中古戸建て売却の控除・特例｜3,000万円控除と税率

中古戸建て売却時の控除・特例とは

中古戸建てを売却する際、適切に税制優遇を活用すれば、譲渡所得税を大幅に軽減できます。特に、居住用財産の3,000万円特別控除は、多くの売却ケースで譲渡所得税をゼロにできる強力な特例です。この記事では、中古戸建て売却時に利用できる控除・特例の基礎知識を、実務的な注意点とともに解説します。

この記事で分かること（要約）

中古戸建て売却時に使える控除・特例（3,000万円特別控除、所有期間10年超の軽減税率、譲渡損失の特例）
譲渡所得税の計算方法と税率（短期39.63%、長期20.315%）
所有期間の判定方法と起算点（取得日・譲渡日の基準）
取得費の算入範囲と概算取得費（5%ルール）
確定申告の手続きと必要書類

(1) 税制優遇の全体像

中古戸建て売却時に利用できる主な税制優遇措置は以下の通りです。

制度名	概要	適用要件	節税効果
居住用財産の3,000万円特別控除	譲渡所得から最高3,000万円を控除	自己居住用、住まなくなってから3年以内の売却	最大609万円の節税
所有期間10年超の軽減税率	譲渡所得6,000万円以下の部分に低税率適用	所有期間10年超、自己居住用	3,000万円控除と併用可
譲渡損失の損益通算・繰越控除	譲渡損失を他の所得と相殺	住宅ローン残債あり、または買い替え	所得税・住民税の軽減

（出典: 国税庁 - 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例、国税庁 - マイホームを売ったときの軽減税率の特例）

ポイント:

3,000万円特別控除は、譲渡所得が3,000万円以下なら譲渡所得税がゼロになります。
所有期間10年超の軽減税率は、3,000万円特別控除と併用可能です。
譲渡損失が発生した場合、他の所得と相殺して税負担を軽減できます。

(2) 中古戸建て特有の状況

中古戸建ての売却では、以下の点に注意が必要です。

築年数と建物評価:

築年数が経つほど、建物の減価償却により取得費が減少します。
建物の減価償却後の価値が低いため、譲渡所得が大きくなりがちです。

取得費の証明:

相続や古い購入の場合、購入時の契約書が残っていないことがあります。
取得費が不明な場合、売却価格の5%を取得費とする「概算取得費」を使います（非常に不利）。

土地と建物の按分:

土地は減価償却しませんが、建物は減価償却します。
購入時の土地と建物の価格が不明な場合、固定資産税評価額の比率で按分します。

3,000万円特別控除の適用

居住用財産の3,000万円特別控除は、中古戸建て売却時の最も重要な特例です。

(1) 特別控除の適用要件

3,000万円特別控除を受けるには、以下の要件を満たす必要があります。

基本要件:

自己の居住用財産であること（住民票があり、生活の本拠として使用）
住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
売却先が配偶者や直系血族など特別な関係者でないこと
過去2年以内にこの特例を受けていないこと

（出典: 国税庁 - 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例）

「住まなくなった日から3年以内」の具体例:

2021年6月30日に転居した場合、2024年12月31日までに売却すれば特例適用可能
2025年1月1日以降の売却は特例不適用

注意点:

住民票を移しただけでは不十分で、実際に生活の本拠として使用していたことが必要です。
賃貸に出していた期間は居住期間に含まれません。
売却先が親族や関連会社の場合は特例不適用です。

(2) 控除額の計算方法

3,000万円特別控除の計算例を示します。

計算式: 譲渡所得 = 売却価格 - 取得費 - 譲渡費用 - 3,000万円特別控除

例1: 譲渡所得がプラスの場合

売却価格: 4,500万円
取得費: 2,000万円（購入価格3,000万円 - 減価償却費1,000万円）
譲渡費用: 200万円（仲介手数料など）
譲渡所得: 4,500万円 - 2,000万円 - 200万円 = 2,300万円
3,000万円特別控除適用後: 2,300万円 - 3,000万円 = 0円（マイナスは0円）
譲渡所得税: 0円

例2: 譲渡所得が3,000万円を超える場合

売却価格: 6,000万円
取得費: 1,500万円
譲渡費用: 300万円
譲渡所得: 6,000万円 - 1,500万円 - 300万円 = 4,200万円
3,000万円特別控除適用後: 4,200万円 - 3,000万円 = 1,200万円
譲渡所得税（長期）: 1,200万円 × 20.315% = 約244万円

所有期間による税率の違い

中古戸建て売却時の譲渡所得税率は、所有期間により大きく異なります。

(1) 短期譲渡所得（5年以下）の税率

所有期間5年以下で売却した場合、短期譲渡所得として高い税率が適用されます。

税率:

所得税: 30.63%（復興特別所得税2.1%含む）
住民税: 9%
合計: 39.63%

所有期間の判定:

取得日: 原則として引渡し日（ただし、契約日も選択可）
譲渡日: 原則として引渡し日（ただし、契約日も選択可）
所有期間: 譲渡した年の1月1日時点で5年以下

具体例:

取得日: 2020年7月1日
譲渡日: 2025年6月30日
判定日: 2025年1月1日時点で所有期間4年6ヶ月 → 短期譲渡所得（39.63%）

（出典: 国税庁 - 譲渡所得の計算のしかた（分離課税））

(2) 長期譲渡所得（5年超）の税率

所有期間5年超で売却した場合、長期譲渡所得として低い税率が適用されます。

税率:

所得税: 15.315%（復興特別所得税2.1%含む）
住民税: 5%
合計: 20.315%

所有期間の判定:

譲渡した年の1月1日時点で5年超

具体例:

取得日: 2019年7月1日
譲渡日: 2025年6月30日
判定日: 2025年1月1日時点で所有期間5年6ヶ月 → 長期譲渡所得（20.315%）

注意点: 所有期間の判定は「譲渡した年の1月1日時点」で行うため、実際の保有期間と異なる場合があります。上記の例では、実際には6年近く保有していても、1月1日時点では5年6ヶ月なので長期譲渡所得となります。

(3) 所有期間10年超の軽減税率特例

所有期間10年超の居住用財産を売却した場合、さらに低い税率が適用されます。

税率（3,000万円特別控除適用後の譲渡所得に対して）:

6,000万円以下の部分: 14.21%（所得税10.21%+住民税4%）
6,000万円超の部分: 20.315%（通常の長期税率）

適用要件:

譲渡した年の1月1日時点で所有期間10年超
自己の居住用財産であること
3,000万円特別控除と併用可能

（出典: 国税庁 - マイホームを売ったときの軽減税率の特例）

計算例:

譲渡所得（3,000万円特別控除適用後）: 5,000万円
所有期間: 12年（10年超）
税額: 5,000万円 × 14.21% = 約710万円
通常の長期税率の場合: 5,000万円 × 20.315% = 約1,016万円
節税額: 約306万円

中古戸建て売却で注意すべき点

中古戸建て売却時の税務には、以下の注意点があります。

(1) 取得費の算入範囲

取得費には、以下の費用が含まれます。

含まれるもの:

土地・建物の購入代金
仲介手数料
登記費用（登録免許税、司法書士報酬）
不動産取得税
印紙税
リフォーム費用（資本的支出のみ）
設備費用（耐用年数1年以上のもの）

含まれないもの:

修繕費（資本的支出でない通常の修理）
固定資産税
住宅ローンの利息
火災保険料

（出典: 国税庁 - 土地建物の譲渡所得の計算における取得費）

リフォーム費用の判定:

資本的支出: 建物の価値を高める工事（増築、耐震改修など）→ 取得費に算入可
修繕費: 原状回復の工事（壁紙の張替え、設備の修理など）→ 取得費に算入不可

建物の減価償却: 建物の取得費は、所有期間中の減価償却費を差し引いて計算します。

減価償却費 = 建物取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

償却率（非事業用）:

木造住宅: 0.031（耐用年数33年）
鉄骨造（3mm以下）: 0.036（耐用年数28年）
鉄骨造（3mm超4mm以下）: 0.025（耐用年数40年）
RC造・SRC造: 0.015（耐用年数70年）

(2) 適用期限と手続き

確定申告の期限:

売却した年の翌年2月16日～3月15日
期限を過ぎると特例が適用されない場合があります。

必要書類:

確定申告書（分離課税用）
譲渡所得の内訳書
売買契約書のコピー（売却時・取得時）
登記事項証明書
仲介手数料などの領収書
取得費の証明書類（購入時の契約書、リフォーム領収書など）

取得費が不明な場合: 購入時の契約書が残っていない場合、「概算取得費」として売却価格の5%を取得費とすることができます。

概算取得費の計算例:

売却価格: 4,000万円
概算取得費: 4,000万円 × 5% = 200万円
譲渡費用: 150万円
譲渡所得: 4,000万円 - 200万円 - 150万円 = 3,650万円
3,000万円特別控除適用後: 650万円
税額（長期）: 650万円 × 20.315% = 約132万円

注意点: 概算取得費は非常に不利なので、できる限り購入時の契約書や領収書を保管しておくことが重要です。

売却で避けるべき失敗

中古戸建て売却時の、よくある失敗例を紹介します。

(1) よくある誤解

誤解1: 3,000万円特別控除は自動的に適用される → 確定申告が必須です。申告しないと特例を受けられません。

誤解2: 所有期間5年超なら長期譲渡所得 → 判定は「譲渡した年の1月1日時点」で行います。実際の保有期間が5年超でも、1月1日時点で5年以下なら短期譲渡所得です。

誤解3: リフォーム費用は全額取得費になる → 資本的支出（建物の価値を高める工事）のみ取得費に算入可能です。通常の修繕費は含まれません。

(2) 特例適用の落とし穴

落とし穴1: 住まなくなってから3年超の売却 転居後、空き家のまま放置し、3年を経過してから売却すると、3,000万円特別控除が適用されません。

落とし穴2: 取得費の証明不足 購入時の契約書や領収書が見つからず、概算取得費（5%）を使わざるを得ないケースがあります。概算取得費は非常に不利なので、書類の保管が重要です。

落とし穴3: 所有期間の判定ミス 所有期間の判定日を間違えて、短期譲渡所得（39.63%）と長期譲渡所得（20.315%）を誤認するケースがあります。

落とし穴4: リフォーム費用の分類ミス リフォーム費用を全額取得費に算入してしまい、税務署から指摘を受けるケースがあります。資本的支出と修繕費の区分が重要です。

確定申告の手続きと必要書類

中古戸建て売却時の確定申告は、特例適用に必須です。

(1) 申告期限と提出書類

申告期間: 売却した年の翌年2月16日～3月15日

必要書類:

確定申告書（分離課税用・第三表）
譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
売買契約書のコピー（売却時・取得時の両方）
登記事項証明書（売却した不動産のもの）
仲介手数料などの領収書
取得費の証明書類（購入時の契約書、リフォーム領収書、建築請負契約書など）
源泉徴収票（給与所得者の場合）
マイナンバー確認書類

特例適用時の追加書類:

戸籍の附票のコピー（居住用であることの証明）
住民票のコピー（転居後の売却の場合）

提出方法:

税務署窓口に持参
郵送
e-Tax（オンライン）

(2) 税理士への相談タイミング

以下のケースでは、税理士への相談を検討しましょう。

相談すべきケース:

譲渡所得が3,000万円を超える場合
取得費が不明で概算取得費を使う場合
リフォーム費用の資本的支出・修繕費の区分が不明な場合
複数の特例を併用する場合（3,000万円控除+10年超軽減税率など）
相続した不動産を売却する場合
事業用と居住用が混在する不動産を売却する場合

相談のタイミング: 売却前に相談することで、最適な売却時期や特例適用の可否を確認できます。

まとめ

中古戸建て売却時には、居住用財産の3,000万円特別控除を中心に、所有期間10年超の軽減税率など複数の税制優遇措置が利用できます。特に、3,000万円特別控除は譲渡所得が3,000万円以下なら譲渡所得税をゼロにできるため、多くのケースで大きな節税効果があります。ただし、所有期間の判定（譲渡した年の1月1日時点）、取得費の算入範囲（資本的支出と修繕費の区分）、住まなくなってから3年以内の売却など、細かい要件があるため注意が必要です。確定申告は特例適用に必須で、期限を過ぎると特例を受けられない場合があります。取得費が不明な場合は概算取得費（5%）を使いますが、非常に不利なので、購入時の契約書や領収書は大切に保管しましょう。

よくある質問（FAQ）

Q1. 中古戸建てを売却する場合、どの控除・特例が使えますか？

A. 居住用財産の3,000万円特別控除が基本です。自己が居住していた不動産を、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すれば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。また、所有期間10年超なら軽減税率の特例（譲渡所得6,000万円以下の部分に14.21%の税率）も併用可能です。確定申告は必須で、期限内に申告しないと特例を受けられません。

Q2. 特例の適用要件は何ですか？

A. 3,000万円特別控除の適用要件は、自己の居住用財産であること（住民票があり、生活の本拠として使用）、住まなくなった日から3年以内の売却、売却先が親族など特別な関係者でないこと、過去2年以内にこの特例を受けていないことです。所有期間は、譲渡した年の1月1日時点で判定します（引渡し日から計算するのではなく、1月1日時点で5年以下なら短期、5年超なら長期、10年超なら軽減税率特例の対象）。

Q3. 確定申告はいつまでにすればいいですか？

A. 売却した年の翌年2月16日～3月15日が申告期間です。必要書類は、確定申告書（分離課税用）、譲渡所得の内訳書、売買契約書のコピー（売却時・取得時）、登記事項証明書、仲介手数料などの領収書、取得費の証明書類（購入時の契約書、リフォーム領収書など）です。特例適用には確定申告が必須で、期限を過ぎると特例を受けられない場合があります。

Q4. 中古戸建ての取得費には何が含まれますか？

A. 土地・建物の購入代金、仲介手数料、登記費用、不動産取得税、リフォーム費用（資本的支出のみ）、設備費用（耐用年数1年以上）が含まれます。ただし、建物の取得費は所有期間中の減価償却費を差し引いて計算します。リフォーム費用は、建物の価値を高める工事（増築、耐震改修など）は資本的支出として取得費に算入可能ですが、原状回復の修繕費は含まれません。購入時の契約書や領収書の保管が重要です。

Q5. 取得費が分からない場合はどうすればいいですか？

A. 取得費が不明な場合、「概算取得費」として売却価格の5%を取得費とすることができます。例えば、売却価格4,000万円なら概算取得費は200万円です。ただし、概算取得費は非常に不利で、譲渡所得が大きくなり税額も高くなります。可能な限り、購入時の契約書、領収書、リフォーム費用の明細などを探し、実際の取得費を証明することをおすすめします。相続した不動産の場合、被相続人の購入時の書類を探すことも検討しましょう。