契約・重要事項説明の基本
買い替えで中古戸建てを売却する際、売買契約と重要事項説明は宅地建物取引業法に基づき適正に行われる必要があります。買い替えならではの注意点を理解し、契約手続きを円滑に進めることが重要です。
(1) 宅建業法35条に基づく説明義務
不動産の売買契約では、宅地建物取引業法第35条により、宅地建物取引士が買主に対して重要事項説明を行う義務があります。
重要事項説明の流れ:
- 事前交付: 重要事項説明書を契約締結前に買主に交付
- 対面説明: 宅地建物取引士が記名押印した書面を用いて説明
- 質疑応答: 買主からの質問に回答し、疑問点を解消
- 署名押印: 買主が内容を理解した上で署名押印
国土交通省の「不動産売買契約の手引き」によれば、重要事項説明は契約締結前に必ず実施する必要があります。
売主側でも、重要事項説明書の内容を事前に確認し、物件に関する情報を正確に提供することが重要です。
(2) 契約の流れと注意点
買い替え時の中古戸建て売却契約は、以下の流れで進行します。
- 媒介契約締結: 不動産会社と専任または一般媒介契約を締結
- 売却活動: 購入希望者の募集と内覧対応
- 買付証明受領: 購入希望者から買付証明書を受領
- 重要事項説明: 契約締結前に宅地建物取引士が説明
- 売買契約締結: 売買契約書の締結と手付金の受領（売買価格の5-10%程度）
- ローン審査: 買主の住宅ローン審査期間（通常1-2週間）
- 残代金決済・引渡し: 残代金の受領と同時に物件を引渡し、所有権移転登記を実施
買い替えの場合、新居の購入契約と売却契約のタイミング調整が重要です。買い替え特約を活用することで、資金計画のリスクを軽減できます。
主要チェックポイント
(1) 物件状況の確認
中古戸建ての売却では、物件の現況を正確に把握し、買主に開示する必要があります。
確認すべき項目:
- 建物の状況: 雨漏り・シロアリ被害・基礎のひび割れ等の有無
- 設備の状況: キッチン・浴室・トイレ・給湯器等の作動状況
- 過去の修繕履歴: 屋根・外壁の塗装、給排水管の更新等
- 境界の確定: 隣地との境界が確定しているか
- 越境物の有無: 隣地からの越境物（屋根・樹木等）
これらの情報は「物件状況確認書（告知書）」および「付帯設備表」に記載し、買主に開示します。
(2) 契約条件の精査
売買契約書では、以下の条件を慎重に確認します。
重要な契約条件:
- 売買代金: 土地・建物の按分価格（税務申告に影響）
- 手付金: 通常は売買価格の5-10%程度
- 引渡し時期: 新居入居とのスケジュール調整
- 買い替え特約: 新居購入を停止条件とする特約の設定
- 契約不適合責任: 引渡し後の不具合に対する売主の責任範囲
- 残代金の支払方法: 買主の住宅ローン実行と同日に決済
特に買い替えの場合、引渡し時期と新居入居のタイミングを調整する条項を設定することが重要です。
重要事項説明書の確認ポイント
(1) 権利関係の確認
重要事項説明書では、物件の権利関係を詳細に記載します。
権利関係の確認項目:
- 登記簿の内容: 所有権・抵当権・地役権等の権利関係
- 所有権の移転時期: 残代金決済時に所有権が移転することを確認
- 抵当権の抹消: 売却代金で住宅ローンを一括返済し、抵当権を抹消
- 賃借権等の制限: 借地権・地上権等の制限がある場合は開示
住宅ローンが残っている場合、売却代金で一括返済できるかを事前に確認します。売却価格がローン残債を下回る場合（オーバーローン）、自己資金での補填が必要となります。
(2) 法令制限の確認
戸建ての重要事項説明では、建築基準法・都市計画法等の法令制限を記載します。
主な法令制限:
- 都市計画法: 用途地域（第一種低層住居専用地域・第二種住居地域等）
- 建築基準法: 建ぺい率・容積率の制限、接道義務（原則2m以上）
- その他の制限: 文化財保護法・土砂災害防止法・津波災害警戒区域等
国土交通省の「中古住宅の契約不適合責任」によれば、法令制限に違反している場合は重要事項説明で開示する必要があります。
建築確認済証・検査済証の有無:
- 建築確認済証: 新築時に建築基準法に適合していることを証明
- 検査済証: 完了検査を受け、建築基準法に適合していることを証明
これらの書類がない場合、増改築時に支障が生じる可能性があるため、買主に説明する必要があります。
資金計画とローン審査
(1) ローンの種類と選択
買い替え時には、以下のローンを検討します。
ローンの種類:
つなぎ融資:
- 売却代金が入るまでの短期融資（通常3-6ヶ月）
- 買い先行の場合に利用
- 金利は住宅ローンより高め（年1.5-3%程度）
買い替えローン（住み替えローン）:
- 売却物件の残債と新居の購入資金をまとめて借り入れ
- オーバーローンの場合に利用
- 融資額が物件価値を上回るため、審査が厳しい
金融庁の「住宅ローンの一括返済」によれば、一括返済時の手数料や手続きについて事前に金融機関に確認することが推奨されています。
(2) 審査基準の理解
住宅ローンの審査では、以下の基準が重視されます。
主な審査項目:
- 年収: 安定した収入があるか
- 返済比率: 年収に対する年間返済額の割合（通常25-35%以内）
- 勤続年数: 勤続3年以上が望ましい
- 信用情報: 過去の返済遅延・債務整理の有無
- 物件の担保価値: 融資額が物件価値の範囲内か
買い替えローンは、融資額が物件価値を上回るため、通常の住宅ローンより審査が厳しくなります。事前審査を受け、借入可能額を確認しておくことが重要です。
税務処理と優遇措置
(1) 譲渡所得税の計算
中古戸建てを売却した場合、譲渡所得に対して所得税・住民税が課税されます。
譲渡所得の計算:
- 譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用
- 取得費 = 購入価格 - 減価償却費
- 譲渡費用 = 仲介手数料・測量費・登記費用等
税率（所有期間により異なる）:
- 短期譲渡所得（所有期間5年以下）: 所得税30% + 住民税9% = 39%
- 長期譲渡所得（所有期間5年超）: 所得税15% + 住民税5% = 20%
所有期間の判定は、譲渡した年の1月1日時点で5年を超えているかで判定されます。
(2) 税制優遇の活用
買い替えの場合、以下の税制優遇措置を活用できる可能性があります。
居住用財産の3,000万円特別控除（租税特別措置法第35条）:
- マイホームを売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除
- 所有期間の制限なし
- 配偶者や直系血族への譲渡は対象外
居住用財産の買換え特例（租税特別措置法第36条の2）:
- 特定の要件を満たすマイホームの買換えの場合、譲渡益への課税を将来に繰り延べ
- 所有期間10年超、居住期間10年以上等の要件あり
- 新居の購入価格が売却価格以上の場合に適用
国税庁の「買い替え特例の適用要件」によれば、買い替え特例と3,000万円特別控除は併用できません。どちらが有利かを比較検討する必要があります。
譲渡損失の繰越控除:
- 売却価格が購入価格を下回る場合、譲渡損失を他の所得と相殺できる特例
- さらに控除しきれない損失は、翌年以降3年間繰り越し可能
- 住宅ローンがある場合等、一定の要件を満たす必要あり
税務処理については、税理士への相談を推奨します。
契約後のトラブル防止策
(1) 契約不適合責任の理解
2020年4月の民法改正により、瑕疵担保責任は「契約不適合責任」に変更されました。
契約不適合責任とは:
- 引き渡された目的物が種類・品質・数量に関して契約内容に適合しない場合、売主が負う責任
- 買主は、追完請求・代金減額請求・損害賠償請求・契約解除を選択可能
- 買主が不適合を知った時から1年以内に通知が必要
中古物件の特約:
- 責任期間の短縮: 引渡し後3ヶ月以内（法定は1年）
- 一部免責: 経年劣化による不具合は免責
- 全部免責: 現況有姿での売却（築古物件で利用）
ただし、免責特約を設定する場合でも、売主が知っている不具合を告知しなかった場合は責任を免れません。
(2) 引渡し後の対応
引渡し後にトラブルが発生した場合の対応方法を理解しておきます。
買主からの不具合連絡があった場合:
- 現地確認: 不具合の状況を現地で確認
- 原因調査: 契約前から存在した不具合か、引渡し後に発生したかを調査
- 責任範囲の確認: 契約書・重要事項説明書で責任範囲を確認
- 対応協議: 修繕・代金減額・損害賠償等の対応を協議
契約不適合責任の期間内（特約で設定した期間）に通知があった場合、売主は誠実に対応する必要があります。
トラブル防止のポイント:
- 物件状況確認書・付帯設備表に正確な情報を記載
- 売主が知っている不具合はすべて告知
- 設備の作動確認を引渡し前に実施
- 引渡し後の連絡先を買主に伝える
正確な告知と誠実な対応により、引渡し後のトラブルを最小限に抑えることができます。
まとめ
買い替え時の中古戸建て売却では、契約・重要事項説明の基本を理解し、物件状況の確認、契約条件の精査、権利関係・法令制限の確認を慎重に行うことが重要です。
資金計画では、つなぎ融資や買い替えローンの活用を検討し、売り先行・買い先行のいずれを選択するかにより資金繰りが大きく変わります。
税務処理では、3,000万円特別控除・買い替え特例・譲渡損失の繰越控除等の優遇措置を活用することで、税負担を軽減できる可能性があります。どの特例が有利かは個別の状況により異なるため、税理士への相談を推奨します。
契約不適合責任については、中古物件では免責・期間短縮の特約を設定することが一般的ですが、売主が知っている不具合は必ず告知し、引渡し後のトラブルを防止することが大切です。
買い替え特約を活用することで、新居購入と現在の戸建て売却の資金計画リスクを軽減し、スムーズな買い替えを実現できます。
よくある質問
Q1: 重要事項説明では何を確認すべきですか？
A: 重要事項説明では、物件の権利関係（登記簿の内容・抵当権の有無・所有権移転時期等）、法令制限（用途地域・建ぺい率・容積率・接道義務等）、インフラ状況（水道・ガス・電気・下水道の整備状況）、契約条件（売買代金・手付金・引渡し時期・契約不適合責任の範囲等）を重点的に確認します。特に中古戸建ての場合、建築確認済証・検査済証の有無、境界確定の状況、過去の修繕履歴、設備の現況等も確認が必要です。不明点があれば、契約締結前に宅地建物取引士に質問し、疑問を解消することが重要です。
Q2: 手付金はいつ返還されますか？
A: 手付金の返還は、契約解除の理由により異なります。手付解除期限内に買主都合で契約を解除する場合、買主は手付金を放棄することで契約を解除できます（手付金は返還されません）。一方、売主都合で契約を解除する場合、売主は受領した手付金の倍額を買主に返還する必要があります（手付倍返し）。手付解除期限を過ぎた後は、手付放棄・倍返しによる契約解除はできず、違約金が発生します。違約金の額は売買価格の10-20%程度が一般的です。
Q3: 契約不適合責任とは何ですか？
A: 契約不適合責任とは、引き渡された目的物が種類・品質・数量に関して契約内容に適合しない場合に、売主が買主に対して負う責任です。2020年4月の民法改正により、従来の瑕疵担保責任から変更されました。買主は、追完請求（修補・代替物の引渡し・不足分の引渡し）、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除を選択できます。中古物件では、特約により責任期間を短縮（引渡し後3ヶ月程度）したり、一部または全部を免責したりすることが一般的です。ただし、売主が知っている不具合を告知しなかった場合は、免責特約があっても責任を免れません。契約書で期間・範囲を必ず確認してください。