買い替え時の中古戸建て購入の控除・特例｜住宅ローン控除と併用ルール

買い替えで中古戸建て購入時の控除・特例の全体像

既存住宅を売却して中古戸建てに買い替える場合、旧居売却と新居購入の両方で税制優遇措置を活用できます。ただし、3,000万円特別控除と住宅ローン控除は併用に制限があるなど、複雑な論点があります。この記事では、買い替え時の中古戸建て購入における控除・特例を、実務的な注意点とともに解説します。

この記事で分かること（要約）

買い替え時の住宅ローン控除（回数制限なし、控除率0.7%、最大10年間、借入限度額2,000万円）
旧居売却の3,000万円特別控除と住宅ローン控除の併用不可ルール（居住前2年～居住後3年）
譲渡損失の特例なら住宅ローン控除と併用可能
中古戸建て特有の築年数要件（1982年以降建築なら不問）
確定申告の手続きと特例選択の判断基準

(1) 買い替えに特化した税制メリット

買い替え（住み替え）では、旧居売却と新居購入の両方で税制優遇を受けられる可能性があります。

状況	旧居売却	新居購入	併用可否
売却益あり	3,000万円特別控除	住宅ローン控除	併用不可（6年間の制限）
売却損あり	譲渡損失の損益通算・繰越控除	住宅ローン控除	併用可能
所有期間10年超	軽減税率の特例	住宅ローン控除	併用不可（6年間の制限）

（出典: 国税庁 - マイホームを売ったときの特例、国税庁 - 住宅借入金等特別控除と居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除に係る添付書類の兼用）

ポイント:

住宅ローン控除は回数制限がないため、買い替えでも適用可能です。
ただし、旧居売却で3,000万円特別控除や軽減税率の特例を使うと、新居で住宅ローン控除が使えない期間（居住前2年～居住後3年の計6年間）があります。
旧居売却で損失が出た場合、譲渡損失の損益通算・繰越控除と住宅ローン控除は併用可能です。

(2) 利用可能な主な控除・特例一覧

買い替え時に利用できる主な税制優遇措置は以下の通りです。

新居購入（中古戸建て）:

住宅ローン控除: 年末ローン残高の0.7%を最大10年間控除
- 一般中古: 最大140万円（2,000万円×0.7%×10年）
- 買取再販: 最大273万円（3,000万円×0.7%×13年）
登録免許税の軽減（所有権移転登記0.3%→0.1%）
不動産取得税の軽減（最大1,200万円控除）

旧居売却:

居住用財産の3,000万円特別控除（譲渡所得から最高3,000万円控除）
所有期間10年超の軽減税率（譲渡所得6,000万円以下の部分に14.21%の税率）
譲渡損失の損益通算・繰越控除（損失を他の所得と相殺、翌年以降3年間繰越可）

(3) 売却側と購入側の特例の関係

旧居売却と新居購入の特例には、以下の関係があります。

併用不可の組み合わせ:

旧居売却で3,000万円特別控除 → 新居で住宅ローン控除（6年間の制限）
旧居売却で軽減税率の特例 → 新居で住宅ローン控除（6年間の制限）

併用可能の組み合わせ:

旧居売却で譲渡損失の損益通算・繰越控除 → 新居で住宅ローン控除
旧居売却で特例を使わない → 新居で住宅ローン控除

住宅ローン控除は買い替えでも回数制限なし

住宅ローン控除は、買い替えでも2回目以降も適用可能です。

(1) 2回目以降も適用可能

住宅ローン控除には回数制限がないため、何度買い替えても適用できます。

適用条件:

新居居住開始の前2年・当年・後3年の計6年間に、旧居売却で3,000万円特別控除や買換え特例を使っていないこと
その他の通常の住宅ローン控除の要件を満たすこと

（出典: 国税庁 - 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合、HOME4U - 住宅ローン控除は2回目も使える？）

具体例:

2020年に1回目の住宅購入で住宅ローン控除を利用
2025年に買い替えで2回目の住宅購入
2020年の控除は2020年～2029年の10年間で終了
2025年の控除は2025年～2034年の10年間で適用可能（旧居売却で3,000万円特別控除等を使わなかった場合）

(2) 控除率0.7%・最大10年間

買い替えでも、中古戸建ての住宅ローン控除の内容は変わりません。

一般中古住宅:

控除率: 年末ローン残高の0.7%
控除期間: 10年間
借入限度額: 2,000万円
年間最大控除額: 14万円（2,000万円×0.7%）
10年間の最大控除額: 140万円

(3) 借入限度額｜一般中古2,000万円・買取再販3,000万円

買取再販住宅の場合: 宅建業者が中古住宅を買い取り、一定のリフォームを実施後に再販する住宅は、新築と同等の優遇があります。

借入限度額: 3,000万円
控除期間: 13年間
最大控除額: 273万円

計算例（一般中古）:

旧居売却価格: 3,500万円
新居購入価格: 4,000万円
頭金（売却代金の一部）: 1,500万円
住宅ローン: 2,500万円
年末残高: 2,450万円 → 借入限度額2,000万円なので、2,000万円×0.7%=14万円が控除されます。

旧居売却の3000万円特別控除と住宅ローン控除の併用不可ルール

旧居売却で3,000万円特別控除を使うと、新居で住宅ローン控除が使えない期間があります。

(1) 併用不可の期間｜居住前2年～居住後3年

併用不可の期間: 新居に居住開始した年の前2年、当年、後3年の計6年間に、旧居売却で以下の特例を使っていないことが、住宅ローン控除の適用条件です。

居住用財産の3,000万円特別控除
居住用財産の軽減税率の特例
居住用財産の買換え特例（2023年12月31日で廃止）

（出典: 国税庁 - マイホームを売ったときの特例）

具体例:

2024年6月に旧居売却（3,000万円特別控除を使用）
2024年12月に新居購入・入居 → 新居の住宅ローン控除は使えません（居住開始年の前2年に旧居売却で特例使用）。

(2) 2020年税制改正による厳格化

2020年税制改正により、併用不可の期間が以下のように変更されました。

改正前（～2019年）:

新居居住開始の前後各2年の計5年間

改正後（2020年～）:

新居居住開始の前2年・当年・後3年の計6年間

影響: 改正により、併用不可の期間が1年延長されました。新居入居後に旧居を売却するケースで、制限期間が長くなっています。

(3) 特例選択の判断基準

旧居売却の3,000万円特別控除と、新居購入の住宅ローン控除のどちらを選ぶべきかは、以下の要素で判断します。

3,000万円特別控除が有利なケース:

旧居の譲渡所得が大きい（2,000万円以上など）
新居の住宅ローン借入額が少ない（1,000万円以下など）
年収が高く、所得税額が大きい

住宅ローン控除が有利なケース:

旧居の譲渡所得が小さい（1,000万円以下など）
新居の住宅ローン借入額が大きい（2,000万円以上など）
長期的な節税を重視する

試算例:

ケース1: 3,000万円特別控除が有利

旧居の譲渡所得: 2,500万円
新居の住宅ローン: 1,500万円
3,000万円特別控除の節税額: 2,500万円×20.315%=約508万円
住宅ローン控除の節税額: 1,500万円×0.7%×10年=105万円 → 3,000万円特別控除の方が約403万円有利

ケース2: 住宅ローン控除が有利

旧居の譲渡所得: 500万円
新居の住宅ローン: 2,500万円（借入限度額2,000万円まで適用）
3,000万円特別控除の節税額: 500万円×20.315%=約102万円
住宅ローン控除の節税額: 2,000万円×0.7%×10年=140万円 → 住宅ローン控除の方が約38万円有利

（出典: 野村證券 - 買い替え時における3,000万円特別控除と住宅ローン控除の適用関係）

譲渡損失の特例なら住宅ローン控除と併用可能

旧居売却で損失が出た場合、譲渡損失の特例と住宅ローン控除は併用できます。

(1) 譲渡損失の損益通算・繰越控除とは

旧居を売却して損失が出た場合、以下の2つの特例があります。

1. 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除:

旧居を売却して新居を購入し、譲渡損失が出た場合に適用
譲渡損失を給与所得等と損益通算し、翌年以降3年間繰越控除可能

2. 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除:

住宅ローン残債がある旧居を売却し、譲渡損失が出た場合に適用（買い替えの有無は問わない）
譲渡損失（住宅ローン残債-売却価格）を給与所得等と損益通算し、翌年以降3年間繰越控除可能

(2) 住宅ローン控除との併用が認められる理由

譲渡損失の特例は、住宅ローン控除と併用可能です。

併用可能の根拠:

譲渡損失の特例は、損失を補填する制度であり、利益に対する優遇措置ではない
住宅ローン控除は、新居取得を促進する制度であり、旧居売却とは無関係
両者の趣旨が異なるため、併用が認められている

（出典: 国税庁 - 住宅借入金等特別控除と居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除に係る添付書類の兼用）

(3) 買い替えで損失が出る場合の税制メリット

計算例:

旧居の売却価格: 2,500万円
旧居の取得費: 3,000万円
譲渡費用: 100万円
譲渡損失: 2,500万円 - 3,000万円 - 100万円 = -600万円
給与所得: 800万円
損益通算後の所得: 800万円 - 600万円 = 200万円

税制メリット:

損益通算により、給与所得が600万円減少
所得税・住民税の軽減額: 約180万円（所得税率20%+住民税10%と仮定）
さらに、新居で住宅ローン控除（最大140万円）も併用可能

中古戸建て特有の注意点｜築年数・耐震基準

買い替えで中古戸建てを購入する場合、築年数要件が重要です。

(1) 1982年以降建築なら築年数不問

1982年1月1日以降に建築された中古戸建ては、築年数に関係なく住宅ローン控除を適用可能です。

(2) 1982年以前建築は耐震基準適合証明書等が必要

1982年以前に建築された中古戸建てでも、以下のいずれかの書類があれば住宅ローン控除を適用可能です。

耐震基準適合証明書（建築士等が発行）
既存住宅性能評価書（耐震等級1以上）
既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書

（出典: 国税庁 - 中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除））

(3) 控除期間10年間・借入限度額2,000万円

中古戸建ての住宅ローン控除は、新築よりも控除額が少なくなります。

項目	新築	一般中古	買取再販
控除期間	13年間	10年間	13年間
借入限度額	3,000万円	2,000万円	3,000万円
最大控除額	273万円	140万円	273万円

買い替え時の確定申告と特例選択

買い替え時の確定申告は、旧居売却と新居購入の両方で必要です。

(1) 住宅ローン控除の確定申告

申告期間: 購入した年の翌年2月16日～3月15日

必要書類:

確定申告書
住宅借入金等特別控除額の計算明細書
住宅ローン年末残高証明書
登記事項証明書（取得後3ヶ月以内のもの）
売買契約書のコピー
源泉徴収票（給与所得者の場合）
マイナンバー確認書類

1982年以前建築の場合:

耐震基準適合証明書
または既存住宅性能評価書
または既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書

(2) 旧居売却の特例との有利判定

旧居売却で特例を使うかどうかは、事前に試算して判断します。

判断のステップ:

旧居の譲渡所得を計算（売却価格 - 取得費 - 譲渡費用）
新居の住宅ローン借入額を確認
3,000万円特別控除の節税額を計算（譲渡所得×20.315%）
住宅ローン控除の節税額を計算（借入額×0.7%×10年、上限140万円）
節税額の大きい方を選択

(3) 売却益・借入額・所得による選択

選択のポイント:

売却益が大きい（2,000万円以上） → 3,000万円特別控除が有利
売却益が小さい（1,000万円以下） → 住宅ローン控除が有利
売却損が出る → 譲渡損失の特例+住宅ローン控除の併用が最も有利
所得が高い → 3,000万円特別控除の節税効果が大きい
借入額が大きい → 住宅ローン控除の節税効果が大きい

まとめ

買い替えで中古戸建てを購入する場合、住宅ローン控除は回数制限なく適用可能です（控除率0.7%、最大10年間、借入限度額2,000万円）。ただし、旧居売却で3,000万円特別控除や軽減税率の特例を使うと、新居で住宅ローン控除が使えない期間（居住前2年～居住後3年の計6年間）があります。一方、旧居売却で損失が出た場合、譲渡損失の損益通算・繰越控除と住宅ローン控除は併用可能です。どちらの特例を選ぶかは、売却益・借入額・所得で判断し、事前に試算することをおすすめします。中古戸建て特有の注意点として、1982年以降建築なら築年数不問ですが、1982年以前建築の場合は耐震基準適合証明書等が必要です。

よくある質問（FAQ）

Q1. 買い替えで2回目の住宅ローン控除は使えますか？

A. 使えます。住宅ローン控除には回数制限がないため、何度買い替えても適用可能です。ただし、新居に居住開始した年の前2年、当年、後3年の計6年間に、旧居売却で3,000万円特別控除や買換え特例を使っていないことが条件です。旧居売却で特例を使わなかった場合、または譲渡損失の特例を使った場合は、新居で住宅ローン控除を適用できます。

Q2. 3000万円特別控除と住宅ローン控除、どちらを選ぶべきですか？

A. 売却益・借入額・所得で変わります。売却益が小さく（1,000万円以下など）、借入額が大きい（2,000万円以上など）場合は住宅ローン控除が有利です。売却益が大きい（2,000万円以上など）場合は3,000万円特別控除が有利です。例えば、譲渡所得500万円・借入額2,500万円なら、3,000万円特別控除の節税額約102万円に対し、住宅ローン控除は140万円なので、住宅ローン控除の方が約38万円有利です。事前に試算して判断することをおすすめします。

Q3. 買い替えで旧居を売却して損した場合も特例は使えますか？

A. 使えます。譲渡損失の損益通算・繰越控除と住宅ローン控除は併用可能です。例えば、旧居の売却価格2,500万円、取得費3,000万円、譲渡費用100万円なら、譲渡損失600万円を給与所得等と損益通算し、翌年以降3年間繰越控除できます。さらに、新居で住宅ローン控除（最大140万円）も併用可能です。売却損が出た場合、譲渡損失の特例+住宅ローン控除の併用が最も有利です。

Q4. 1982年以前建築の中古戸建てに買い替える場合、住宅ローン控除は使えますか？

A. 使えます。耐震基準適合証明書・既存住宅性能評価書（耐震等級1以上）・既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書のいずれかがあれば控除適用可能です。これらの書類は、建築士や指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関、住宅瑕疵担保責任保険法人が発行します。取得費用は数万円～十数万円程度で、耐震診断や検査が必要です。取得日（引渡し日）の前2年以内に証明されたものが必要です。

Q5. 買い替えで新居に入居した後に旧居を売却する場合、特例は使えますか？

A. 使えますが、制限があります。新居に入居した年の後3年以内に旧居を売却した場合、旧居売却で3,000万円特別控除や軽減税率の特例を使うと、新居の住宅ローン控除が使えなくなります（2020年税制改正による厳格化）。この場合、どちらの特例を使うかは、売却益と借入額で判断します。旧居売却で損失が出た場合は、譲渡損失の特例と住宅ローン控除の併用が可能です。