離婚に伴う中古マンション売却時の譲渡所得税完全ガイド
離婚により財産分与として中古マンションを売却する場合、譲渡所得税の取り扱いについて理解しておくことが重要です。財産分与での譲渡と通常の売却では税務上の扱いが異なります。
この記事で分かること
- 財産分与による譲渡と譲渡所得税の関係
- 財産分与する側（渡す側）の税務
- 財産分与を受ける側の税務
- 3,000万円特別控除の適用要件
- 確定申告の手続きと必要書類
1. 財産分与と譲渡所得税の基本
財産分与により不動産を渡す場合、譲渡所得税が課税される可能性があります。財産分与時の時価で譲渡したものとみなされるためです。
2. 財産分与する側の税務
財産分与により不動産を渡す場合の譲渡所得：
譲渡所得 = 財産分与時の時価 − (取得費 + 譲渡費用)
重要：財産分与時の時価が取得費を上回る場合、譲渡所得が発生し、課税されます。
3. 3,000万円特別控除の適用
マイホームを財産分与する場合、一定の要件を満たせば3,000万円特別控除を適用できます。
適用要件：
- 自分が居住していた住宅
- 元配偶者への譲渡でも適用可能（離婚成立後）
- 過去2年間に特例を受けていない
注意：離婚成立前の配偶者への譲渡は、特別な関係者への譲渡として控除が適用できません。離婚成立後の財産分与が必要です。
4. 所有期間と税率
| 所有期間 | 区分 | 税率 |
|---|---|---|
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 39.63% |
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 20.315% |
5. 確定申告の手続き
財産分与により不動産を渡した場合、譲渡所得が発生すれば翌年2月16日〜3月15日に確定申告が必要です。
まとめ
- 財産分与でも譲渡所得税が課税される可能性あり
- 離婚成立後なら3,000万円控除が適用可能
- 時価評価が重要：不動産鑑定士の評価書を取得推奨
よくある質問（FAQ）
Q1. 財産分与で不動産を渡すと税金がかかりますか？
財産分与時の時価が取得費を上回る場合、譲渡所得が発生し、譲渡所得税が課税されます。ただし、マイホームであれば3,000万円特別控除を適用できる可能性があります。
Q2. 離婚前の財産分与でも3,000万円控除は使えますか？
使えません。離婚成立前の配偶者は「特別な関係者」に該当し、3,000万円特別控除は適用できません。離婚成立後の財産分与が必要です。
Q3. 財産分与を受ける側に税金はかかりますか？
原則として贈与税はかかりません。ただし、財産分与額が過大な場合は贈与税の対象となる可能性があります。
Q4. 財産分与時の時価はどう決めますか？
不動産鑑定士による評価、近隣の取引事例、固定資産税評価額などを参考に決定します。税務上のトラブルを避けるため、不動産鑑定士の評価書取得を推奨します。
Q5. 確定申告は必要ですか？
財産分与により譲渡所得が発生した場合、翌年2月16日〜3月15日に確定申告が必要です。特例を適用する場合も申告が必要です。