中古マンション購入の必要書類｜管理規約から住宅ローン控除まで

中古マンション購入：初心者でも安心できる必要書類の完全ガイド

中古マンションの購入では、売買契約から引渡しまでに多くの書類が必要です。本人確認書類や収入証明書などの一般的な書類に加えて、管理規約や修繕積立金残高証明など、マンション特有の書類も確認する必要があります。この記事では、初めて中古マンションを購入する方に向けて、物件探しから入居まで各段階で必要な書類を時系列で整理し、見落としがちなポイントも解説します。

この記事で分かること：

• 中古マンション購入の全体の流れと必要書類
• 売買契約時の必要書類（本人確認・印鑑証明・重要事項説明書）
• 住宅ローン申込時の収入証明書類
• マンション特有の確認書類（管理規約・修繕積立金・大規模修繕履歴）
• 住宅ローン控除と耐震基準適合証明書

中古マンション購入の必要書類の全体像

(1) 中古マンション特有の書類とは

中古マンション購入では、以下の3つのカテゴリーの書類が必要です。

カテゴリー	具体的な書類	取得先
本人関連	本人確認書類・印鑑証明・住民票	市区町村役場
住宅ローン	収入証明・物件関連書類	会社・不動産会社
マンション特有	管理規約・修繕積立金残高証明・大規模修繕履歴	管理会社・管理組合

マンション特有の書類は、購入後のトラブル防止のため、契約前に必ず確認することが重要です。

(2) 書類準備の時系列チェックリスト

中古マンション購入の流れと必要書類の準備タイミングは以下の通りです。

【物件探し～申込（1～2ヶ月）】

• 本人確認書類（運転免許証・マイナンバーカード）
• 源泉徴収票（住宅ローン事前審査用）

【売買契約（申込から1～2週間）】

• 印鑑証明書・実印
• 住民票
• 重要事項説明書の受領
• 売買契約書への署名・押印

【住宅ローン本審査（契約から1～2週間）】

• 源泉徴収票・給与明細
• 確定申告書（自営業の場合）
• 売買契約書・重要事項説明書

【決済・引渡し（契約から1～2ヶ月）】

• 印鑑証明書・実印
• 住民票
• 残代金の振込証明書
• 管理規約・使用細則の受領

(3) 各書類の有効期限と入手先

主要な書類の有効期限と取得方法をまとめました。

書類	有効期限	取得先	費用	取得期間
印鑑証明書	発行から3ヶ月以内	市区町村役場	300～450円	即日
住民票	発行から3ヶ月以内	市区町村役場	300～450円	即日
源泉徴収票	最新年度	勤務先	無料	数日
固定資産評価証明書	発行年度内	市区町村役場	300～400円	即日

マイナンバーカードがあれば、印鑑証明書・住民票をコンビニで取得できます（6:30～23:00）。

売買契約時に必要な書類

(1) 本人確認書類（身分証明書）

売買契約時には、本人確認書類が必須です。

使用できる書類：

• 運転免許証
• マイナンバーカード
• パスポート
• 健康保険証（顔写真なしの場合は追加書類が必要）

顔写真付きの本人確認書類が推奨されます。有効期限内のものを用意しましょう。

(2) 印鑑証明書・実印

売買契約書への押印には実印が必要です。

印鑑証明書の取得方法：

• 窓口取得：住民登録のある市区町村役場（即日、300～450円）
• コンビニ取得：マイナンバーカードで全国のコンビニ（即日、約300円）
• 郵送請求：住民登録のある市区町村役場（1～2週間、300～450円 + 郵送料）

契約時と決済時の2回必要になるため、複数枚まとめて取得すると便利です。発行から3ヶ月以内のものが有効です。

(3) 重要事項説明書・売買契約書

国土交通省の「中古住宅購入時の必要書類チェックリスト」によれば、重要事項説明書は契約前に宅建士から説明を受ける書類です。

重要事項説明書で確認する内容：

• 物件の権利関係（所有者・抵当権の有無）
• 専有部分と共用部分の範囲
• 法令制限（用途地域・建ぺい率・容積率）
• 管理規約の内容
• 修繕積立金・管理費の金額
• 契約解除の条件

売買契約書の記載内容：

• 物件の表示（所在地・専有面積・構造）
• 売買代金・手付金・残代金の金額と支払時期
• 引渡し日
• 契約不適合責任
• 特約事項

契約書は原本を保管し、住宅ローン控除の確定申告時にも使用します。

住宅ローン申込時の必要書類

(1) 収入証明書類（源泉徴収票・確定申告書等）

住宅金融支援機構の「住宅ローン申込時の必要書類」によれば、収入を証明する書類が必須です。

職業	必要書類	期間	取得方法
会社員	源泉徴収票	直近1～2年分	勤務先の経理部門
会社員	給与明細	直近3ヶ月分	勤務先の経理部門
自営業	確定申告書	直近2～3年分	税務署控え
自営業	納税証明書	直近2～3年分	税務署
年金受給者	年金額改定通知書	最新分	年金事務所

会社員の場合、源泉徴収票は会社の経理部門に依頼すれば数日で発行されます。

(2) 住民票

所有権移転登記に住民票（発行から3ヶ月以内）が必要です。

取得方法：

• 住民登録のある市区町村役場で即日取得（300～450円）
• マイナンバーカードでコンビニ取得（約300円）
• 郵送請求（1～2週間）

住民票には本籍地や世帯主の記載が必要な場合があるため、不動産会社に事前に確認しましょう。

(3) 物件関連書類（売買契約書・重要事項説明書）

住宅ローンの本審査では、以下の物件関連書類を提出します。

• 売買契約書（写し）
• 重要事項説明書（写し）
• 物件のパンフレット・間取り図
• 固定資産税納税通知書（または評価証明書）

これらは不動産会社または売主から受け取ります。

中古マンション特有の確認書類

(1) 管理規約・使用細則

国土交通省の「マンション管理の適正化の推進」によれば、管理規約はマンション管理組合の運営ルールを定めた規約です。

管理規約で確認すべき内容：

• 専有部分と共用部分の範囲（バルコニーは共用部分）
• ペット飼育の可否・頭数制限
• リフォーム・リノベーションの制限
• 楽器演奏や民泊の制限
• 駐車場・駐輪場の利用ルール

使用細則で確認すべき内容：

• ペット飼育の具体的ルール（種類・大きさ制限）
• 共用部分の使用方法
• ゴミ出しのルール

管理規約は管理会社から取得します。購入前に必ず精読し、自分のライフスタイルに合うか確認しましょう。

(2) 修繕積立金残高証明・管理費滞納証明

修繕積立金は、マンションの将来の大規模修繕工事のために毎月積み立てる費用です。

確認すべき内容：

• 修繕積立金残高：長期修繕計画に対して十分な額が積み立てられているか
• 管理費滞納：売主に管理費・修繕積立金の滞納がないか
• 一時金徴収の予定：大規模修繕で一時金徴収の予定がないか

修繕積立金が不足している場合、購入後に一時金（数十万円～）の徴収や修繕積立金の値上げが発生する可能性があります。

管理費滞納の影響：

• 滞納分は新所有者（買主）が引き継ぐ場合がある
• 滞納がある場合、契約解除または価格減額の交渉が可能

管理費滞納証明書は管理会社から取得します。

(3) 大規模修繕履歴・長期修繕計画

大規模修繕履歴は、過去に実施した修繕工事の記録です。

確認すべき内容：

• 外壁塗装・屋上防水の実施時期
• エレベーター・給排水管の更新時期
• 直近の大規模修繕からの経過年数（10～15年周期が一般的）

長期修繕計画で確認すべき内容：

• 今後5～10年の大規模修繕予定
• 修繕積立金の値上げ予定
• 一時金徴収の可能性

築年数が経過したマンションほど、修繕履歴と計画の確認が重要です。総会議事録（過去3年分）で管理組合の運営状況も確認しましょう。

決済・引渡し時の必要書類と登記手続き

(1) 残金決済時の必要書類

残金決済（物件の引渡し）では、以下の書類を準備します。

買主が準備する書類：

• 本人確認書類（運転免許証・マイナンバーカードなど）
• 印鑑証明書（発行から3ヶ月以内）
• 実印
• 住民票（発行から3ヶ月以内）
• 残代金（振込または預金小切手）

売主から受け取る書類：

• 登記済権利証（または登記識別情報）
• 管理規約・使用細則
• 鍵
• 管理組合への加入手続き書類

(2) 所有権移転登記の申請書類

法務局の「不動産登記の申請手続について」によれば、決済と同時に所有権移転登記を申請します。

登記に必要な書類：

• 登記申請書（司法書士が作成）
• 売主の登記済権利証（または登記識別情報）
• 売主の印鑑証明書（発行から3ヶ月以内）
• 買主の住民票（発行から3ヶ月以内）
• 固定資産評価証明書（登録免許税の計算用）

登録免許税：

• 固定資産評価額の2%（土地1.5%、建物2%）
• 軽減税率適用の場合、建物0.3%（一定要件を満たす場合）

司法書士への報酬は5～10万円程度が相場です。

(3) 抵当権設定登記の書類

住宅ローンを利用する場合、抵当権設定登記も同時に行います。

必要書類：

• 金銭消費貸借契約書（住宅ローン契約書）
• 買主の印鑑証明書（発行から3ヶ月以内）
• 買主の住民票

抵当権設定の登録免許税：

• 借入額の0.4%
• 軽減税率適用の場合、0.1%（住宅用家屋の場合）

税務手続きと住宅ローン控除の適用

(1) 住宅ローン控除の適用要件（築年数による違い）

国税庁の「中古住宅の住宅ローン控除」によれば、中古マンションで住宅ローン控除を受けるには、以下の要件を満たす必要があります。

基本要件：

• 住宅ローンの借入期間が10年以上
• 床面積が50㎡以上（登記簿面積）
• 購入後6ヶ月以内に入居し、控除を受ける年の12月31日まで居住

築年数要件（重要）：

• 1982年1月1日以降に建築：築年数制限なし（新耐震基準を満たす）
• 1981年12月31日以前に建築：耐震基準適合証明書または既存住宅売買瑕疵保険が必要

(2) 耐震基準適合証明書（築古物件の場合）

1981年以前に建築された中古マンションで住宅ローン控除を受けるには、耐震基準適合証明書が必要です。

取得方法：

• 建築士事務所に依頼して耐震診断を実施
• 現行の耐震基準を満たしていることを証明
• 費用：5～10万円程度
• 取得期間：数週間～1ヶ月

代替手段：

• 既存住宅売買瑕疵保険に加入する（保険付保証明書で代用可能）
• 費用：5～7万円程度

耐震基準適合証明書は、売買契約前または引渡し前に取得する必要があります。購入申込時に売主または不動産会社に相談しましょう。

(3) 確定申告時の必要書類

住宅ローン控除を受ける場合、購入した年の翌年に確定申告が必要です。

必要書類：

• 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
• 住民票の写し
• 売買契約書のコピー
• 登記事項証明書（法務局で取得、1通600円）
• 住宅ローンの年末残高証明書（金融機関が発行）
• 耐震基準適合証明書（築古物件の場合）

2年目以降は年末調整で控除を受けられます。

まとめ：中古マンション購入は計画的な書類準備が成功の鍵

中古マンション購入には、本人確認書類や収入証明書などの基本書類に加えて、管理規約・修繕積立金残高証明・大規模修繕履歴などのマンション特有の書類が必要です。印鑑証明書や住民票は発行から3ヶ月以内のものが有効で、契約時と決済時の2回必要になるため、複数枚まとめて取得しましょう。築古物件で住宅ローン控除を受けるには、耐震基準適合証明書または既存住宅売買瑕疵保険が必要です（取得に数週間～1ヶ月）。管理費滞納や修繕積立金不足は購入後のトラブルにつながるため、契約前に必ず確認することが重要です。計画的な書類準備で、スムーズな中古マンション購入を実現しましょう。