
この記事のポイント
- 相続マンション売却では、通常の売却書類に加えて相続登記関連書類が必要
- 遺産分割協議書、戸籍謄本、相続登記完了証明書など相続特有の書類を準備
- 相続税の取得費加算の特例など税務上の優遇措置を受けるための書類を把握
- 相続登記完了前でも売却準備は可能だが、売買契約は登記完了後が原則
- 書類の有効期限や取得タイミングに注意し、専門家との連携を推奨
(1) 本人確認書類
売却手続きでは、売主となる相続人の本人確認書類が必要です。
- 運転免許証
- マイナンバーカード
- パスポート
相続人が複数いる場合は、遺産分割協議で売却を担当する相続人（代表相続人）の本人確認書類を準備します。ただし、共有名義で売却する場合は、共有者全員の本人確認書類が必要です。
(2) 登記済権利証・登記識別情報
不動産の所有権を証明する書類で、売却時に必須です。
- 登記済権利証（2005年以前に登記された物件）
- 登記識別情報通知（2005年以降に登記された物件）
相続登記が完了すると、相続人に新しい登記識別情報が発行されます。被相続人の登記済権利証がない場合でも、法務局で「事前通知制度」や司法書士による本人確認手続きで対応可能です。
(3) 印鑑証明書・実印
売買契約書や委任状への押印には、実印と印鑑証明書が必要です。
- 印鑑証明書は発行から3か月以内のものを使用
- 遺産分割協議書にも相続人全員の実印と印鑑証明書が必要
(4) 固定資産税納税通知書
固定資産税の精算や登録免許税の計算に使用します。
- 毎年4～6月頃に市区町村から郵送される
- 紛失した場合は、市区町村役場で固定資産評価証明書を取得可能
相続特有の必要書類（相続登記・遺産分割関連）
相続によるマンション売却では、相続登記に必要な書類が追加されます。
(1) 戸籍謄本・除籍謄本（被相続人の出生から死亡まで）
相続人を確定するために、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本が必要です。
| 書類名 | 取得先 | 備考 |
|---|---|---|
| 戸籍謄本 | 本籍地の市区町村役場 | 転籍があれば複数自治体から取得 |
| 除籍謄本 | 本籍地の市区町村役場 | 死亡により除籍された記録 |
| 改製原戸籍 | 本籍地の市区町村役場 | 戸籍法改正前の記録 |
これらの書類は、法務局の相続登記手続きで詳細が公開されています。2024年4月から相続登記が義務化され、相続開始から3年以内に登記しないと過料の対象となるため、早めの準備が重要です。
(2) 遺産分割協議書（相続人全員の実印押印）
相続人が複数いる場合、遺産分割協議書で誰がマンションを相続するかを明確にします。
遺産分割協議書の要件
- 相続人全員の署名・実印押印
- 相続人全員の印鑑証明書の添付（発行から3か月以内）
- マンションの所在地、家屋番号、敷地権の明記
法務局の遺産分割協議書作成ガイドによれば、協議書の様式は自由ですが、登記に使用する場合は不動産の表示を正確に記載する必要があります。司法書士に作成を依頼することで、登記に必要な形式を満たせます（費用は数万円程度）。
(3) 法定相続情報一覧図
法定相続情報一覧図は、法定相続人が誰で、それぞれどういった関係なのかを一覧化した図です。法務局で認証を受けることで、戸籍謄本の束の代わりに使用できます。
メリット
- 複数の手続き（相続登記、銀行口座解約、保険金請求など）で戸籍謄本を何度も提出する必要がない
- 無料で何通でも交付可能
(4) 相続登記完了証明書
相続登記が完了すると、法務局から登記完了証と登記識別情報通知が交付されます。これらは売却時の所有権移転登記で必要になります。
相続登記の申請から完了まで、通常1～2週間程度かかります。
マンション特有の必要書類
中古マンション売却では、管理組合関連の書類が必要です。
(1) 管理規約・使用細則
管理規約は、マンションの共用部分の使用ルールや管理組合の運営方針を定めた書類です。
- ペット飼育の可否
- リフォーム制限
- 専有部分の使用ルール
国土交通省のマンション標準管理規約を参考に、各マンションで独自の規約が定められています。管理組合または管理会社から取得できます。
(2) 修繕積立金・管理費関連書類
マンション売却時には、以下の書類が必要です。
- 管理費・修繕積立金の滞納がないことの証明書
- 修繕積立金残高証明書
- 管理費・修繕積立金の月額証明書
滞納がある場合、売却時に精算する必要があります。管理組合から取得できます（発行に1～2週間程度）。
(3) 長期修繕計画書
長期修繕計画書は、今後10～30年の修繕予定と必要資金を示した計画書です。買主が購入判断をする際の重要資料となります。
(4) 総会議事録
直近の総会議事録（1～2年分）があると、管理組合の運営状況を買主に示すことができます。
税務関連の必要書類
相続マンションを売却する際には、税務上の優遇措置を受けるための書類も重要です。
(1) 相続税申告書の控え
相続税を申告した場合、相続税申告書の控えが必要です。相続税の取得費加算の特例を受ける際に使用します。
(2) 相続税の取得費加算の特例適用書類
国税庁の「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」によれば、相続開始から3年10か月以内に相続財産を売却した場合、相続税額の一部を譲渡所得の取得費に加算できます。
必要書類
- 相続税申告書の控え
- 相続財産の取得費に関する明細書
- 譲渡所得の内訳書
この特例を適用することで、譲渡所得税を軽減できる可能性があります。税理士への相談を推奨します。
(3) 譲渡所得税申告用の取得費証明書類
相続物件の場合、被相続人の取得時期・取得費を引き継ぎます。
- 被相続人が購入した際の売買契約書
- 購入時の領収書（仲介手数料、登記費用など）
- リフォーム費用の領収書
これらの書類がない場合、売却価格の5%を取得費とみなす概算取得費を使用できますが、税額が高くなる可能性があります。
(4) 固定資産評価証明書
登録免許税の計算や税務申告に使用します。市区町村役場で取得できます（発行手数料は数百円）。
売却段階別の書類チェックリスト
相続マンション売却を段階別に整理します。
(1) 相続登記前：遺産分割協議段階
| 手続き | 必要書類 | 取得先 |
|---|---|---|
| 相続人の確定 | 戸籍謄本（被相続人の出生～死亡、相続人全員） | 本籍地の市区町村役場 |
| 遺産分割協議 | 遺産分割協議書、印鑑証明書（相続人全員） | 協議で作成、市区町村役場 |
| 相続登記申請 | 登記申請書、固定資産評価証明書 | 法務局、市区町村役場 |
注意点：この段階では売買契約はできませんが、不動産会社への査定依頼や買主探しは可能です。並行して準備を進めることで、相続登記完了後すぐに売却手続きに進めます。
(2) 相続登記完了後：売却準備段階
| 手続き | 必要書類 | 取得先 |
|---|---|---|
| 不動産査定 | 登記済権利証、固定資産税納税通知書 | 既存書類 |
| 媒介契約 | 本人確認書類、印鑑証明書 | 既存書類 |
(3) 売買契約時：契約締結段階
| 手続き | 必要書類 | 取得先 |
|---|---|---|
| 売買契約締結 | 売買契約書、重要事項説明書、手付金領収書 | 不動産会社が準備 |
| マンション書類提出 | 管理規約、修繕積立金証明、長期修繕計画 | 管理組合 |
(4) 引き渡し・決済時：最終段階
| 手続き | 必要書類 | 取得先 |
|---|---|---|
| 残金決済 | 登記識別情報、印鑑証明書、実印 | 既存書類 |
| 所有権移転登記 | 登記申請書、委任状（司法書士に依頼） | 司法書士が作成 |
| 確定申告 | 譲渡所得の内訳書、売買契約書、取得費証明 | 税務署、既存書類 |
書類準備の注意点とトラブル対策
(1) 書類の有効期限と取得タイミング
多くの書類には有効期限があります。
| 書類名 | 有効期限 | 注意点 |
|---|---|---|
| 印鑑証明書 | 発行から3か月 | 売買契約・決済時に別途取得が必要な場合あり |
| 住民票 | 発行から3か月 | 決済直前に取得を推奨 |
| 固定資産評価証明書 | 最新年度のもの | 毎年4月に更新される |
有効期限切れを防ぐため、不動産会社や司法書士と相談しながら取得タイミングを調整しましょう。
(2) 相続人が複数いる場合の対応
共有名義で売却する場合、共有者全員の同意と書類が必要です。
- 共有者全員の印鑑証明書・実印
- 共有者全員の本人確認書類
- 売買契約書への共有者全員の署名・押印
一人でも反対すると売却できないため、事前に全員の合意を得ておくことが重要です。
(3) 書類紛失時の再発行手続き
| 書類名 | 再発行方法 | 費用・期間 |
|---|---|---|
| 登記済権利証 | 再発行不可（事前通知制度または本人確認で対応） | 司法書士費用数万円 |
| 戸籍謄本 | 本籍地の市区町村役場で再取得 | 1通450円、即日～数日 |
| 固定資産税納税通知書 | 市区町村役場で固定資産評価証明書を取得 | 1通300円程度、即日 |
(4) 専門家（司法書士・税理士）との連携
相続マンション売却では、以下の専門家との連携が推奨されます。
司法書士
- 相続登記の申請
- 遺産分割協議書の作成
- 所有権移転登記の手続き
- 費用：相続登記5～10万円、売却時の登記3～5万円
税理士
- 相続税申告
- 譲渡所得税の申告
- 相続税の取得費加算の特例適用
- 費用：相続税申告30万円～、譲渡所得税申告5～10万円
不動産会社
- 物件査定
- 買主探し
- 売買契約書の作成
- 費用：仲介手数料（売却価格の3%+6万円+消費税が上限）
まとめ
相続により中古マンションを売却する場合、通常の売却書類に加えて、戸籍謄本、遺産分割協議書、相続登記完了証明書など相続特有の書類が必要です。相続登記は2024年4月から義務化されており、3年以内に登記しないと過料の対象となるため、早めの準備が重要です。
書類準備のポイント
- 相続登記完了前でも売却準備（査定依頼、買主探し）は可能
- 遺産分割協議書は相続人全員の実印押印と印鑑証明書が必須
- 相続税の取得費加算の特例は相続開始から3年10か月以内が要件
- 書類の有効期限や取得タイミングに注意し、専門家と連携を
相続手続きと売却を並行して進めることで、スムーズな売却が可能です。司法書士や税理士、不動産会社と連携しながら、計画的に進めましょう。
よくある質問
Q1. 相続登記が完了していなくても、マンション売却の準備はできますか？
A. 遺産分割協議を進め、売却方針を確定することは可能です。ただし、実際の売買契約は相続登記完了後でなければ締結できません。並行して不動産会社への査定依頼や買主探しは可能なため、早期に準備を開始することを推奨します。相続登記の申請から完了まで通常1～2週間程度かかるため、余裕を持ったスケジュールを組みましょう。
Q2. 遺産分割協議書はどのように作成すればよいですか？
A. 相続人全員で協議し、誰がどの財産を相続するかを明記します。相続人全員の実印押印と印鑑証明書の添付が必須です。司法書士に作成を依頼することで、登記に必要な形式を満たせます。費用は数万円程度です。協議書の様式は自由ですが、不動産の表示（所在地、家屋番号、敷地権など）を正確に記載する必要があります。
Q3. 相続税の取得費加算の特例を受けるには、どのような書類が必要ですか？
A. 相続税申告書の控え、相続財産の取得費に関する明細書、譲渡所得の内訳書が必要です。この特例は相続開始から3年10か月以内の売却が要件となっています。適用により譲渡所得税を軽減できる可能性があるため、税理士への相談で適用可否と必要書類を確認することを推奨します。
Q4. 戸籍謄本は何通必要ですか？取得方法は？
A. 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本が必要です。転籍があれば複数の自治体から取得する必要があります。また、相続人全員の現在戸籍も必要です。本籍地の市区町村役場で取得可能で、郵送請求もできます。法定相続情報一覧図を法務局で取得すれば、以降は戸籍謄本の束を省略できるため便利です。
Q5. マンションの管理費や修繕積立金に滞納があった場合、どうすればよいですか？
A. 滞納がある場合、売却時に精算する必要があります。滞納額は管理組合に確認し、決済時に売却代金から支払うのが一般的です。滞納を放置すると買主に引き継がれ、売却が困難になる可能性があります。不動産会社や管理組合と相談しながら、早めに精算計画を立てましょう。