離婚後の中古マンション購入｜控除・特例完全活用ガイド

離婚後に新たな生活を始めるにあたり、中古マンションを購入する際には、住宅ローン控除やひとり親控除など、複数の税制優遇を活用できます。本記事では、離婚後の中古マンション購入で利用できる控除・特例と、財産分与や資金援助に関する税務処理を解説します。

この記事でわかること

離婚後の中古マンション購入で使える控除・特例の全体像
単独名義での住宅ローン控除の適用要件
中古マンション特有の築年数・耐震基準要件
財産分与と親からの資金援助の税務処理
ひとり親控除と住宅ローン控除の併用による節税効果

1. 離婚後の中古マンション購入と控除・特例の全体像

(1) 離婚後の新生活で使える控除・特例の種類

離婚後に中古マンションを購入する際には、以下の税制優遇を活用できます。

制度名	概要	主な要件
住宅ローン控除	年末ローン残高の0.7%を最大10年間控除	単独名義、借入期間10年以上、1982年以降築
ひとり親控除	所得税35万円・住民税30万円を控除	子を扶養、合計所得500万円以下
住宅取得資金贈与の非課税	親・祖父母からの援助が最大1000万円まで非課税	直系尊属からの贈与、床面積40㎡以上
登録免許税・不動産取得税の軽減	登記時の税負担を軽減	1982年以降築、床面積50㎡以上

これらの制度を組み合わせることで、離婚後の新生活における税負担を大幅に軽減できます。

(2) 通常の購入と異なる留意点

離婚後の中古マンション購入では、以下の点に注意が必要です。

単独名義での取得: 離婚後は単独名義での購入となるため、住宅ローン控除も単独で適用。配偶者との共有名義の場合に比べて控除額が少なくなる可能性があります。
収入の変化: 離婚により収入が減少した場合、住宅ローン審査が厳しくなる可能性がありますが、すまい給付金の増額など優遇措置を受けやすくなります。
財産分与の影響: 財産分与で取得した資金は贈与税非課税ですが、住宅ローン控除の適用には住宅ローンを組む必要があります。

(3) 収入減少時の優遇措置（すまい給付金等）

離婚により収入が減少した場合、以下の優遇措置を受けられる可能性があります。

すまい給付金: 収入に応じて最大50万円の給付。所得が低いほど給付額が増える仕組みです（※2023年時点で終了。再開の可能性については国土交通省の発表を確認）。
ひとり親控除: 子を扶養する場合、所得税35万円・住民税30万円の控除が受けられます（国税庁「寡婦控除・ひとり親控除」）。
住宅ローン控除: 所得が低い場合、控除しきれなかった分が住民税から一部控除されます（最大9.75万円/年）。

2. 単独名義での住宅ローン控除の適用要件

(1) 住宅ローン控除の基本（年末残高の0.7%・最大10年間）

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを組んで中古マンションを購入した場合、年末のローン残高の0.7%を最大10年間、所得税・住民税から控除できる制度です（国税庁「住宅借入金等特別控除」）。

中古マンションの控除内容:

控除率: 年末ローン残高の0.7%
控除期間: 最長10年間
借入限度額: 2000万円（年間最大控除額14万円）

例えば、年末ローン残高が2000万円の場合、2000万円 × 0.7% = 14万円が控除されます。10年間継続すれば、最大140万円の税負担軽減が可能です。

(2) 単独名義での適用条件

離婚後に単独名義で中古マンションを購入する場合、住宅ローン控除の適用には以下の要件を満たす必要があります。

所有者と債務者が同一: マンションの所有者と住宅ローンの債務者が同一人物であること
自己居住用: 購入後6か月以内に入居し、引き続き居住すること
年間所得要件: 合計所得金額が2000万円以下（床面積40㎡以上50㎡未満の場合は1000万円以下）
返済期間: 住宅ローンの返済期間が10年以上

単独名義であっても、これらの要件を満たせば住宅ローン控除を受けられます。

(3) 中古マンションの借入限度額2,000万円

中古マンションの住宅ローン控除における借入限度額は2000万円です。年末ローン残高が2000万円を超える場合でも、控除の対象となるのは2000万円までとなります。

控除額の計算例:

年末ローン残高2500万円の場合: 2000万円（限度額） × 0.7% = 14万円
年末ローン残高1500万円の場合: 1500万円 × 0.7% = 10.5万円

新築の認定住宅（借入限度額5000万円）と比較すると控除額は少なくなりますが、中古マンションは購入価格自体が低いため、全体としては経済的なメリットが大きいといえます。

(4) 所得要件（年間所得2,000万円以下）

住宅ローン控除を受けるには、控除を受ける年の合計所得金額が2000万円以下である必要があります。離婚により収入が減少した場合でも、この所得要件を満たせば控除を受けられます。

また、床面積40㎡以上50㎡未満の中古マンションを購入する場合、所得要件は1000万円以下となります。

3. 中古マンション特有の築年数・耐震基準要件

(1) 1982年（昭和57年）以降築の要件

中古マンションで住宅ローン控除を受けるには、1982年（昭和57年）1月1日以降に建築された物件であることが必要です（国税庁「中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）」）。

この基準は、1981年の建築基準法改正により導入された新耐震基準に基づいています。1982年以降の物件であれば、原則として住宅ローン控除の対象となります。

(2) 築年数オーバー物件での耐震基準適合証明書

1981年以前に建築された中古マンションでも、耐震基準適合証明書を取得すれば住宅ローン控除を受けられます。

証明書の取得方法:

建築士事務所や指定確認検査機関に依頼
耐震診断を実施し、新耐震基準に適合していることを証明
費用は10〜20万円程度
引渡し前2年以内の取得が必要

証明書の取得には時間がかかるため、購入前に売主と協議して証明書を準備することが重要です。購入後では証明書の取得が難しい場合があります。

(3) 既存住宅売買瑕疵保険の活用

耐震基準適合証明書の代わりに、既存住宅売買瑕疵保険に加入する方法もあります。この保険に加入することで、住宅ローン控除や登録免許税の軽減措置を受けられます。

保険加入には、建物の検査に合格する必要がありますが、耐震基準適合証明書と比較して手続きが簡便な場合があります。

(4) 登録免許税・不動産取得税の軽減措置との関係

住宅ローン控除の築年数要件（1982年以降築、または耐震基準適合証明）を満たす中古マンションは、登録免許税・不動産取得税の軽減措置も受けられます。

登録免許税: 所有権移転登記の税率が本則2.0%から0.3%に軽減
不動産取得税: 築年数に応じて最大1200万円を控除

これらの軽減措置により、購入時の諸費用を大幅に削減できます。

4. 財産分与と親からの資金援助の税務処理

(1) 財産分与で取得した資金の贈与税非課税

離婚による財産分与で取得した資金は、原則として贈与税が課税されません（国税庁「財産分与により不動産を取得した場合」）。

ただし、財産分与の範囲を超えて過大な財産を取得した場合には、贈与税が課税される可能性があります。財産分与の額が適正かどうか不安な場合は、弁護士や税理士に相談することが推奨されます。

(2) 親・祖父母からの住宅取得資金贈与の非課税枠（最大1,000万円）

離婚後、親・祖父母から住宅取得資金の援助を受ける場合、住宅取得等資金の贈与税非課税枠を活用できます（国税庁「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税」）。

非課税限度額:

省エネ等住宅（耐震・省エネ・バリアフリー）: 1000万円
その他の住宅: 500万円

省エネ等住宅の要件を満たす中古マンションであれば、最大1000万円まで非課税で贈与を受けられます。

適用要件:

贈与者: 父母または祖父母（直系尊属）
受贈者: 贈与年の1月1日時点で18歳以上、合計所得2000万円以下
住宅要件: 床面積40㎡以上240㎡以下

贈与を受けた年の翌年3月15日までに確定申告が必要です。

(3) 財産分与での不動産取得と住宅ローン控除の併用可否

財産分与で不動産そのものを取得した場合、住宅ローンを組んでいないため、住宅ローン控除の適用はありません。

一方、財産分与で取得した資金を頭金にして、新たに住宅ローンを組んで中古マンションを購入する場合には、ローン部分について住宅ローン控除を適用できます。

例:

財産分与で1000万円を取得
1000万円を頭金にして、2000万円の住宅ローンを組む
住宅ローン2000万円について控除を受けられる

(4) 養育費と住宅ローン審査への影響

養育費を受け取っている場合、金融機関によっては収入として認定され、住宅ローン審査に有利に働く場合があります。一方、養育費を支払っている場合には、返済負担率の計算に影響する可能性があります。

住宅ローン審査における養育費の取扱いは金融機関によって異なるため、事前に確認しておくことが重要です。

5. ひとり親控除と住宅ローン控除の併用

(1) ひとり親控除の要件（所得500万円以下・生計同一の子）

離婚後、子を扶養する場合には、ひとり親控除を受けられます（国税庁「寡婦控除・ひとり親控除」）。

適用要件:

生計を同じくする総所得金額48万円以下の子がいること
合計所得金額が500万円以下
事実上婚姻関係にある者がいないこと

これらの要件を満たせば、男女を問わず控除を受けられます。

(2) 所得税35万円・住民税30万円の控除

ひとり親控除により、以下の控除が受けられます。

所得税: 35万円の所得控除
住民税: 30万円の所得控除

例えば、所得税率10%の場合、35万円 × 10% = 3.5万円の税負担軽減となります。住民税（税率10%）では、30万円 × 10% = 3万円の軽減となり、合計で年間6.5万円の節税効果があります。

(3) 住宅ローン控除との併用による節税効果

ひとり親控除と住宅ローン控除は併用可能です。両控除を活用することで、大幅な節税効果が期待できます。

併用時の計算順序:

まず所得控除（ひとり親控除等）を適用して課税所得を計算
課税所得に税率を掛けて所得税額を算出
所得税額から住宅ローン控除を差し引く
控除しきれなかった分は住民税から一部控除（最大9.75万円/年）

例（年収400万円、年末ローン残高2000万円、ひとり親控除適用の場合）:

ひとり親控除により所得税・住民税を約6.5万円軽減
住宅ローン控除により最大14万円軽減
合計で年間約20万円の節税効果

(4) 寡婦控除との違い

従来の寡婦控除（所得税27万円、住民税26万円）と比較して、ひとり親控除の方が控除額が大きくなっています。

また、ひとり親控除は男女を問わず適用されるため、離婚後に子を扶養する父親も控除を受けられます。

6. 離婚後の購入における確定申告と必要書類

(1) 確定申告の時期と方法

住宅ローン控除やひとり親控除を受けるには、購入年の翌年2月16日〜3月15日に確定申告が必要です。

確定申告の流れ:

必要書類を揃える（登記事項証明書、売買契約書、源泉徴収票など）
確定申告書を作成（国税庁の確定申告書等作成コーナーが便利）
税務署に提出（e-Tax、郵送、持参のいずれか）
還付金が振り込まれる（申告後1〜2か月程度）

(2) 住宅ローン控除の必要書類（登記事項証明書・源泉徴収票等）

住宅ローン控除の確定申告には、以下の書類が必要です。

確定申告書（第一表、第二表）
住宅借入金等特別控除額の計算明細書
住民票の写し
登記事項証明書（登記簿謄本）
売買契約書の写し
住宅ローンの年末残高証明書（金融機関が発行）
源泉徴収票（会社員の場合）
耐震基準適合証明書（1981年以前築の場合）

(3) ひとり親控除の申告書類

ひとり親控除を受ける場合には、以下の書類が必要です。

確定申告書（ひとり親控除の欄に記入）
戸籍謄本または抄本（離婚の事実を証明）
子の氏名・生年月日を記入（マイナンバーでも可）

会社員の場合、2年目以降は年末調整でひとり親控除を申告できます。

(4) 2年目以降の年末調整での手続き

住宅ローン控除の2年目以降は、会社員であれば年末調整で対応できます。

必要書類:

年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書（税務署から送付）
住宅ローンの年末残高証明書（金融機関が発行）

ひとり親控除も年末調整で申告できるため、2年目以降は確定申告が不要となります。

まとめ

離婚後に中古マンションを購入する際には、住宅ローン控除、ひとり親控除、住宅取得資金贈与の非課税、登録免許税・不動産取得税の軽減措置など、複数の税制優遇を活用できます。

単独名義での住宅ローン控除は、年末ローン残高の0.7%を最大10年間控除でき、借入限度額は2000万円です。中古マンションの場合、1982年以降築、または耐震基準適合証明書の取得が必要となります。

離婚により子を扶養する場合には、ひとり親控除（所得税35万円、住民税30万円）を住宅ローン控除と併用することで、年間数十万円の節税効果が期待できます。

財産分与で取得した資金は贈与税非課税であり、その資金を頭金にして住宅ローンを組めば、ローン部分について控除を受けられます。親・祖父母からの資金援助は、最大1000万円まで非課税枠を活用できます。

これらの控除・特例を利用するには、購入年の翌年に確定申告が必要です。必要書類を早めに揃え、期限内に申告することで、新生活における税負担を最小限に抑えることができます。

よくある質問（FAQ）

Q1: 離婚後に単独名義で中古マンションを購入する場合、住宅ローン控除は受けられますか?

A: 離婚後の単独名義購入でも住宅ローン控除は適用可能です。要件は年間所得2000万円以下、住宅ローン返済期間10年以上、床面積50㎡以上（所得1000万円以下なら40㎡以上）、中古マンションは1982年以降築または耐震基準適合証明書が必要です。中古住宅の借入限度額は2000万円で、年末残高の0.7%を最大10年間控除できます。

Q2: 財産分与で得た資金で中古マンションを購入する場合、贈与税や住宅ローン控除はどうなりますか?

A: 離婚による財産分与で取得した資金は原則として贈与税非課税です。財産分与資金で中古マンションを一括購入（住宅ローンなし）の場合は住宅ローン控除の適用はありません。財産分与資金を頭金にして住宅ローンを組む場合は、ローン部分について住宅ローン控除が適用可能です。財産分与の範囲を超えて過大な財産を取得した場合のみ贈与税課税のリスクがあります。

Q3: 離婚後、子供を扶養して中古マンションを購入する場合、ひとり親控除と住宅ローン控除は併用できますか?

A: ひとり親控除（所得税35万円、住民税30万円）と住宅ローン控除は併用可能です。ひとり親控除の要件は合計所得500万円以下、生計を同じくする総所得48万円以下の子がいることです。併用により所得税が大幅に軽減され、住宅ローン控除で引ききれなかった分は住民税からも一部控除可能（最大9.75万円/年）です。両控除を活用すれば年間数十万円の節税効果が期待できます。

Q4: 1981年以前築の中古マンションを購入する場合、住宅ローン控除を受けるにはどうすればよいですか?

A: 1981年以前築の物件は耐震基準適合証明書の取得が必要です。取得方法は建築士等による耐震診断を受け、新耐震基準に適合していることの証明書を発行してもらいます（費用10〜20万円程度）。または既存住宅売買瑕疵保険に加入する方法もあります。証明書は引渡し前2年以内の取得が必要です。耐震改修工事が必要な場合は耐震改修促進税制の併用も検討できます。