中古マンション購入の控除・特例完全ガイド

中古マンションを購入する際には、住宅ローン控除や贈与税非課税枠、登録免許税の軽減措置など、複数の税制優遇を活用できます。本記事では、初めて中古マンションを購入する方に向けて、利用できる控除・特例の基礎知識と適用要件を解説します。

この記事でわかること

中古マンション購入で利用できる控除・特例の全体像
住宅ローン控除の適用要件と新築との違い
住宅取得資金贈与の非課税枠の仕組み
登録免許税・不動産取得税の軽減措置
確定申告の手続きと必要書類

1. 中古マンション購入で使える控除・特例の基礎知識

(1) 新築との違い

中古マンション購入時には、新築と比較して以下の点で税制優遇の内容が異なります。

項目	新築	中古
住宅ローン控除期間	最長13年	最長10年
借入限度額	認定住宅：5000万円その他：3000万円	一律2000万円
築年数要件	なし	1982年以降築、または耐震基準適合証明
控除率	年末ローン残高の0.7%	年末ローン残高の0.7%

新築と比べて控除期間が短く、借入限度額も低いため、控除額は少なくなる傾向にあります。しかし、築年数要件を満たせば中古マンションでも十分な税制優遇を受けられます。

(2) 主な控除・特例の全体像

中古マンション購入時に活用できる主な控除・特例は以下の通りです。

住宅ローン控除: 年末ローン残高の0.7%を最大10年間、所得税・住民税から控除
住宅取得資金贈与の非課税: 親・祖父母からの資金援助が最大1000万円まで非課税
登録免許税の軽減: 所有権移転登記の税率が本則2.0%から0.3%に軽減
不動産取得税の軽減: 築年数に応じて最大1200万円を控除

これらの制度を組み合わせることで、購入時の税負担を大幅に軽減できます。

(3) 初心者が押さえるべきポイント

中古マンション購入時に特に注意すべきポイントは以下の3点です。

築年数要件: 住宅ローン控除を受けるには、1982年（昭和57年）以降に建築された物件であることが必要。1981年以前築の場合は耐震基準適合証明書が必要。
確定申告が必須: 住宅ローン控除や贈与税非課税枠を利用するには、購入年の翌年に確定申告が必要。
新築との違いを理解: 控除期間や借入限度額が新築と異なるため、控除額を事前に試算しておくことが重要。

2. 住宅ローン控除の基本と中古マンションの要件

(1) 住宅ローン控除とは何か

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを組んで住宅を購入した場合、年末のローン残高の一定割合を所得税・住民税から控除できる制度です（国税庁「住宅借入金等特別控除」）。

中古マンションの場合、以下の内容で控除が受けられます。

控除率: 年末ローン残高の0.7%
控除期間: 最長10年間
借入限度額: 2000万円（年間最大控除額14万円）

例えば、年末ローン残高が2000万円の場合、2000万円 × 0.7% = 14万円が控除されます。これが10年間続くため、最大140万円の税負担軽減が可能です。

(2) 中古マンションの築年数要件（1982年以降築）

中古マンションで住宅ローン控除を受けるには、1982年（昭和57年）1月1日以降に建築された物件であることが必要です（国税庁「中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）」）。

この基準は、1981年の建築基準法改正により導入された新耐震基準に基づいています。1982年以降の物件であれば、原則として住宅ローン控除の対象となります。

(3) 耐震基準適合証明書の取得方法

1981年以前に建築された中古マンションでも、耐震基準適合証明書を取得すれば住宅ローン控除を受けられます。

証明書の取得方法:

建築士事務所や指定確認検査機関に依頼
耐震診断を実施し、耐震基準を満たしていることを証明
費用は数万円〜10万円程度

証明書の取得には時間がかかるため、購入前に売主と協議して証明書を準備することが重要です。購入後では証明書の取得が難しい場合があります。

(4) 借入限度額と控除期間

中古マンションの住宅ローン控除における借入限度額と控除期間は以下の通りです。

借入限度額: 2000万円
控除期間: 10年間
年間最大控除額: 2000万円 × 0.7% = 14万円
10年間の最大控除額: 14万円 × 10年 = 140万円

新築の認定住宅（借入限度額5000万円）と比較すると控除額は少なくなりますが、中古マンションは購入価格自体が低いため、全体としては経済的なメリットが大きいといえます。

3. 住宅取得資金贈与の非課税特例

(1) 贈与税非課税枠の仕組み

父母や祖父母から住宅取得資金の援助を受ける場合、住宅取得等資金の贈与税非課税枠を活用できます（国税庁「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税」）。

この制度を利用することで、一定額までの贈与が非課税となり、親からの資金援助を受けやすくなります。

(2) 非課税限度額（最大500万円〜1000万円）

非課税限度額は、購入する住宅の種類によって異なります。

住宅の種類	非課税限度額
省エネ等住宅（耐震・省エネ・バリアフリー）	1000万円
その他の住宅	500万円

省エネ等住宅の要件を満たす中古マンションであれば、最大1000万円まで非課税で贈与を受けられます。

(3) 適用要件と必要書類

贈与税非課税枠を利用するには、以下の要件を満たす必要があります。

贈与者: 父母または祖父母（直系尊属）
受贈者: 贈与年の1月1日時点で18歳以上
所得要件: 贈与年の合計所得金額が2000万円以下（床面積40㎡以上50㎡未満の場合は1000万円以下）
住宅要件: 床面積40㎡以上240㎡以下

必要書類:

贈与税の申告書（確定申告時に提出）
住民票の写し
登記事項証明書
売買契約書の写し
省エネ等住宅の証明書（該当する場合）

贈与を受けた年の翌年3月15日までに確定申告が必要です。

4. 登録免許税・不動産取得税の軽減措置

(1) 登録免許税の軽減（0.3%）

中古マンション購入時には、所有権移転登記の際に登録免許税が課税されます。本則では固定資産税評価額の2.0%ですが、軽減措置により**0.3%**に引き下げられます（法務局「登録免許税の税率の軽減措置」）。

軽減要件:

自己居住用の住宅であること
床面積50㎡以上
取得後1年以内の登記
1982年以降築、または耐震基準適合証明あり

例えば、固定資産税評価額が2000万円の場合、登録免許税は以下のようになります。

本則: 2000万円 × 2.0% = 40万円
軽減後: 2000万円 × 0.3% = 6万円

軽減措置により、34万円の節税が可能です。

(2) 不動産取得税の控除額計算

不動産取得税は、不動産を取得した際に都道府県が課税する地方税です。中古マンションの場合、築年数に応じた控除額が適用されます（総務省「不動産取得税」）。

控除額:

1997年4月1日以降築: 1200万円
1989年4月1日〜1997年3月31日築: 1000万円
1985年7月1日〜1989年3月31日築: 450万円
1981年7月1日〜1985年6月30日築: 420万円

計算例（2000年築、固定資産税評価額2000万円）:

不動産取得税 = (評価額 - 控除額) × 3%
           = (2000万円 - 1200万円) × 3%
           = 24万円

控除がない場合は60万円（2000万円 × 3%）となるため、36万円の節税となります。

(3) 軽減措置の要件と手続き

登録免許税・不動産取得税の軽減措置を受けるには、以下の要件を満たす必要があります。

床面積: 50㎡以上240㎡以下
築年数: 1982年以降築、または耐震基準適合証明あり
用途: 自己居住用（投資用マンションは対象外）

手続きは、登記申請時に司法書士が軽減措置を適用してくれるケースが多いですが、事前に軽減措置の適用可否を確認しておくことが重要です。

5. 確定申告の手続きと必要書類

(1) 住宅ローン控除の初年度確定申告

住宅ローン控除を受けるには、購入年の翌年2月16日〜3月15日に確定申告が必要です。会社員の場合、2年目以降は年末調整で対応できますが、初年度は必ず確定申告をしなければなりません。

確定申告を忘れると控除を受けられないため、期限を厳守することが重要です。

(2) 必要書類のチェックリスト

住宅ローン控除の確定申告には、以下の書類が必要です。

確定申告書（第一表、第二表）
住宅借入金等特別控除額の計算明細書
住民票の写し
登記事項証明書（登記簿謄本）
売買契約書の写し
住宅ローンの年末残高証明書（金融機関が発行）
源泉徴収票（会社員の場合）
耐震基準適合証明書（1981年以前築の場合）

贈与税非課税枠を利用する場合は、贈与税の申告書と省エネ等住宅の証明書も必要です。

(3) 確定申告の期限とスケジュール

確定申告のスケジュールは以下の通りです。

時期	作業内容
購入年12月	年末ローン残高証明書が金融機関から郵送される
翌年1月〜2月	必要書類を揃え、確定申告書を作成
翌年2月16日〜3月15日	税務署に確定申告書を提出
翌年4月〜5月	還付金が振り込まれる

初めての確定申告で不安な場合は、税務署の相談窓口や税理士に相談することをおすすめします。

まとめ

中古マンション購入時には、住宅ローン控除、住宅取得資金贈与の非課税、登録免許税・不動産取得税の軽減措置など、複数の税制優遇を活用できます。

住宅ローン控除の適用には築年数要件（1982年以降築、または耐震基準適合証明）があり、控除期間は10年、借入限度額は2000万円です。新築と比べて控除額は少なくなりますが、購入価格が低い分、全体としては経済的なメリットが大きいといえます。

親・祖父母からの資金援助を受ける場合は、贈与税非課税枠を活用することで最大1000万円まで非課税となります。また、登録免許税や不動産取得税の軽減措置を適用することで、購入時の諸費用を大幅に削減できます。

これらの控除・特例を利用するには、購入年の翌年に確定申告が必要です。必要書類を早めに揃え、期限内に申告することで、税負担を最小限に抑えることができます。

よくある質問（FAQ）

Q1: 中古マンションの住宅ローン控除は新築と何が違いますか？

A: 控除期間が10年（新築は13年）、借入限度額が2000万円（新築の認定住宅は5000万円）、築年数要件あり（1982年以降築、または耐震基準適合証明）という違いがあります。控除率は年末ローン残高の0.7%で同じです。

Q2: 1981年以前築の中古マンションでも住宅ローン控除は使えますか？

A: 耐震基準適合証明書があれば使えます。証明書は建築士や指定機関で取得でき、費用は数万円〜10万円程度です。購入前に売主と協議して証明書を準備することが重要です。

Q3: 親から資金援助を受ける場合、贈与税はかかりますか？

A: 住宅取得資金贈与の非課税枠を活用できます。省エネ等住宅は最大1000万円、その他は最大500万円まで非課税です。父母・祖父母からの贈与が対象で、贈与年の翌年3月15日までに確定申告が必要です。

Q4: 中古マンション購入時の確定申告は必ず必要ですか？

A: 住宅ローン控除を受ける場合、初年度の確定申告は必須です。2年目以降は年末調整で対応可能（会社員の場合）です。贈与税非課税枠を使う場合も確定申告が必要で、期限は購入年の翌年2月16日〜3月15日です。

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