買い替えで中古戸建てを購入する際の必要書類の全体像
既存物件を売却して中古戸建てに買い替える場合、通常の購入書類に加えて、既存物件の売却関連書類や買い替えローンの特別な書類が必要になります。売り先行・買い先行のどちらを選ぶかによっても、必要な書類が異なるため、事前の準備が重要です。
本記事では、買い替え時の中古戸建て購入に必要な書類を時系列で整理し、買い替え特例（譲渡損失の繰越控除）を活用する際の必要書類も詳しく解説します。
この記事で分かること
- 買い替え特有の追加書類（既存物件の売買契約書・残債証明書）
- 売り先行・買い先行による書類の違い
- 買い替えローン・つなぎ融資利用時の必要書類
- 中古戸建て特有の確認書類（建物状況調査報告書・既存住宅売買瑕疵保険）
- 譲渡損失の繰越控除を受けるための税務書類
(1) 買い替え特有の書類とは
買い替えで中古戸建てを購入する場合、以下の2種類の書類が必要です。
通常の購入書類
- 本人確認書類（運転免許証等）
- 印鑑証明書・実印
- 収入証明書類（源泉徴収票・確定申告書）
- 建築確認済証・検査済証（中古戸建て特有）
買い替え特有の追加書類
- 既存物件の売買契約書
- 既存ローンの残債証明書・完済証明
- つなぎ融資利用時の書類（買い先行の場合）
- 譲渡損失の繰越控除申告書類（税務手続き時）
国土交通省によると、買い替えローン審査では既存物件の売却契約を証明する書類が必須です。売却と購入のタイミング調整が重要になります。
(2) 売り先行・買い先行による書類の違い
買い替えには「売り先行」と「買い先行」の2つのパターンがあり、必要書類が異なります。
| パターン | 必要書類 | メリット・デメリット |
|---|---|---|
| 売り先行 | 既存物件の売買契約書・残債完済証明 | 資金計画が確実、仮住まいが必要 |
| 買い先行 | つなぎ融資申込書類・売却予定物件の査定書・媒介契約書 | 仮住まい不要、資金負担が大きい |
売り先行は既存物件を先に売却するため、売却代金を購入資金に充てられます。必要書類は売買契約書と残債完済証明が中心です。
買い先行は新居を先に購入するため、つなぎ融資を利用するケースが多く、追加書類が必要になります。
(3) 書類準備の時系列チェックリスト
買い替えで中古戸建てを購入する流れと必要書類を時系列で整理すると、以下のようになります。
| 段階 | 必要書類 | 取得先 |
|---|---|---|
| 既存物件の売却契約 | 売買契約書、査定書 | 不動産会社 |
| 買い替えローン申込 | 源泉徴収票、残債証明書、売却物件の売買契約書 | 勤務先・金融機関・不動産会社 |
| 新居の売買契約 | 身分証明書、印鑑証明書、手付金 | 市区町村役場 |
| 決済・引渡し | 住民票、残代金、登記申請書類 | 役場・金融機関 |
| 税務手続き | 譲渡損失の繰越控除申告書類 | 税務署 |
2. 買い替え特有の追加書類
(1) 既存物件の売買契約書
買い替えローンを利用する場合、金融機関は既存物件の売却を前提に審査を行います。住宅金融支援機構によると、既存物件の売買契約書が審査に必要です。
売買契約書には、以下の内容が記載されています。
- 売却価格
- 決済日・引き渡し日
- 売主・買主の情報
金融機関は、売却代金でローン残債を完済できるかを確認します。売却価格が残債を下回る場合、買い替えローンを利用して不足分を借り入れることができます。
(2) 既存ローンの残債証明書・完済証明
既存物件に住宅ローンが残っている場合、残債証明書を金融機関から取得します。残債証明書には、返済残高と完済予定日が記載されます。
売却代金で完済する場合、決済日に完済証明書と抵当権抹消書類を受け取ります。これらは新居の登記手続きで必要になる場合があります。
(3) つなぎ融資利用時の書類
買い先行で新居を購入する場合、既存物件の売却代金が入るまでの期間、つなぎ融資を利用するケースがあります。
つなぎ融資の申込には、以下の書類が必要です。
- つなぎ融資申込書
- 売却予定物件の査定書
- 媒介契約書（不動産会社との契約書）
- 本人確認書類・収入証明書類
つなぎ融資は短期（数ヶ月〜1年）のため、金利が高めに設定されています。売却時期を明確にし、金融機関に査定書を提出することで審査が通りやすくなります。
3. 住宅ローン・買い替えローン申込時の必要書類
(1) 通常の住宅ローン必要書類
中古戸建て購入時の住宅ローン申込には、以下の書類が必要です。
- 本人確認書類：運転免許証、マイナンバーカード等
- 収入証明書類：源泉徴収票（会社員）、確定申告書（自営業）
- 住民票：家族全員の記載があるもの
- 印鑑証明書：発行から3ヶ月以内
- 物件関連書類：売買契約書、重要事項説明書
(2) 買い替えローン特有の追加書類
買い替えローンは、既存ローンの残債を新規ローンに上乗せして借り入れる商品です。以下の追加書類が必要です。
- 既存物件の売買契約書
- 既存ローンの残債証明書
- 既存物件の査定書（売却価格の妥当性を証明）
住宅金融支援機構によると、買い替えローンは返済負担が増えるため、審査が厳しくなる傾向があります。返済比率（年収に対するローン返済額の割合）を事前に確認しましょう。
(3) 収入証明と返済比率の計算
買い替えローンでは、既存ローンの残債を含めた返済比率が審査されます。一般的に、返済比率は年収の30〜35%以内が目安です。
返済比率の計算例
- 年収500万円
- 新規ローン返済額：月10万円（年間120万円）
- 既存ローン残債上乗せ分：月3万円（年間36万円）
- 合計返済額：年間156万円
- 返済比率：156万円 ÷ 500万円 = 31.2%
返済比率が高すぎる場合、審査に通らない可能性があるため、頭金を増やすなどの対策が必要です。
4. 中古戸建て特有の確認書類
(1) 建築確認済証・検査済証
建築確認済証は、建築基準法に適合した設計であることを証明する書類です。検査済証は、完成後の検査に合格したことを証明します。
国土交通省によると、これらは住宅ローン審査で必須です。売主が紛失している場合、役所で「台帳記載事項証明書」を取得できますが、検査済証は再発行不可のため注意が必要です。
(2) 建物状況調査報告書（インスペクション）
建物状況調査報告書（インスペクション報告書）は、専門家が建物の劣化状況を調査した報告書です。国土交通省が推進する既存住宅状況調査制度に基づき、建築士等が実施します。
法的義務はありませんが、以下の場合に有効です。
- 金融機関の住宅ローン審査で求められる場合
- 既存住宅売買瑕疵保険に加入する場合
- 購入後のトラブル防止（雨漏り・構造不良等）
費用は5〜10万円程度で、調査には2〜3時間かかります。
(3) 既存住宅売買瑕疵保険証明
既存住宅売買瑕疵保険は、引き渡し後に構造・雨漏り等の隠れた瑕疵が見つかった場合、修繕費用を補償する保険です。
保険加入には建物検査が必要で、検査に合格すると保険付保証明書が発行されます。この証明書があると、住宅ローン控除の適用要件を満たすため、税務上のメリットがあります。
5. 決済・引渡し時の必要書類と登記手続き
(1) 残金決済時の必要書類
決済日には、以下の書類と残代金を準備します。
- 印鑑証明書（発行から3ヶ月以内）
- 住民票（新住所のもの）
- 実印
- 残代金（振込または預金小切手）
買い替えの場合、既存物件の売却代金を購入資金に充てるケースが多いため、決済日を調整することが重要です。
(2) 所有権移転登記の申請書類
決済後、司法書士が所有権移転登記を行います。法務局によると、登記申請には以下の書類が必要です。
- 登記申請書
- 売買契約書
- 印鑑証明書
- 住民票
- 固定資産評価証明書（登録免許税の計算用）
(3) 抵当権設定・抹消登記の書類
住宅ローンを利用する場合、金融機関が新居に抵当権を設定します。既存物件に抵当権が残っている場合、売却時に抵当権抹消登記を行います。
抵当権抹消には、以下の書類が必要です。
- 抵当権抹消登記申請書
- 金融機関からの抵当権抹消書類（完済後に受領）
- 登記識別情報（権利証）
6. 税務手続きと買い替え特例の活用
(1) 譲渡損失の繰越控除の申告書類
買い替えで既存物件を売却し、損失が出た場合、譲渡損失の繰越控除を受けられます。国税庁によると、以下の要件を満たす必要があります。
- 売却した年の1月1日時点で所有期間5年超
- 新居購入後も住宅ローン残高がある
- 売却価格が既存ローン残高を下回る
必要書類
- 確定申告書
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表）
- 売買契約書の写し（既存物件・新居の両方）
- 登記事項証明書
- 住宅ローン残高証明書
(2) 買い替え特例適用の期限付き書類
譲渡損失の繰越控除は、売却した年の翌年の確定申告期限（3月15日）までに申請が必要です。最長3年間の繰越が可能で、所得税・住民税の軽減につながります。
(3) 確定申告時の必要書類
買い替え時は、既存物件の売却による譲渡所得と、譲渡損失の繰越控除の両方を確定申告します。
確定申告書類
- 確定申告書
- 譲渡所得の内訳書
- 売買契約書の写し（既存物件・新居）
- 登記事項証明書
- 住宅ローン残高証明書
- 取得費・譲渡費用の領収書
国税庁の確定申告書作成コーナーで作成できます。不明点があれば、税理士に相談しましょう。
まとめ
買い替えで中古戸建てを購入する場合、通常の購入書類に加えて、既存物件の売買契約書・残債証明書・つなぎ融資関連書類が必要です。売り先行・買い先行のどちらを選ぶかにより必要書類が異なるため、資金計画に応じて選択しましょう。
中古戸建て特有の建物状況調査報告書や既存住宅売買瑕疵保険証明は、購入後のトラブル防止に有効です。譲渡損失の繰越控除を活用すれば、税負担を軽減できるため、税理士に相談することを推奨します。
よくある質問（FAQ）
Q1. 買い替えローンを利用する場合、通常の住宅ローンと必要書類は違いますか？
A. 基本書類は同じですが、既存ローンの残債証明書・売却物件の売買契約書・査定書等の追加書類が必要です。金融機関により要件が異なるため、事前に確認しましょう。
Q2. 売り先行と買い先行で必要書類は変わりますか？
A. 買い先行の場合、つなぎ融資利用時の追加書類（売却予定物件の査定書・媒介契約書）が必要になります。売り先行は書類が少なく手続きが簡素です。資金計画に応じて選択しましょう。
Q3. 中古戸建ての建物状況調査報告書は必須ですか？
A. 法的義務はありませんが、金融機関の審査や瑕疵保険加入で求められる場合が多いです。購入後のトラブル防止にも有効で、費用は5〜10万円程度です。
Q4. 譲渡損失の繰越控除を受けるための必要書類はいつまでに準備すればよいですか？
A. 売却した年の翌年の確定申告期限（3月15日）までに準備が必要です。売買契約書・登記事項証明書・住宅ローン残高証明書等を税務署に提出します。最長3年間の繰越が可能です。