買い替え新築戸建て購入の必要書類｜段階別チェックリスト

買い替えで新築戸建て購入時に必要な書類の全体像

買い替えで新築戸建てを購入する際は、通常の不動産購入とは異なり、売却と購入を並行して進める必要があるため、それぞれの手続きで必要な書類が重複・交錯します。本記事では、買い替え時の新築戸建て購入に必要な書類とチェックリストを段階別に整理し、書類準備の漏れや手続きの遅延を防ぐための実務的なガイドを提供します。

この記事で分かること：

• 買い替えで新築戸建て購入時に必要な書類の全体像と段階別の流れ
• 住宅ローン審査・売買契約・登記申請で必要な書類と取得方法
• 買い替え特有の追加書類（売却物件関連）と新築戸建て特有の書類（建築確認・性能評価）
• 段階別チェックリストとスケジュール管理のポイント
• よくある疑問（買換え特例と3000万円控除の選択、建築確認済証の重要性等）

(1) 購入手続きの各段階と必要書類の流れ

買い替えで新築戸建てを購入する場合、以下の段階で書類が必要となります。

段階	主な必要書類	取得先
物件見学・購入申込	本人確認書類（免許証等）	本人所持
住宅ローン事前審査	源泉徴収票、確定申告書、課税証明書	勤務先、税務署、市区町村
売買契約	印鑑証明書、住民票、実印	市区町村
住宅ローン本審査	売買契約書、重要事項説明書、建築確認申請書	売主・仲介業者
金銭消費貸借契約	印鑑証明書、住民票	市区町村
決済・引渡し	検査済証、瑕疵担保責任保険証券	売主・ハウスメーカー
登記	住民票、印鑑証明書、委任状	市区町村、司法書士

出典：不動産登記の申請手続（法務局）

(2) 買い替え特有の書類と通常購入との違い

買い替えでは、売却物件の情報を購入手続きで提示する必要があるため、以下の追加書類が求められます。

• 売却物件の売買契約書：住宅ローン審査時に提出（売却代金で購入資金を賄う証明）
• 住宅ローン残債証明書：現在の住宅ローンの残債額を証明（金融機関発行）
• 売却予定証明書：金融機関により、売却が確実であることを証明する書類が必要な場合あり

住宅ローン審査に必要な書類（所得証明・物件資料）

住宅ローン審査は、事前審査と本審査の2段階で実施されます。買い替えの場合、売却物件の情報も審査対象となるため、通常より多くの書類が必要です。

(1) 本人確認・所得証明書類（源泉徴収票・確定申告書・課税証明書）

書類名	取得先	有効期限	備考
本人確認書類（運転免許証・パスポート等）	本人所持	なし	コピー提出
源泉徴収票（直近1〜2年分）	勤務先	なし	給与所得者は必須
確定申告書（直近2〜3年分）	税務署（控え）	なし	自営業・フリーランスは必須
課税証明書（直近1〜2年分）	市区町村	発行から3ヶ月	住民税額の確認
納税証明書	税務署	発行から3ヶ月	金融機関により必要

出典：住宅ローンの必要書類（住宅金融支援機構）

(2) 物件関連書類（売買契約書・重要事項説明書・建築確認申請書）

新築戸建ての場合、以下の物件資料が必要です。

• 売買契約書（購入物件）：物件価格・引渡し時期等を確認
• 重要事項説明書：物件の法的制限・リスク等を記載
• 建築確認申請書：建築計画が建築基準法に適合していることを証明
• 工事請負契約書：注文住宅の場合に必要
• 土地の登記事項証明書：土地の権利関係を確認

出典：建築基準法に基づく検査（国土交通省）

(3) 買い替えローン利用時の追加書類（売却物件の契約書・残債証明書）

買い替えローン（売却物件のローン残債を新規ローンに上乗せする商品）を利用する場合、以下の追加書類が必要です。

• 売却物件の売買契約書：売却価格・決済時期の確認
• 住宅ローン残債証明書：現在のローン残高を証明（金融機関発行）
• 売却物件の査定書：不動産会社による査定価格の提示
• 売却予定証明書：仲介業者が発行する売却確実性の証明

売買契約・登記申請で必要な書類

(1) 売買契約時の必要書類（印鑑証明書・住民票・実印）

売買契約時には、以下の書類を準備します。

書類名	取得先	有効期限	備考
印鑑証明書	市区町村	発行から3ヶ月	実印の印鑑登録が前提
住民票	市区町村	発行から3ヶ月	マイナンバー記載なし
実印	本人所持	なし	印鑑登録済みのもの
手付金	本人	なし	物件価格の5〜10%

(2) 所有権保存登記・抵当権設定登記の必要書類

新築戸建ての場合、所有権保存登記（土地は所有権移転登記）と抵当権設定登記が必要です。

所有権保存登記の必要書類：

• 住民票（登記名義人となる本人）
• 印鑑証明書
• 建築確認済証
• 検査済証
• 登記原因証明情報（売買契約書等）

抵当権設定登記の必要書類：

• 印鑑証明書
• 金銭消費貸借契約証書
• 委任状（司法書士への委任）

出典：不動産登記の申請手続（法務局）

(3) 登記関連書類の取得先と有効期限

登記関連書類は、取得時期と有効期限に注意が必要です。

書類名	取得先	有効期限	注意点
住民票	市区町村	発行から3ヶ月	本籍地・マイナンバー記載なし
印鑑証明書	市区町村	発行から3ヶ月	実印登録が前提
登記事項証明書	法務局	なし	最新のものを取得推奨

買い替え特有の追加書類（売却物件関連）

(1) 売却物件の売買契約書・売却予定証明書

買い替えで住宅ローンを組む際、金融機関は「売却代金で購入資金を賄えるか」を審査します。そのため、以下の書類提出が求められます。

• 売却物件の売買契約書：売却価格・決済時期の確認
• 売却予定証明書：仲介業者が発行（金融機関により不要な場合もあり）
• 売却物件の査定書：不動産会社による査定価格の提示

(2) 買換え特例と3000万円控除の選択と必要書類

売却益が出る場合、買換え特例または3000万円特別控除のどちらかを選択できます（併用不可）。

買換え特例の特徴：

• 譲渡所得税の課税を繰り延べる制度（将来の売却時に課税）
• 一定の要件（所有期間10年超、居住期間10年以上等）を満たす必要あり
• 必要書類：売却・購入双方の登記事項証明書、買換え特例申請書

3000万円特別控除の特徴：

• 譲渡所得から最高3000万円を控除（完全非課税）
• 売却益が3000万円以下なら税負担ゼロ
• 必要書類：譲渡所得の内訳書、売却物件の登記事項証明書

出典：特定の居住用財産の買換え特例（国税庁）

どちらを選ぶべきか： 売却益が3000万円以下なら、完全非課税となる3000万円控除が有利です。売却益が大きく購入価格も高い場合は買換え特例を検討しますが、将来の売却時に課税されるため、税理士への相談が推奨されます。

(3) つなぎ融資利用時の追加書類

完成前の新築戸建てを購入する場合、土地代金や中間金の支払いにつなぎ融資が必要になることがあります。

つなぎ融資の追加書類：

• 工事請負契約書
• 建築確認申請書
• 売却物件の査定書（買い替えの場合）
• 支払いスケジュール表（土地代金・着工金・中間金・残金の支払時期）

つなぎ融資は短期間（数ヶ月〜1年程度）の借入ですが、金利が高め（年2〜3%程度）のため、資金計画に組み込む必要があります。

新築戸建て特有の書類（建築確認・性能評価）

(1) 建築確認済証・検査済証・工事請負契約書

新築住宅では、建築基準法に基づく書類が必須です。

建築確認済証：

• 建築計画が建築基準法に適合していることを証明
• 住宅ローン審査の必須書類
• 確認検査機関または特定行政庁が発行

検査済証：

• 完成した建物が建築確認申請の内容通りに建築されたことを証明
• 住宅ローンの融資実行時に必須
• 検査済証がないと融資を受けられない

工事請負契約書：

• 注文住宅の場合に必要
• 工事内容・代金・工期等を記載

出典：建築基準法に基づく検査（国土交通省）

(2) 住宅性能評価書・長期優良住宅認定通知書

新築住宅の性能を第三者機関が評価した書類です（任意取得）。

住宅性能評価書のメリット：

• 地震保険料の割引（耐震等級に応じ最大50%）
• 住宅ローン金利の優遇
• フラット35S（金利引下げ）の利用
• 性能保証による安心感

長期優良住宅認定通知書：

• 一定の性能基準を満たす住宅に対し、所管行政庁が認定
• 住宅ローン控除の上限引上げ（年間最大35万円）
• 不動産取得税・固定資産税の軽減

出典：住宅性能表示制度（国土交通省）

(3) 瑕疵担保責任保険証券・住宅設備保証書

新築住宅には、構造耐力上主要な部分等について10年間の瑕疵担保責任が義務付けられています。

瑕疵担保責任保険証券：

• 構造・防水に瑕疵があった場合、補修費用を保険でカバー
• 住宅瑕疵担保履行法により義務化
• 売主（ハウスメーカー等）が保険に加入し、買主に保険証券を交付

住宅設備保証書：

• キッチン・浴室・給湯器等の設備保証（メーカー保証）
• 保証期間は1〜2年が一般的

出典：住宅瑕疵担保履行法（国土交通省）

段階別チェックリストとスケジュール管理

(1) 物件見学〜購入申込段階の書類準備

チェック項目	準備状況	備考
□ 本人確認書類（免許証等）	準備済み・取得中・未着手	コピー準備
□ 源泉徴収票（直近1〜2年分）	準備済み・取得中・未着手	勤務先に依頼
□ 確定申告書（自営業の場合）	準備済み・取得中・未着手	控えを準備
□ 売却物件の査定書	準備済み・取得中・未着手	不動産会社に依頼

(2) 売買契約〜住宅ローン本審査段階の書類準備

チェック項目	準備状況	備考
□ 印鑑証明書（発行から3ヶ月以内）	準備済み・取得中・未着手	市区町村で取得
□ 住民票（発行から3ヶ月以内）	準備済み・取得中・未着手	マイナンバー記載なし
□ 課税証明書（直近1〜2年分）	準備済み・取得中・未着手	市区町村で取得
□ 売却物件の売買契約書	準備済み・取得中・未着手	売却手続きと並行
□ 住宅ローン残債証明書	準備済み・取得中・未着手	現在の金融機関に依頼
□ 建築確認申請書	準備済み・取得中・未着手	売主・ハウスメーカーから取得

(3) 決済・引渡し〜登記完了段階の書類準備

チェック項目	準備状況	備考
□ 検査済証	準備済み・取得中・未着手	完了検査後に発行
□ 瑕疵担保責任保険証券	準備済み・取得中・未着手	売主から交付
□ 住宅性能評価書	準備済み・取得中・未着手	取得する場合
□ 長期優良住宅認定通知書	準備済み・取得中・未着手	認定を受けた場合
□ 登記用の印鑑証明書・住民票	準備済み・取得中・未着手	最新のものを取得

まとめ

買い替えで新築戸建てを購入する際は、通常の購入に加えて売却物件関連の書類が必要となるため、早めの準備とスケジュール管理が重要です。特に住宅ローン審査では、売却物件の売買契約書や残債証明書の提出が求められるため、売却手続きと購入手続きを並行して進める必要があります。

新築戸建て特有の書類として、建築確認済証・検査済証は住宅ローン融資の必須書類であり、これらがないと融資を受けられません。また、住宅性能評価書や長期優良住宅認定通知書は任意取得ですが、地震保険料の割引や住宅ローン控除の優遇など多くのメリットがあるため、取得を検討する価値があります。

買換え特例と3000万円特別控除は併用できないため、売却益の金額や将来の資産計画に応じて、どちらが有利かを慎重に判断する必要があります。税制面での判断は複雑なため、税理士への相談が推奨されます。

段階別のチェックリストを活用し、「いつまでに」「どこで取得するか」「有効期限はあるか」を確認しながら、計画的に書類準備を進めることで、スムーズな買い替えが実現できます。