買い替えで中古マンション購入時の譲渡所得税完全ガイド
買い替えで中古マンションを購入する場合、旧居の売却時に発生する譲渡所得税について理解しておくことが重要です。適切な特例を活用することで、税負担を軽減できる可能性があります。
この記事で分かること
- 譲渡所得税の基本計算と税率
- 3,000万円特別控除と買換え特例の比較
- 住宅ローン控除との併用制限
- 売却・購入のタイミング調整
- 確定申告の手続き
1. 買い替え時の譲渡所得税
買い替えでは旧居の売却益に対して譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得 = 譲渡価額 − (取得費 + 譲渡費用)
2. 3,000万円特別控除
マイホームを売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。
3. 買換え特例との比較
一定の要件を満たせば、譲渡益への課税を将来に繰り延べできます。ただし、3,000万円特別控除と併用できません。
4. 住宅ローン控除との併用制限
3,000万円特別控除を適用すると、購入した住宅では3年間住宅ローン控除を受けられません。
まとめ
- 3,000万円特別控除と買換え特例を比較
- 住宅ローン控除との併用制限を確認
- 売却・購入のタイミングを調整
よくある質問（FAQ）
Q1. 3,000万円特別控除と買換え特例、どちらが有利ですか？
譲渡所得が3,000万円以下であれば、3,000万円特別控除を選択することで税額をゼロにできます。多くのケースでは3,000万円特別控除が有利です。
Q2. 住宅ローン控除と併用できますか？
併用には制限があります。3,000万円特別控除を適用すると、購入した住宅では3年間住宅ローン控除を受けられません。
Q3. 所有期間の判定はいつですか？
売却した年の1月1日時点で判定されます。5年超で長期譲渡所得（税率20.315%）となります。
Q4. 売却先行と購入先行、どちらが有利ですか？
税務上の有利・不利は基本的にありません。資金計画に応じて選択してください。
Q5. 確定申告は必要ですか？
譲渡所得が発生した場合、特例を適用する場合を含め、売却した年の翌年2月16日〜3月15日に確定申告が必要です。