中古マンション売却の税金基礎知識
中古マンションを売却すると、譲渡所得税が課税される場合があります。しかし、居住用財産の3,000万円特別控除や10年超所有軽減税率など、税負担を軽減する特例が用意されています。基礎知識を理解し、適切に特例を活用しましょう。
この記事のポイント:
- 譲渡所得税の基本と計算式(収入金額-取得費-譲渡費用)を理解できる
- 居住用財産の3,000万円特別控除の適用要件と注意点がわかる
- 所有期間10年超の軽減税率特例(税率14.21%)と3,000万円控除との併用方法を把握できる
- 譲渡損失が出た場合の損益通算・繰越控除の仕組みを理解できる
- 確定申告の手続きと必要書類、特例適用のための申告要件を学べる
(1) 譲渡所得税とは何か
譲渡所得税は、不動産を売却して得た利益(譲渡所得)に対して課税される税金です。所得税と住民税の2つから構成されます。
課税の仕組み:
- 譲渡所得 = 収入金額 - 取得費 - 譲渡費用
- 譲渡所得に対して、所有期間に応じた税率で課税
(2) 譲渡所得の計算式
基本計算式:
譲渡所得 = 収入金額 - (取得費 + 譲渡費用)
収入金額:
- 売却価格(買主から受け取る代金)
- 固定資産税・都市計画税の清算金も含む
取得費:
- 不動産の購入代金
- 購入時の仲介手数料、登記費用、不動産取得税
- 増改築費用
- 建物の減価償却費相当額を差し引く
譲渡費用:
- 売却時の仲介手数料
- 印紙税
- 測量費
- 建物の取壊し費用
(3) 取得費と譲渡費用の範囲
取得費に含められるもの:
- 購入代金(土地・建物)
- 仲介手数料
- 登記費用(登録免許税、司法書士報酬)
- 不動産取得税
- 増改築費用(設備の交換、リフォーム費用)
- 測量費
取得費に含められないもの:
- 修繕費(通常の維持管理費)
- 火災保険料
- 固定資産税・都市計画税
- 住宅ローンの利息
譲渡費用に含められるもの:
- 仲介手数料
- 印紙税
- 測量費
- 建物の取壊し費用
- 売買契約解除に伴う違約金
譲渡費用に含められないもの:
- 修繕費
- 引越費用
- 仮住まいの費用
取得費が分からない場合:
- 概算取得費(売却価格の5%)を使用できます
- ただし、取得費が少なくなるため譲渡所得が増え、税負担が増加します
- 購入時の売買契約書や領収書を探すことが重要です
(4) 長期譲渡と短期譲渡の税率差
譲渡所得税の税率は、所有期間により異なります。
所有期間の判定:
- 売却した年の1月1日時点で所有期間を判定します
- 例: 2018年7月に購入、2024年3月に売却 → 2024年1月1日時点で所有期間5年7ヶ月 → 長期譲渡所得
税率:
| 区分 | 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 合計 |
|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30.63% | 9% | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15.315% | 5% | 20.315% |
短期譲渡所得と長期譲渡所得では約2倍の税率差があります。売却時期を調整できる場合、5年超まで待つことで税負担を大きく軽減できます。
居住用財産の3,000万円特別控除
居住用財産(マイホーム)を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例です。所有期間に関係なく適用できます。
(1) 3,000万円特別控除とは
特例の内容:
- 自己が居住していた不動産を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます
- 控除後の譲渡所得に対して税率が適用されます
計算例:
- 譲渡所得: 4,000万円
- 3,000万円特別控除適用後: 4,000万円 - 3,000万円 = 1,000万円
- 税額(長期譲渡所得): 1,000万円 × 20.315% = 203万1,500円
3,000万円特別控除がない場合、税額は 4,000万円 × 20.315% = 812万6,000円 となり、約609万円の節税効果があります。
(2) 適用要件(居住要件・売却期限)
居住要件:
- 自己が居住していた不動産であること
- 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
- 例: 2021年3月に転居 → 2024年12月31日までに売却すれば適用可能
その他の要件:
- 売却年の前年・前々年にこの特例を受けていないこと
- 売却先が配偶者、直系血族、生計を一にする親族等でないこと
- 確定申告で特例適用を申請すること
所有期間:
- 3,000万円特別控除は所有期間を問いません
- 購入後すぐに売却しても適用できます(短期譲渡所得の税率は適用されます)
(3) 注意点と確認事項
確定申告が必須:
- 3,000万円特別控除を受けるには、確定申告が必須です
- 控除後の譲渡所得がゼロになる場合でも申告が必要です
他の特例との併用:
- 10年超所有軽減税率特例とは併用可能です
- 買換え特例(譲渡益の繰延べ)とは併用できません(どちらかを選択)
住宅ローン控除との関係:
- 売却年の前年・前々年に住宅ローン控除を受けていた場合、3,000万円特別控除を受けると、新居の住宅ローン控除が一定期間受けられなくなります
- 買い替えの場合、どちらが有利か慎重に検討が必要です
所有期間10年超の軽減税率特例
所有期間が10年を超える居住用財産を売却した場合、3,000万円特別控除と併用して、さらに税率が軽減される特例です。
(1) 軽減税率の仕組み(税率14.21%)
特例の内容:
- 所有期間10年超の居住用財産を売却した場合、譲渡所得6,000万円以下の部分に税率14.21%が適用されます
- 通常の長期譲渡所得の税率20.315%より約6%低くなります
税率:
| 譲渡所得の金額 | 所得税 | 住民税 | 合計 |
|---|---|---|---|
| 6,000万円以下 | 10.21% | 4% | 14.21% |
| 6,000万円超 | 15.315% | 5% | 20.315% |
6,000万円超の部分は通常の長期譲渡所得の税率(20.315%)が適用されます。
(2) 3,000万円控除との併用
3,000万円特別控除と10年超所有軽減税率は併用できます。
適用順序:
- まず3,000万円特別控除を適用
- 控除後の譲渡所得に対して軽減税率を適用
計算例:
- 譲渡所得: 5,000万円
- 所有期間: 12年(10年超)
- 3,000万円特別控除適用後: 5,000万円 - 3,000万円 = 2,000万円
- 税額(軽減税率): 2,000万円 × 14.21% = 284万2,000円
通常の長期譲渡所得の税率(20.315%)の場合、税額は 2,000万円 × 20.315% = 406万3,000円 となり、約122万円の節税効果があります。
(3) 所有期間の判定方法
所有期間の起算日:
- 不動産を取得した日から売却した日までの期間です
- 相続・贈与で取得した場合、被相続人・贈与者の取得日を引き継ぎます
10年超の判定:
- 売却した年の1月1日時点で所有期間10年超であることが要件です
- 例: 2014年3月に購入、2024年5月に売却 → 2024年1月1日時点で所有期間9年10ヶ月 → 10年超の要件を満たさない
- 例: 2013年12月に購入、2024年5月に売却 → 2024年1月1日時点で所有期間10年1ヶ月 → 10年超の要件を満たす
売却時期を1年調整することで、軽減税率の適用を受けられるか決まります。
譲渡損失の損益通算・繰越控除
中古マンション売却で損失(譲渡損失)が出た場合、一定の要件を満たせば、給与所得などの他の所得と相殺(損益通算)でき、翌年以降3年間繰り越せます。
(1) 譲渡損失が出た場合の特例
譲渡損失とは:
- 譲渡所得の計算で、収入金額が取得費・譲渡費用の合計を下回る場合の損失です
- 譲渡損失 = 収入金額 - (取得費 + 譲渡費用)
損益通算:
- 譲渡損失を、給与所得・事業所得等の他の所得と相殺できます
- 相殺後の所得に対して所得税・住民税が課税されるため、税負担が軽減されます
繰越控除:
- 損益通算で相殺しきれない譲渡損失は、翌年以降3年間繰り越せます
- 繰越控除を受けるには、毎年確定申告が必要です
(2) 買い替え時の損益通算
買い替え時の特例:
- マイホームを売却し、新しいマイホームを購入する場合の特例です
- 譲渡損失を給与所得等と損益通算でき、翌年以降3年間繰り越せます
適用要件:
- 売却する不動産が自己の居住用財産であること
- 売却年の前年1月1日から翌年12月31日までに新しい居住用財産を取得すること
- 新しい居住用財産を取得した年の翌年12月31日までに居住すること
- 新しい居住用財産に住宅ローンがあること(償還期間10年以上)
- 売却年の1月1日時点で所有期間5年超であること
(3) 住宅ローン残債がある場合の特例
住宅ローン残債がある場合の特例:
- マイホームを売却し、住宅ローン残債を下回る(オーバーローン)場合の特例です
- 譲渡損失を給与所得等と損益通算でき、翌年以降3年間繰り越せます
適用要件:
- 売却する不動産が自己の居住用財産であること
- 売却年の1月1日時点で所有期間5年超であること
- 売却価格が住宅ローン残債を下回ること
- 売却により住宅ローンを完済できないため、自己資金で補填すること
損益通算できる損失の上限:
- 住宅ローン残債 - 売却価格 が損益通算できる上限です
- 例: 売却価格2,500万円、住宅ローン残債3,000万円 → 損益通算できる損失は500万円
確定申告の手続きと必要書類
不動産を売却した場合、翌年の2月16日から3月15日までに確定申告が必要です。特例を適用する場合も、確定申告が必須です。
(1) 確定申告の義務と期限
確定申告の義務:
- 不動産を売却し、譲渡所得が発生した場合、確定申告が必要です
- 3,000万円特別控除等の特例を適用し、譲渡所得がゼロになる場合でも申告が必要です
- 譲渡損失が発生した場合、申告義務はありませんが、損益通算・繰越控除を受けるには申告が必要です
申告期限:
- 売却した年の翌年2月16日から3月15日まで
- 例: 2024年に売却 → 2025年2月16日から3月15日までに申告
申告漏れのペナルティ:
- 無申告加算税: 納税額の15〜20%(自主的に期限後申告した場合は5%)
- 延滞税: 納期限の翌日から納付日までの日数に応じて年率2.4〜8.7%程度
(2) 必要書類のチェックリスト
確定申告書:
- 確定申告書第一表・第二表
- 確定申告書第三表(分離課税用)
- 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)
売却時の書類:
- 売買契約書のコピー
- 仲介手数料の領収書
- 測量費・取壊し費用等の領収書
- 固定資産税・都市計画税の清算金の明細
取得時の書類:
- 購入時の売買契約書のコピー
- 購入時の仲介手数料・登記費用の領収書
- 増改築費用の領収書
特例適用のための書類:
- 3,000万円特別控除: 住民票の除票(売却時に住んでいない場合)
- 10年超所有軽減税率: 登記事項証明書(所有期間の証明)
- 譲渡損失の損益通算: 住宅ローンの残高証明書(買い替え時・住宅ローン残債がある場合)
(3) 特例適用のための申告要件
3,000万円特別控除:
- 確定申告書に「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を適用する旨を記載
- 譲渡所得の内訳書を添付
- 住民票の除票(売却時に住んでいない場合)
10年超所有軽減税率:
- 確定申告書に「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」を適用する旨を記載
- 登記事項証明書(所有期間の証明)
譲渡損失の損益通算・繰越控除:
- 確定申告書に「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を適用する旨を記載
- 住宅ローンの残高証明書(買い替え時・住宅ローン残債がある場合)
- 新しい居住用財産の登記事項証明書(買い替え時)
まとめ
中古マンション売却時には、譲渡所得税が課税されますが、居住用財産の3,000万円特別控除、10年超所有軽減税率、譲渡損失の損益通算・繰越控除など、税負担を軽減する特例が用意されています。これらの特例を適切に活用することで、大きな節税効果が得られます。
3,000万円特別控除は所有期間に関係なく適用でき、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。10年超所有軽減税率は、所有期間10年超の場合に3,000万円控除と併用して税率14.21%が適用されます。譲渡損失が出た場合は、損益通算・繰越控除により給与所得等と相殺できます。
特例を適用するには、確定申告が必須です。売却した年の翌年2月16日から3月15日までに、必要書類を揃えて申告しましょう。取得費が分からない場合は概算取得費(売却価格の5%)を使用できますが、税負担が増加するため、購入時の売買契約書や領収書を探すことが重要です。不安がある場合は、税理士への相談をおすすめします。