新築戸建て購入時の住宅取得資金贈与と相続時精算課税
新築戸建てを購入する際、親や祖父母から資金援助を受けるケースは少なくありません。この場合、通常であれば贈与税が課税されますが、「住宅取得資金贈与の非課税特例」と「相続時精算課税制度」を併用することで、最大3,610万円まで贈与税を非課税にできる可能性があります。
これらの制度を適切に活用することで、住宅購入時の資金負担を大きく軽減できますが、適用要件や手続き、将来的な影響を正しく理解することが重要です。
(1) 直系尊属からの贈与で使える2つの制度
新築戸建て購入時に親や祖父母から資金援助を受ける場合、以下の2つの制度を活用できます：
1. 住宅取得資金贈与の非課税特例
直系尊属（父母、祖父母など）から住宅取得資金の贈与を受けた場合、一定額まで贈与税が非課税となる制度です（国税庁「No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」参照）。
- 省エネ住宅：最大1,000万円
- 一般住宅：最大500万円
2. 相続時精算課税制度
60歳以上の父母・祖父母から贈与を受けた場合、2,500万円まで贈与税が非課税となる制度です（国税庁「No.4503 住宅取得等資金の贈与を受けた場合の相続時精算課税選択の特例」参照）。ただし、贈与者の相続時に贈与財産が相続財産に加算されます。
(2) 併用で最大限の非課税枠を活用
これら2つの制度は併用可能です（国税庁「No.4504 住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の計算(相続時精算課税の選択をした場合)」参照）。
併用時の非課税枠：
- 住宅取得資金贈与の非課税：最大1,000万円（省エネ住宅）
- 相続時精算課税の基礎控除：110万円（2024年から新設）
- 相続時精算課税の特別控除：2,500万円
合計：最大3,610万円
例えば、親から3,500万円の援助を受ける場合：
- 住宅取得資金贈与の非課税：1,000万円（非課税）
- 相続時精算課税の基礎控除：110万円（非課税）
- 相続時精算課税の特別控除：2,390万円（非課税、相続時に加算）
結果：贈与税はゼロ
(3) 新築戸建て特有の優遇措置
新築戸建ては、中古住宅と比べて以下の優遇措置があります：
- 住宅取得資金贈与の非課税枠が大きい：省エネ住宅なら1,000万円（中古は条件により異なる）
- 住宅ローン控除の控除期間が長い：13年間（中古は10年間）
- 省エネ基準適合で優遇：2024年1月以降の建築確認を受けた新築は、省エネ基準適合が住宅ローン控除の必須要件
住宅取得資金贈与の非課税特例｜最大1,000万円
住宅取得資金贈与の非課税特例は、直系尊属から住宅取得資金の贈与を受けた場合、一定額まで贈与税が非課税となる制度です。
(1) 省エネ住宅1,000万円・一般住宅500万円
非課税枠は、住宅の性能によって異なります（2024年時点）：
| 住宅の種類 | 非課税枠 |
|---|---|
| 省エネ住宅 | 1,000万円 |
| 一般住宅 | 500万円 |
省エネ住宅の要件：
- 断熱等性能等級4以上かつ一次エネルギー消費量等級4以上
- 耐震等級2以上または免震建築物
- 高齢者等配慮対策等級3以上のいずれかを満たす
2024年1月以降に建築確認を受けた新築住宅は、省エネ基準適合が住宅ローン控除の必須要件となったため、ほとんどの新築戸建てが省エネ住宅の要件を満たすと考えられます。
(2) 適用要件｜直系尊属・居住開始期限
住宅取得資金贈与の非課税特例を受けるには、以下の要件を満たす必要があります：
贈与者の要件：
- 直系尊属（父母、祖父母など）であること
受贈者の要件：
- 贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上（2022年4月以降）
- 贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下（床面積40㎡以上50㎡未満の場合は1,000万円以下）
住宅の要件：
- 床面積が50㎡以上240㎡以下（登記簿面積）
- 新築または取得後使用されたことのないもの
居住開始期限：
- 贈与を受けた年の翌年3月15日までに居住開始（または居住が確実と見込まれること）
(3) 制度の期限｜2026年12月31日まで
住宅取得資金贈与の非課税特例は、2026年12月31日までの贈与が対象です（延長される可能性はありますが、現時点では未定）。
この期限を過ぎると、非課税枠が縮小または廃止される可能性があるため、新築戸建ての購入を検討している方は、早めに制度を活用することをお勧めします。
相続時精算課税制度との併用｜最大3,610万円非課税
相続時精算課税制度は、60歳以上の父母・祖父母から贈与を受けた場合、2,500万円まで贈与税が非課税となる制度です。住宅取得資金贈与と併用することで、最大3,610万円まで贈与税を非課税にできます。
(1) 基礎控除110万円+特別控除2,500万円+非課税枠1,000万円
相続時精算課税制度と住宅取得資金贈与を併用した場合の非課税枠は以下の通りです：
| 項目 | 金額 | 備考 |
|---|---|---|
| 住宅取得資金贈与の非課税 | 1,000万円 | 省エネ住宅の場合 |
| 相続時精算課税の基礎控除 | 110万円 | 2024年から新設、毎年利用可能 |
| 相続時精算課税の特別控除 | 2,500万円 | 累計、相続時に加算 |
| 合計 | 3,610万円 |
計算例：親から3,500万円の援助を受ける場合
- 住宅取得資金贈与：1,000万円（非課税、相続時に加算されない）
- 基礎控除：110万円（非課税、相続時に加算されない）
- 特別控除：2,390万円（非課税、相続時に加算される）
贈与税：ゼロ
(2) 60歳未満特例｜親の年齢要件が外れる
通常、相続時精算課税制度は「60歳以上」の父母・祖父母からの贈与が対象ですが、住宅取得資金贈与と併用する場合に限り、60歳未満の親からも利用できます（国税庁「No.4503 住宅取得等資金の贈与を受けた場合の相続時精算課税選択の特例」参照）。
60歳未満特例の要件：
- 2026年12月31日までの贈与であること
- 住宅取得資金贈与の非課税特例と併用すること
この特例により、40代・50代の親からの援助でも、相続時精算課税制度を活用できます。
(3) 併用時の計算方法と具体例
具体例：親（55歳）から3,500万円の援助を受けて、省エネ基準適合の新築戸建て（4,000万円）を購入する場合
ステップ1：住宅取得資金贈与の非課税枠を適用
3,500万円 - 1,000万円（省エネ住宅の非課税枠）= 2,500万円
ステップ2：相続時精算課税の基礎控除を適用
2,500万円 - 110万円（基礎控除）= 2,390万円
ステップ3：相続時精算課税の特別控除を適用
2,390万円 - 2,390万円（特別控除の範囲内）= 0円
結果：贈与税はゼロ
相続時の取り扱い：
- 住宅取得資金贈与の1,000万円：相続財産に加算されない
- 基礎控除の110万円：相続財産に加算されない
- 特別控除の2,390万円：相続財産に加算される
新築戸建ての住宅ローン控除
新築戸建てを住宅ローンで購入した場合、住宅ローン控除を受けられます（国税庁「No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」参照）。
(1) 控除率0.7%・最大13年間
住宅ローン控除は、年末の住宅ローン残高の0.7%を、所得税・住民税から最大13年間控除できる制度です。
控除の仕組み：
年末の住宅ローン残高 × 0.7% = 年間控除額（上限あり）
(2) 借入限度額｜認定住宅5,000万円・ZEH4,500万円・省エネ4,000万円
住宅ローン控除の借入限度額は、住宅の種類によって異なります（2024年時点）：
| 住宅の種類 | 借入限度額 | 年間最大控除額 |
|---|---|---|
| 認定住宅（長期優良・低炭素） | 5,000万円 | 35万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 4,500万円 | 31.5万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 4,000万円 | 28万円 |
| 一般住宅（その他の新築） | 3,000万円 | 21万円 |
重要な注意点：
2024年1月以降に建築確認を受けた新築住宅は、省エネ基準適合が住宅ローン控除の必須要件です。省エネ基準を満たさない場合、住宅ローン控除を受けられません。
(3) 最大控除額｜認定住宅455万円
認定住宅（長期優良住宅・低炭素住宅）の場合、13年間で最大455万円の控除が受けられます：
計算例：認定住宅を5,000万円の住宅ローンで購入した場合
年間控除額：5,000万円 × 0.7% = 35万円
13年間の合計：35万円 × 13年 = 455万円
ただし、実際の控除額は所得税額・住民税額によって制限されるため、必ずしも満額を控除できるわけではありません。
省エネ基準と認定住宅による優遇
新築戸建ての税制優遇は、省エネ基準や認定住宅の取得によって大きく変わります。
(1) 2024年1月以降は省エネ基準適合が必須
2024年1月以降に建築確認を受けた新築住宅は、省エネ基準適合が住宅ローン控除の必須要件となりました。省エネ基準を満たさない場合、住宅ローン控除を受けられません。
このため、新築戸建てを購入する際は、必ず省エネ基準適合を確認してください。
(2) 省エネ住宅の要件｜断熱等性能等級4以上
省エネ住宅として認められるには、以下のいずれかの要件を満たす必要があります：
- 断熱等性能等級4以上かつ一次エネルギー消費量等級4以上
- 耐震等級2以上または免震建築物
- 高齢者等配慮対策等級3以上
これらの要件を満たす証明書（省エネ基準適合証明書など）を取得することで、住宅取得資金贈与の非課税枠が1,000万円（一般住宅は500万円）となります。
(3) 認定住宅とZEHの違い
| 項目 | 認定住宅（長期優良・低炭素） | ZEH水準省エネ住宅 | 省エネ基準適合住宅 |
|---|---|---|---|
| 住宅ローン控除の借入限度額 | 5,000万円 | 4,500万円 | 4,000万円 |
| 年間最大控除額 | 35万円 | 31.5万円 | 28万円 |
| 13年間の最大控除額 | 455万円 | 409.5万円 | 364万円 |
| 住宅取得資金贈与の非課税枠 | 1,000万円 | 1,000万円 | 1,000万円 |
認定住宅は、住宅ローン控除の借入限度額が最も高く、長期的な税負担軽減効果が大きいですが、認定取得に時間とコストがかかります。
新築戸建て購入時の贈与税申告と必要書類
住宅取得資金贈与の非課税特例や相続時精算課税制度を利用する場合、贈与税の申告が必要です（非課税枠内であっても申告は必須）。
(1) 贈与を受けた翌年3月15日までに申告
贈与税の申告期限は、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までです（国税庁「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税等のあらまし」参照）。
この期限を過ぎると、非課税特例が適用されず、贈与税が課税される可能性があるため、必ず期限内に申告してください。
(2) 必要書類｜登記事項証明書・売買契約書・省エネ基準適合証明書等
贈与税の申告に必要な主な書類は以下の通りです：
共通書類：
- 贈与税の申告書
- 戸籍謄本（受贈者と贈与者の関係を証明）
- 登記事項証明書（住宅の床面積を証明）
- 売買契約書または工事請負契約書のコピー
省エネ住宅の場合：
- 省エネ基準適合証明書
- 建設住宅性能評価書のコピー
- 住宅省エネルギー性能証明書
これらの書類を揃えて、税務署に提出します。
(3) 相続時精算課税選択届出書の提出
相続時精算課税制度を利用する場合、初回の申告時に「相続時精算課税選択届出書」を提出する必要があります。
重要な注意点：
一度相続時精算課税制度を選択すると、同じ贈与者からの贈与は全て相続時精算課税が適用され、暦年贈与（年間110万円の基礎控除）に戻すことはできません。
ただし、2024年から相続時精算課税にも基礎控除110万円が新設されたため、実用性は向上しています。この基礎控除は毎年利用でき、相続財産にも加算されません。
まとめ
新築戸建て購入時に親や祖父母から資金援助を受ける場合、住宅取得資金贈与の非課税特例と相続時精算課税制度を併用することで、最大3,610万円まで贈与税を非課税にできます。
重要なポイント：
- 最大3,610万円非課税：住宅取得資金贈与1,000万円+基礎控除110万円+特別控除2,500万円
- 60歳未満の親からも利用可能：住宅取得資金贈与と併用する場合に限り、60歳未満特例が適用
- 省エネ住宅で非課税枠が2倍：省エネ住宅1,000万円、一般住宅500万円
- 2024年1月以降は省エネ基準適合が必須：住宅ローン控除の要件
- 申告は必須：非課税枠内でも贈与を受けた翌年3月15日までに申告
- 制度の期限：2026年12月31日まで（延長は未定）
これらの制度を適切に活用することで、住宅購入時の資金負担を大きく軽減できます。ただし、相続時精算課税制度を選択すると、贈与者の相続時に贈与財産が相続財産に加算される点に注意が必要です。税理士に相談し、自分の状況に最適な選択をしてください。