相続した中古マンション売却の契約・重要事項を理解する
相続した中古マンションを売却する際、通常の売却とは異なる契約上の注意点があります。特に相続登記の完了確認、複数相続人がいる場合の同意取得、長年居住していない物件の瑕疵把握、契約不適合責任の範囲など、相続物件特有の課題を理解しておくことが重要です。
この記事のポイント
- 相続登記は売却前に必須（2024年4月から義務化）
- 相続人が複数いる場合は全員の同意が必要
- 重要事項説明書でマンション管理規約・管理費滞納状況を確認
- 長年居住していない物件は現状有姿売買で責任を限定
- 建物状況調査（インスペクション）で瑕疵を把握し、安心して売却
1. 相続した中古マンション売却の全体像
(1) 相続物件売却の流れ
相続した中古マンションを売却する基本的な流れは以下の通りです。
相続登記（1～3ヶ月）
- 遺産分割協議（複数相続人の場合）
- 相続登記申請
- 登記完了の確認
遺品整理・物件調査（1～2ヶ月）
- 遺品の整理・処分
- 建物状況の確認
- インスペクション実施（任意）
査定・媒介契約（1～2週間）
- 複数の不動産会社による査定
- 媒介契約の締結（相続人全員の同意が必要）
売却活動（1～3ヶ月）
- 物件の広告・内覧対応
- 価格交渉
売買契約（準備期間1～2週間）
- 重要事項説明書の確認
- 売買契約書の締結
- 手付金の受領
決済・引き渡し（契約から1～2ヶ月後）
- 売買代金の残金受領
- 所有権移転登記
- 鍵の引き渡し
- 売却代金の分配（複数相続人の場合）
(2) 通常の売却との違い
相続した中古マンションの売却には、以下の点で通常の売却と異なります。
| 項目 | 通常の売却 | 相続物件の売却 |
|---|---|---|
| 所有権 | 売主が単独所有 | 複数相続人の共有が多い |
| 登記 | 既に完了 | 相続登記が必要 |
| 物件状態の把握 | 居住していたため詳細に把握 | 長年空き家で把握が困難な場合あり |
| 契約同意 | 売主のみ | 相続人全員の同意が必要 |
| 売却代金 | 売主が受領 | 相続人間で分配 |
2. 相続登記の完了確認
(1) 相続登記の必要性と期限
相続した不動産を売却する前に、相続登記を完了させる必要があります（法務省「相続不動産の売却と登記手続き」）。2024年4月から相続登記が義務化され、相続開始を知った日から3年以内に登記しないと10万円以下の過料が科される可能性があります。
相続登記の必要書類
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
- 相続人全員の戸籍謄本・印鑑証明書
- 遺産分割協議書（複数相続人の場合）
- 固定資産税評価証明書
(2) 複数相続人がいる場合の同意取得
相続人が複数いる場合、売却には全相続人の同意が必要です。遺産分割協議で代表者（売主代表）を決め、売却代金の分配方法を事前に合意しておくことが重要です。
遺産分割協議書に記載すべき事項
- 売却物件の特定（所在地、面積、登記簿情報）
- 売主代表者の指定
- 売却代金の分配割合
- 売却経費（仲介手数料、登記費用など）の負担方法
(3) 登記完了後の所有権移転
相続登記が完了したら、登記事項証明書（登記簿謄本）を取得し、相続人の名義になっていることを確認します。売買契約時には、買主に登記事項証明書を提示し、所有権が相続人にあることを証明します。
3. 重要事項説明書の見方
(1) 法定説明事項の確認ポイント
重要事項説明は、宅建業法第35条に基づき、契約前に宅地建物取引士が買主に対して行う法定説明です（国土交通省「不動産売買における重要事項説明書のポイント」）。
主な説明事項
- 物件の表示（所在地、面積、構造など）
- 登記簿に記録された事項（所有権、抵当権など）
- 都市計画法・建築基準法等の法令上の制限
- 私道負担、供給施設の整備状況
- 契約不適合責任の内容
- 手付金等の保全措置
(2) マンション管理規約の開示
マンションの管理規約は、区分所有者間のルールを定めたもので、売却時に買主へ開示する義務があります（国土交通省「マンション管理規約と重要事項説明」）。
主な確認項目
- ペット飼育の可否
- 楽器演奏の制限
- リフォーム・リノベーションの制限
- 専有部分と共用部分の範囲
- 駐車場・駐輪場の使用ルール
(3) 管理費滞納状況の確認
相続した物件で管理費や修繕積立金の滞納がある場合、売却前に清算が必要です。滞納分は売却代金から差し引かれるのが一般的で、買主への引継ぎはできません。
滞納がある場合の対応
- 管理組合に滞納額を確認
- 引渡し前に一括清算
- 売却代金から滞納分を差し引く旨を契約書に明記
4. 契約時の特有の注意点
(1) 売主の告知義務の範囲
売主は、物件の重大な欠陥や事故歴を買主に告知する義務があります（国土交通省「宅地建物取引業法における告知義務」）。相続した物件の場合、以下の点について注意が必要です。
告知すべき主な事項
- 雨漏り、シロアリ被害の履歴
- 過去の大規模修繕の実施状況
- 事故・事件の有無（自殺、他殺、孤独死など）
- 近隣トラブルの有無
相続物件特有の注意点 長年居住していない相続物件では、上記の情報を把握できていない場合があります。この場合、「知らなかった」ことを契約書に明記し、現状有姿売買とすることで責任を限定できます。
(2) 遺品整理と引渡し状態の確認
相続した物件には、被相続人の遺品が残っている場合があります。売買契約時に、引渡し時の状態（遺品整理の完了、空室状態）を明確にしておくことが重要です。
引渡し状態の契約書記載例
- 遺品整理完了後、空室状態で引渡し
- 残置物は売主が引渡し前に撤去
- 特定の家具・家電は引渡し後に買主が処分（費用負担も明記）
(3) 長年居住していない物件の瑕疵把握
長年空き家だった相続物件では、雨漏り、配管の劣化、シロアリ被害などの瑕疵を把握できていない場合があります。建物状況調査（インスペクション）を実施し、瑕疵を把握してから売却することが推奨されます。
5. 契約不適合責任と免責
(1) 契約不適合責任の基本
契約不適合責任とは、契約内容に適合しない目的物を引き渡した場合の売主の責任です（国土交通省「不動産取引における契約不適合責任」）。民法改正により、旧瑕疵担保責任から契約不適合責任へ変更されました。
買主の権利
- 追完請求（修補、代替物引渡し、不足分引渡し）
- 代金減額請求
- 損害賠償請求
- 契約解除
(2) 現状有姿売買と免責条項
相続した中古マンションでは、「現状有姿（現況有姿）」での売買とし、契約不適合責任を制限する特約を設けることが一般的です。
一般的な特約内容
- 物件を現状のまま引き渡す（現状有姿）
- 隠れた瑕疵があっても売主は責任を負わない
- ただし、売主が知っていて告知しなかった瑕疵は責任を負う
(3) 相続物件で責任を限定する方法
相続物件で契約不適合責任を限定するには、以下の方法があります。
現状有姿売買の特約
- 売買契約書に「現状有姿での引渡し」を明記
- 買主が物件の状態を了承したことを確認
告知義務の範囲を明確化
- 「売主が知っている範囲で告知した」ことを契約書に明記
- 長年居住していないため詳細は把握していないことを説明
建物状況調査の実施
- インスペクションで瑕疵を把握
- 調査結果を買主に開示
- 発見された瑕疵について責任範囲を明確化
6. 建物状況調査の活用
(1) インスペクションの実施メリット
建物状況調査（インスペクション）は、既存住宅の構造耐力上主要な部分等の状況を専門家が調査する制度です（国土交通省「建物状況調査（インスペクション）の活用」）。
相続物件での実施メリット
- 瑕疵の有無を客観的に把握できる
- 買主の安心感が高まり、売却がスムーズに進む
- 契約不適合責任の範囲を明確化できる
- 売却価格の根拠を示せる
(2) 相続物件での活用ポイント
長年空き家だった相続物件では、以下の点についてインスペクションで確認することが推奨されます。
- 雨漏りの有無
- 外壁・基礎のひび割れ
- 給排水管の劣化・漏水
- シロアリ被害の有無
- 建物の傾き
(3) 調査結果の重要事項説明での開示
インスペクションを実施した場合、その結果を重要事項説明書に記載し、買主に開示する必要があります。瑕疵が発見された場合は、修繕するか、現状有姿で引き渡すかを買主と協議します。
まとめ：相続した中古マンション売却を円滑に進めるために
相続した中古マンションを売却する際は、相続登記の完了、複数相続人の同意取得、管理費滞納の清算など、通常の売却にはない手続きが必要です。特に2024年4月から相続登記が義務化されたため、売却前に必ず登記を完了させることが重要です。
重要事項説明では、マンション管理規約、管理費滞納状況を正確に確認し、契約不適合責任については現状有姿売買の特約で責任を限定することが一般的です。長年居住していない物件では、建物状況調査（インスペクション）を実施し、瑕疵を把握してから売却することで、買主の安心感が高まり、円滑な売却につながります。
よくある質問（FAQ）
Q1. 相続登記をせずに売却できますか？
相続登記をせずに売却することはできません。売却前に必ず相続登記を完了させる必要があります。2024年4月から相続登記が義務化され、相続開始を知った日から3年以内に登記しないと10万円以下の過料が科される可能性があります。
Q2. 相続人が複数いる場合はどうすればいいですか？
相続人が複数いる場合、売却には全相続人の同意が必要です。遺産分割協議で代表者（売主代表）を決め、売却代金の分配方法を事前に合意しておくことが重要です。遺産分割協議書に売却の合意内容を明記しましょう。
Q3. 長年空き家だった物件の瑕疵はどこまで責任を負いますか？
知らなかった瑕疵については、現状有姿売買の特約で責任を免除できます。ただし、売主が知っていて告知しなかった瑕疵については、免責特約があっても責任を問われる可能性があります。建物状況調査（インスペクション）を実施し、瑕疵を把握してから売却することが安全です。
Q4. 管理費が滞納していたらどうなりますか？
管理費や修繕積立金が滞納している場合、売却前に清算が必要です。滞納分は売却代金から差し引かれるのが一般的で、買主への引継ぎはできません。管理組合に滞納額を確認し、引渡し前に一括清算する旨を契約書に明記しましょう。