転勤売却中古マンションの譲渡所得税とは
転勤に伴い中古マンションを売却する場合、譲渡所得税の負担が発生しますが、一定の要件を満たせば居住用財産として3,000万円特別控除などの優遇措置を受けられます。転勤は予期しない事情であり、短期間での売却を余儀なくされるケースも多いため、税務上の取り扱いや適用できる特例を正しく理解することが重要です。
この記事で分かること（要点まとめ）
- 転勤により居住しなくなった場合でも、3年以内の売却であれば3,000万円特別控除が適用できる
- 転勤後に旧居を賃貸に出した場合、特例適用に制限がかかる可能性がある
- 所有期間5年超なら20.315%、5年以下なら39.63%の税率が適用される
- 売却損が出た場合、一定要件を満たせば給与所得と損益通算でき、さらに3年間繰越控除できる
- 確定申告には転勤辞令、転居日を証明する書類が必要になる
(1) 譲渡所得税の基本
譲渡所得税は、不動産などの資産を売却して得た利益（譲渡所得）に対して課される税金です。基本的な計算式は以下の通りです。
譲渡所得 = 譲渡価額（売却価格）− 取得費 − 譲渡費用
譲渡所得税 = 譲渡所得 × 税率
取得費には、購入代金、購入時の仲介手数料、登記費用、不動産取得税、改良費などが含まれます。建物部分については減価償却費相当額を差し引きます。
譲渡費用には、売却時の仲介手数料、測量費、印紙税、建物の取り壊し費用（該当する場合）などが含まれます。
(2) 転勤時の税務上の特徴
転勤に伴う売却には、以下の特徴があります。
- 居住用財産の特例が適用できる可能性: 転勤により居住しなくなった場合でも、一定期間内であれば居住用財産として扱われる。
- やむを得ない事情: 転勤は自己の意思によらないやむを得ない事情として認められ、特例適用の要件が緩和される。
- 短期売却のリスク: 転勤が急な場合、所有期間5年以下での売却となり、高い税率（39.63%）が適用される可能性がある。
- 売却損の損益通算: 住宅ローンが残っている状態で売却損が出た場合、給与所得と損益通算できる制度がある。
(3) やむを得ない事情としての転勤
転勤は税務上「やむを得ない事情」として認められています。国税庁の質疑応答事例でも、転勤により居住できなくなった場合の特例適用について明確に示されています。
このため、転勤による売却であれば、居住期間が短い場合や、転勤後に一時的に空き家にしていた場合でも、一定の要件を満たせば居住用財産の特例を適用できます。
譲渡所得税の計算方法
(1) 譲渡所得の計算式
譲渡所得は、以下の式で計算します。
譲渡所得 = 譲渡価額 − (取得費 − 減価償却費) − 譲渡費用
居住用不動産の場合、建物の減価償却は非事業用建物として計算します。
減価償却費 = 建物取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
マンションの多くは鉄筋コンクリート造で、非事業用建物の償却率は0.015です。
(2) 取得費に含められる費用
以下の費用が取得費に含まれます。
- 購入代金（土地・建物）
- 購入時の仲介手数料
- 登録免許税、不動産取得税
- 測量費、整地費
- 改良費、増改築費用
- 購入時の印紙税
- ローン事務手数料（一部）
(3) 譲渡費用の範囲
以下の費用が譲渡費用に含まれます。
- 売却時の仲介手数料
- 売買契約書の印紙税
- 測量費
- 建物の取り壊し費用（更地売却の場合）
- 売却のための広告費
- 立退料（賃貸していた場合）
通常の維持管理費（管理費、修繕積立金、固定資産税など）は譲渡費用に含まれません。
(4) 計算例
具体例：
- 購入価格: 4,000万円（土地2,000万円、建物2,000万円）
- 購入時諸費用: 120万円
- 保有期間: 7年
- 減価償却費: 2,000万円 × 0.9 × 0.015 × 7年 = 189万円
- 売却価格: 4,500万円
- 譲渡費用: 150万円
取得費 = 4,000万円 + 120万円 − 189万円 = 3,931万円
譲渡所得 = 4,500万円 − 3,931万円 − 150万円 = 419万円
3,000万円特別控除を適用すれば、419万円 < 3,000万円のため、譲渡所得税は0円となります。
転勤時の3000万円特別控除の適用条件
(1) 3000万円特別控除の概要
3,000万円特別控除（租税特別措置法35条）は、マイホームを売却した際に譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。この控除により、多くのケースで譲渡所得税が0円または大幅に軽減されます。
(2) 転勤による居住要件の緩和
通常、特別控除の適用には「自己の居住の用に供している家屋」であることが要件ですが、転勤などのやむを得ない事情により居住しなくなった場合は、以下の緩和措置があります。
緩和措置の要件：
- 自己が居住していた家屋であること
- 転勤、療養、親族の介護など、やむを得ない事情により居住しなくなったこと
- 居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
- 居住しなくなった後、その家屋を賃貸その他の用途に供していないこと（または賃貸期間が限定的であること）
(3) 3年以内の売却要件
「居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」という要件は、実質的に3年10ヶ月程度の猶予期間があります。
具体例：
- 転居日: 2022年4月1日
- 3年を経過する日: 2025年3月31日
- 売却期限: 2025年12月31日
この例では、2022年4月から2025年12月末まで（約3年9ヶ月）に売却すれば特例を適用できます。
(4) 賃貸に出した場合の取扱い
転勤後、旧居を賃貸に出した場合、特例適用に制限がかかる可能性があります。
原則：
- 居住しなくなった後、継続して賃貸している場合は、特例適用不可。
例外：
- 転勤後しばらく空き家にしていた期間があり、その後賃貸に出し、さらにその後売却した場合、空き家期間と賃貸期間を合わせて3年以内であれば、個別判断により適用できる可能性がある。
ただし、この判断は複雑であり、税務署や税理士への確認が必要です。原則として、転勤後は賃貸に出さず、早めに売却することが確実です。
(5) 辞令日と転居日の関係
特例適用の起算日は、実際に居住しなくなった日です。転勤辞令の日付ではありません。
- 辞令日: 2022年3月1日
- 実際の転居日: 2022年4月15日
この場合、起算日は2022年4月15日となります。確定申告時には、転勤辞令と転居日を証明する書類（住民票の除票など）が必要になります。
所有期間による税率の違い（短期・長期）
(1) 長期譲渡所得（5年超）の税率20.315%
譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合、長期譲渡所得として以下の税率が適用されます。
- 所得税: 15.315%（復興特別所得税を含む）
- 住民税: 5%
- 合計: 20.315%
(2) 短期譲渡所得（5年以下）の税率39.63%
譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合、短期譲渡所得として以下の税率が適用されます。
- 所得税: 30.63%（復興特別所得税を含む）
- 住民税: 9%
- 合計: 39.63%
短期譲渡所得の税率は長期譲渡所得の約2倍であり、税負担が大きく異なります。
(3) 所有期間の判定基準
所有期間の判定は、譲渡した年の1月1日時点で行います。
具体例：
- 取得日: 2020年5月1日
- 売却日: 2025年8月31日
判定は2025年1月1日時点で行います。2020年5月1日から2025年1月1日までは4年8ヶ月であり、5年を超えていないため、短期譲渡所得となります。
もし売却を2026年1月1日以降に延期すれば、5年超となり長期譲渡所得として税率が半分になります。
(4) 転勤での短期売却の注意点
転勤は急な辞令が多く、所有期間5年未満での売却を余儀なくされるケースがあります。この場合、短期譲渡所得として高い税率が適用されます。
ただし、3,000万円特別控除を適用できれば、譲渡所得が3,000万円以下であれば譲渡所得税は0円となります。特別控除は短期・長期の区分に関わらず適用できるため、転勤売却では特別控除の適用が非常に重要です。
税額比較例（譲渡所得500万円の場合）：
| 所有期間 | 特別控除なし | 特別控除あり |
|---|---|---|
| 5年超（長期） | 約102万円 | 0円 |
| 5年以下（短期） | 約198万円 | 0円 |
特別控除を適用できれば、所有期間に関わらず税負担を0円にできます。
売却損が出た場合の損益通算と繰越控除
(1) 損益通算とは
不動産を売却して損失（譲渡損失）が出た場合、原則として他の所得との損益通算はできません。ただし、居住用不動産の売却で一定の要件を満たす場合、給与所得や事業所得などと損益通算できる特例があります。
(2) 適用要件
居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例（租税特別措置法41条の5）の要件は以下の通りです。
- 自己の居住の用に供していた家屋またはその敷地の譲渡であること
- 譲渡契約締結日の前日において、その家屋に係る住宅ローンの残高があること
- 譲渡価額が住宅ローン残高を下回ること
- 所有期間が譲渡した年の1月1日時点で5年を超えること
転勤により売却する場合でも、これらの要件を満たせば損益通算が可能です。
(3) 繰越控除の仕組み
その年の所得と損益通算しても控除しきれなかった譲渡損失は、翌年以降3年間繰り越すことができます。
具体例：
- 譲渡損失: 800万円
- 給与所得: 600万円（1年目）、600万円（2年目）
1年目: 600万円 − 800万円 = 0円（課税所得0円、繰越損失200万円）
2年目: 600万円 − 200万円 = 400万円（課税所得400万円）
1年目は所得税・住民税が0円となり、2年目も課税所得が400万円に圧縮されます。
(4) 手続きの流れ
損益通算及び繰越控除を適用するには、以下の手続きが必要です。
- 譲渡した年の翌年に確定申告を行う
- 「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書」を添付する
- 住宅ローンの残高証明書、売買契約書のコピーなどを添付する
- 繰越控除を受ける年も、連続して確定申告を行う
手続きは複雑なため、税理士への相談をお勧めします。
申告方法と注意点
(1) 確定申告の手続き
不動産を売却した年の翌年2月16日から3月15日までに、譲渡所得の確定申告を行います。
申告書類：
- 確定申告書B（第一表、第二表）
- 確定申告書第三表（分離課税用）
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
- 居住用財産の譲渡所得の特別控除等の適用に関する書類
(2) 必要書類の準備
転勤による売却で特別控除を適用する場合、以下の書類が必要です。
| 書類名 | 内容 |
|---|---|
| 売買契約書（売却時） | 売却価格、引渡日 |
| 売買契約書（取得時） | 取得費の根拠 |
| 仲介手数料等の領収書 | 譲渡費用の根拠 |
| 登記事項証明書 | 所有期間の確認 |
| 転勤辞令のコピー | 転勤の事実証明 |
| 住民票の除票 | 転居日の証明 |
| 戸籍の附票 | 住所の変遷確認 |
転勤辞令と住民票の除票は、転勤によるやむを得ない事情を証明するために重要です。
(3) 転勤期間中の管理費負担
転勤により居住しなくなった後も、売却までの間、管理費、修繕積立金、固定資産税などの負担が継続します。これらは譲渡費用には含まれませんが、資金計画上は考慮する必要があります。
また、空き家状態が長期化すると、建物の劣化や近隣トラブルのリスクがあるため、定期的な管理や早めの売却検討が望ましいです。
(4) 税理士への相談タイミング
以下のようなケースでは、税理士への相談をお勧めします。
- 転勤後に賃貸に出しており、特例適用の可否を確認したい
- 所有期間が5年前後で、売却タイミングによる税額の違いを試算したい
- 売却損が出ており、損益通算・繰越控除の適用を検討したい
- 取得費が不明で、概算取得費での計算が必要
税理士への相談は、売却を検討し始めた段階、遅くとも売買契約締結前に行うことが望ましいです。
まとめ
転勤に伴い中古マンションを売却する場合、居住しなくなった日から3年以内に売却すれば、3,000万円特別控除を適用できる可能性があります。この特例により、多くのケースで譲渡所得税を0円または大幅に軽減できます。
ただし、転勤後に旧居を賃貸に出した場合は特例適用に制限がかかるため、注意が必要です。原則として、転勤後は賃貸に出さず、早めに売却することが確実です。
また、所有期間5年を境に税率が約2倍異なるため、可能であれば5年超での売却が有利ですが、特別控除を適用できれば所有期間に関わらず税負担を抑えられます。
売却損が出た場合でも、住宅ローンが残っている状態であれば、給与所得と損益通算できる制度があり、さらに3年間繰越控除できます。
転勤は予期しない事情であり、税務手続きも複雑になりがちです。早めに税理士に相談し、必要書類の準備、特例適用の確認、最適な売却タイミングの検討を進めることをお勧めします。