離婚に伴う中古マンション購入時の譲渡所得税完全ガイド
離婚により財産分与を受けて中古マンションを購入する場合、将来の売却時に発生する譲渡所得税について理解しておくことが重要です。財産分与で取得した不動産の取得費計算や、将来の税負担について解説します。
この記事で分かること
- 財産分与で取得した不動産の取得費の計算方法
- 譲渡所得税の基本的な仕組みと税率
- 3,000万円特別控除の適用要件
- 所有期間の引き継ぎと税率への影響
- 確定申告の手続きと必要書類
1. 離婚と財産分与の基礎知識
財産分与により取得した不動産は、原則として贈与税の課税対象とはなりません。ただし、将来売却する際は譲渡所得税が課税される可能性があります。
2. 取得費の計算方法
財産分与で取得した不動産の取得費は、元の所有者（配偶者）の取得費を引き継ぎます。
計算例：
- 元配偶者の購入価格：3,000万円
- 財産分与時の時価：3,500万円
- あなたの取得費：3,000万円（元配偶者の購入価格を引き継ぐ）
3. 所有期間の引き継ぎ
財産分与で取得した場合、元配偶者の所有期間を引き継ぎます。これにより、短期譲渡所得と長期譲渡所得の判定に影響します。
| 所有期間 | 区分 | 税率 |
|---|---|---|
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 39.63% |
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 20.315% |
4. 3,000万円特別控除の適用
マイホームとして居住していれば、将来売却時に3,000万円特別控除を適用できます。
5. 確定申告の手続き
売却した年の翌年2月16日〜3月15日に確定申告が必要です。
まとめ
- 取得費・所有期間は元配偶者から引き継ぐ
- マイホームなら3,000万円控除が適用可能
- 書類を確実に保管：元配偶者の契約書も必要
よくある質問（FAQ）
Q1. 財産分与で取得した不動産の取得費は？
元配偶者の取得費を引き継ぎます。財産分与時の時価ではなく、元配偶者が購入した時の価格が取得費となります。
Q2. 所有期間はいつから計算しますか？
元配偶者が購入した日から計算します。財産分与で取得した日からではありません。
Q3. 3,000万円特別控除は使えますか？
マイホームとして居住していれば適用可能です。財産分与で取得した不動産でも、居住実態があれば特例を利用できます。
Q4. 元配偶者の契約書が必要ですか？
必要です。取得費を証明するため、元配偶者が購入した時の売買契約書を保管してください。
Q5. 財産分与時に贈与税はかかりますか？
原則としてかかりません。ただし、財産分与額が過大な場合は贈与税の対象となる可能性があります。