相続した新築戸建て売却の税務基礎
相続により新築戸建てを取得し、売却を検討されている方にとって、税金の問題は避けて通れない重要なポイントです。相続不動産の売却では、譲渡所得税が課税される一方で、相続税の負担を軽減できる特例も存在します。
本記事のポイント
- 取得費加算の特例を活用すれば、相続税の一部を取得費に加算して譲渡所得を減らせる
- 適用期限は相続税申告期限から3年10ヶ月以内という時間制限がある
- 居住用財産の3,000万円特別控除は、相続人または被相続人の居住状況により適用可否が変わる
- 新築戸建ては空き家特例の対象外（昭和56年以前建築が要件）
- 相続登記の義務化により、売却前の名義変更が必須
(1) 相続不動産売却時の課税の仕組み
相続により取得した不動産を売却する場合、売却益（譲渡所得）に対して譲渡所得税が課税されます。譲渡所得は「売却価格 - 取得費 - 譲渡費用」で計算され、所有期間に応じて税率が異なります。
| 所有期間 | 税率 | 内訳 |
|---|---|---|
| 5年以下（短期） | 39.63% | 所得税30.63% + 住民税9% |
| 5年超（長期） | 20.315% | 所得税15.315% + 住民税5% |
注意点として、所有期間は被相続人が取得した日から計算します。相続開始日ではありません。
(2) 新築戸建て特有の状況
新築戸建ての相続は、被相続人が購入直後に亡くなった場合など比較的レアケースです。しかし、建物価値が高い新築戸建ては、後述する取得費加算の特例の効果が大きくなる傾向があります。
相続不動産の取得費は、被相続人の取得費（購入代金・建築費等）を引き継ぎます。相続時の評価額ではない点に注意が必要です。
取得費加算の特例
取得費加算の特例は、相続税を支払った方が相続財産を売却する際、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。これにより譲渡所得が減少し、譲渡所得税の負担を軽減できます。
(1) 特例の適用要件
国税庁の公式情報によれば、以下の要件をすべて満たす必要があります：
- 相続または遺贈により財産を取得した者であること
- その財産を取得した者に相続税が課税されていること
- 相続税の申告期限の翌日から3年を経過する日までに譲渡していること
3つ目の期限が特に重要です。相続税の申告期限は相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内のため、実質的には「相続開始から3年10ヶ月以内」が売却期限となります。
(2) 計算方法と控除額
取得費加算額の計算式は以下の通りです：
取得費加算額 = 相続税額 × 譲渡した財産の相続税評価額 ÷ 相続財産の合計額
例えば、相続税500万円を支払い、全相続財産の評価額が5,000万円、売却する新築戸建ての評価額が2,000万円の場合：
取得費加算額 = 500万円 × 2,000万円 ÷ 5,000万円 = 200万円
この200万円を取得費に加算できるため、譲渡所得が200万円減少します。
(3) 適用期限（3年10ヶ月以内）
前述の通り、この特例には厳格な期限があります。相続税申告期限から3年を過ぎると、たとえ相続税を支払っていても適用できません。相続不動産の売却を検討する際は、この期限を必ず確認しましょう。
3,000万円特別控除の適用
居住用財産を売却した場合、所有期間に関わらず譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。ただし、相続不動産での適用には一定の条件があります。
(1) 居住用財産としての要件
国税庁の基準では、以下のいずれかに該当する必要があります：
- 現に自己の居住の用に供している家屋
- 居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却
- 災害により滅失した場合は、その敷地を住まなくなった日から3年後の12月31日までに売却
(2) 被相続人が居住していた場合
被相続人がその新築戸建てに居住していた場合、相続人が引き継いで居住すれば、居住用財産として認められる可能性があります。ただし、相続後に賃貸に出すなど、居住用でなくなった場合は適用できません。
(3) 相続人が居住した場合
相続人自身がその新築戸建てに居住し、その後売却する場合も、居住用財産の特別控除を適用できる可能性があります。この場合、上記の要件（居住しなくなってから3年以内など）を満たす必要があります。
重要： 取得費加算の特例と3,000万円特別控除は併用可能です。両方の要件を満たす場合、両方を適用することで税負担をさらに軽減できます。
空き家特例との関係
(1) 空き家特例の適用条件
相続した空き家を売却する際に3,000万円の特別控除を適用できる「空き家特例」がありますが、以下の厳格な要件があります：
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
- 区分所有建物登記がされていない家屋であること
- 相続開始直前に被相続人以外に居住していた者がいないこと
- 相続時から売却時まで、事業用・貸付用・居住用に供されていないこと
- 売却価格が1億円以下であること
- 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
(2) 新築戸建ては原則適用外
新築戸建ては「昭和56年5月31日以前建築」という要件を満たさないため、空き家特例は原則として適用できません。ただし、被相続人が居住していた場合は、前述の居住用財産の3,000万円特別控除を検討できます。
相続不動産売却の注意点
(1) 取得費の引き継ぎ
相続不動産の取得費は、被相続人の取得費を引き継ぎます。具体的には：
- 被相続人の購入代金
- 購入時の仲介手数料
- 登記費用
- 設備投資や改良費
これらの合計額から、建物部分の減価償却費を差し引いた金額が取得費となります。相続時の評価額（時価）ではない点に注意が必要です。
(2) 所有期間の計算
譲渡所得の税率は所有期間により異なりますが、相続不動産の場合、被相続人が取得した日から計算します。
例：
- 被相続人が2020年1月に新築戸建てを購入
- 2022年3月に相続開始
- 2023年6月に売却
→ 所有期間は2020年1月から2023年6月までの約3年半となり、短期譲渡所得（5年以下）に該当します。
(3) 相続登記の義務化
2024年4月から相続登記が義務化されました。相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記しなければ、10万円以下の過料が科される可能性があります。
売却時には必ず相続人名義に変更する必要があるため、早めに手続きを進めましょう。
確定申告の手続きと期限
(1) 申告期限と提出書類
不動産を売却した年の翌年2月16日から3月15日までに確定申告が必要です。主な提出書類は以下の通りです：
- 確定申告書B
- 譲渡所得の内訳書
- 売買契約書の写し
- 取得費・譲渡費用の領収書
- 登記事項証明書
取得費加算の特例を適用する場合は、さらに以下が必要です：
- 相続税申告書の写し
- 相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書
(2) 相続税申告書の重要性
取得費加算の特例を適用するには、相続税申告書の写しが不可欠です。相続税申告書は相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内に提出する必要があるため、早めに税理士に相談し、適切に保管しておくことが重要です。
まとめ
相続した新築戸建ての売却では、取得費加算の特例と3,000万円特別控除の2つの制度を活用できる可能性があります。特に取得費加算の特例は、相続税申告期限から3年10ヶ月以内という期限があるため、早めの判断が求められます。
税務処理は複雑で、個別の状況により適用可否や有利な選択肢が異なります。相続不動産の売却を検討する際は、税理士などの専門家に早めに相談し、適切な節税対策を講じることをお勧めします。