中古戸建て購入の必要書類の全体像
中古戸建ての購入には、売買契約から引き渡しまで複数のステップがあり、各段階で必要な書類が異なります。初めて購入する方にとって、どの書類がいつ必要なのか分かりにくく、準備に戸惑うこともあるでしょう。
本記事では、中古戸建て購入に必要な書類を時系列で整理し、特に中古物件特有の確認書類（建築確認済証・耐震基準適合証明書など）を詳しく解説します。
この記事で分かること
- 売買契約・住宅ローン申込・決済の各段階で必要な書類
- 中古戸建て特有の確認書類（建築確認済証・検査済証・耐震基準適合証明書）
- 築年数による住宅ローン控除適用の違いと必要書類
- 各書類の有効期限と入手先、紛失時の対処法
(1) 中古戸建て特有の書類とは
中古戸建ては、新築とは異なり、既に建築・引き渡しが完了した物件です。そのため、以下のような確認書類が必要になります。
中古戸建て特有の確認書類
- 建築確認済証・検査済証：建築基準法に適合していることを証明。住宅ローン審査で必須
- 耐震基準適合証明書：1982年以前の築古物件で住宅ローン控除を受ける場合に必要
- 建物状況調査報告書：建物の劣化状況を専門家が調査した報告書（任意）
- 既存住宅売買瑕疵保険証明：引き渡し後の隠れた瑕疵に備える保険（任意）
これらは新築では不要ですが、中古戸建て購入では重要です。不動産流通推進センターによると、特に建築確認済証・検査済証は住宅ローン審査で必須のため、契約前に売主に確認しましょう。
(2) 書類準備の時系列チェックリスト
中古戸建て購入の流れと必要書類を時系列で整理すると、以下のようになります。
| 段階 | 必要書類 | 取得先 |
|---|---|---|
| 売買契約時 | 身分証明書、印鑑証明書、実印 | 市区町村役場 |
| 住宅ローン申込時 | 源泉徴収票、確定申告書、住民票、売買契約書 | 勤務先・役場・不動産会社 |
| 決済・引渡し時 | 印鑑証明書、住民票、残代金（振込証明） | 役場・金融機関 |
| 税務手続き時 | 登記事項証明書、売買契約書、住宅ローン残高証明書 | 法務局・金融機関 |
(3) 各書類の有効期限と入手先
多くの書類には有効期限があり、タイミングを誤ると再取得が必要になります。
主な書類の有効期限
- 印鑑証明書・住民票：発行から3ヶ月以内（金融機関により異なる）
- 源泉徴収票・確定申告書：最新年度のもの
- 建築確認済証・検査済証：有効期限なし（物件の基本書類）
契約日・決済日の直前に取得するのが確実です。複数通必要な場合もあるため、不動産会社に事前確認しましょう。
2. 売買契約時に必要な書類
売買契約は、売主・買主・不動産会社が揃い、重要事項説明を受けた上で行います。
(1) 本人確認書類（身分証明書）
運転免許証、マイナンバーカード、パスポート等の顔写真付き身分証明書が必要です。
(2) 印鑑証明書・実印
売買契約書には実印を押印し、印鑑証明書を添付します。印鑑証明書は市区町村役場で取得でき、発行から3ヶ月以内のものが一般的です。
(3) 重要事項説明書・売買契約書
不動産会社が作成し、契約当日に説明を受けます。契約書には手付金（売買代金の5〜10%）が必要です。
3. 住宅ローン申込時の必要書類
住宅ローンを利用する場合、金融機関に以下の書類を提出します。
(1) 収入証明書類（源泉徴収票・確定申告書等）
- 会社員：源泉徴収票（直近1〜3年分）
- 自営業・フリーランス：確定申告書（直近2〜3年分）
住宅金融支援機構（フラット35）では、これらの書類で返済能力を審査します。
(2) 住民票
住宅ローン申込時に必要です。家族全員の記載があるもの（世帯全員）を取得しましょう。
(3) 物件関連書類（売買契約書・重要事項説明書）
金融機関は、購入物件の価値と法的リスクを確認するため、売買契約書・重要事項説明書の写しを求めます。
4. 中古戸建て特有の確認書類
中古戸建てでは、建物の安全性・適法性を証明する書類が重要です。
(1) 建築確認済証・検査済証
建築確認済証は、建築基準法に適合した設計であることを証明する書類です。検査済証は、完成後の検査に合格したことを証明します。
国土交通省によると、これらは住宅ローン審査で必須です。売主が紛失している場合、役所で「台帳記載事項証明書」を取得できますが、検査済証は再発行不可のため注意が必要です。
(2) 耐震基準適合証明書（築古物件の場合）
1982年以前の旧耐震基準で建てられた物件は、住宅ローン控除を受けるために耐震基準適合証明書が必要です。
取得には建築士による耐震診断が必要で、数週間〜1ヶ月かかります。または、既存住宅売買瑕疵保険に加入することでも控除適用が可能です。
(3) 建物状況調査報告書・既存住宅売買瑕疵保険証明
建物状況調査報告書は、専門家（既存住宅状況調査技術者）が建物の劣化状況を調査した報告書です。任意ですが、購入後のトラブル防止に有効です。
既存住宅売買瑕疵保険は、引き渡し後に構造・雨漏り等の隠れた瑕疵が見つかった場合の修繕費用を補償する保険です。保険加入には建物検査が必要で、検査に合格すれば住宅ローン控除も適用されます。
5. 決済・引渡し時の必要書類と登記手続き
(1) 残金決済時の必要書類
決済日には、以下の書類と残代金を準備します。
- 印鑑証明書（発行から3ヶ月以内）
- 住民票（新住所のもの）
- 実印
- 残代金（振込または預金小切手）
(2) 所有権移転登記の申請書類
決済後、司法書士が所有権移転登記を行います。買主は、登記申請に必要な書類（住民票・印鑑証明書）を司法書士に渡します。
(3) 抵当権設定登記の書類
住宅ローンを利用する場合、金融機関が抵当権を設定します。登記費用（登録免許税・司法書士報酬）は買主負担が一般的です。
6. 税務手続きと住宅ローン控除の適用
(1) 住宅ローン控除の適用要件（築年数による違い）
住宅ローン控除は、築年数により適用要件が異なります。
| 築年数 | 適用要件 |
|---|---|
| 1982年以降（新耐震） | 築年数制限なし（2022年以降） |
| 1982年以前（旧耐震） | 耐震基準適合証明書または既存住宅売買瑕疵保険が必要 |
国土交通省によると、2022年の税制改正で新耐震基準の物件は築年数制限が撤廃されました。
(2) 確定申告時の必要書類
初年度は確定申告で住宅ローン控除を申請します。
必要書類
- 確定申告書
- 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
- 登記事項証明書
- 売買契約書の写し
- 住宅ローンの残高証明書
- （築古物件）耐震基準適合証明書または保険付保証明書
(3) 不動産取得税・登録免許税の軽減措置
中古戸建て購入時には、以下の税金がかかります。
- 不動産取得税：土地・建物の取得時（軽減措置あり）
- 登録免許税：所有権移転・抵当権設定登記時（軽減措置あり）
軽減措置の適用には、登記後に都道府県税事務所へ申請が必要です。
まとめ
中古戸建て購入には、売買契約から引き渡しまで多くの書類が必要です。特に中古物件特有の確認書類（建築確認済証・検査済証・耐震基準適合証明書）は、住宅ローン審査や税制優遇に影響するため、契約前に売主に確認しましょう。
印鑑証明書や住民票には有効期限があるため、契約日・決済日の直前に取得するのが確実です。不明点があれば、不動産会社や司法書士に相談し、スムーズな手続きを進めてください。
よくある質問（FAQ）
Q1. 中古戸建て購入で最も重要な書類は何ですか？
A. 建築確認済証と検査済証です。これらは物件が建築基準法に適合していることを証明する書類で、住宅ローン審査で必須です。売主が紛失している場合は再取得に時間とコストがかかるため、契約前に必ず確認しましょう。
Q2. 築古の中古戸建てで住宅ローン控除を受けるには何が必要ですか？
A. 1982年以前の旧耐震基準の物件は、耐震基準適合証明書または既存住宅売買瑕疵保険の加入証明が必要です。取得には数週間〜1ヶ月かかるため、早めに手配しましょう。
Q3. 売主が書類を紛失している場合、どうすればよいですか？
A. 建築確認済証等は、建築時の確認済証番号が分かれば役所で台帳記載事項証明書を取得できます。ただし検査済証は再発行不可です。専門家（建築士・不動産会社）に相談してください。
Q4. 印鑑証明書や住民票の有効期限はどれくらいですか？
A. 一般的に発行から3ヶ月以内です。金融機関や法務局により異なるため、契約日・決済日の直前に取得するのが確実です。複数通必要な場合もあるため、事前に確認しましょう。