中古マンション売却時の譲渡所得税｜基礎から実務まで完全解説
中古マンションを売却する際、譲渡所得税の仕組みを理解しておくことが重要です。適切な特例を活用することで、税負担を大幅に軽減できる可能性があります。
この記事で分かること
- 譲渡所得税の基本的な計算方法と税率
- 取得費・譲渡費用として認められる項目
- 中古マンション（RC造）の減価償却計算
- 3,000万円特別控除の適用要件と手続き
- 所有期間による税率差（20.315% vs 39.63%）
- 確定申告の手続きと必要書類
1. 中古マンション売却時の譲渡所得税の基本
譲渡所得税は、不動産を売却した際に得た利益に対して課税される税金です。
譲渡所得 = 譲渡価額 − (取得費 + 譲渡費用)
2. 譲渡所得の計算方法
取得費の計算
取得費として認められる主な項目：
- 購入代金（土地・建物）
- 仲介手数料
- 登記費用
- 不動産取得税
- リフォーム費用（資本的支出）
減価償却費の計算
鉄筋コンクリート造マンションの減価償却：
減価償却費 = 建物取得価額 × 0.015 × 経過年数
3. 3,000万円特別控除
マイホームを売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。
適用要件：
- 自分が居住していた住宅
- 居住しなくなった日から3年以内の売却
- 過去2年間に特例を受けていない
4. 所有期間と税率
| 所有期間 | 区分 | 税率 |
|---|---|---|
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 39.63% |
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 20.315% |
5. 確定申告の手続き
売却した年の翌年2月16日〜3月15日に確定申告が必要です。
必要書類：
- 譲渡所得の内訳書
- 売買契約書のコピー
- 登記事項証明書
- 仲介手数料等の領収書
まとめ
- 3,000万円特別控除を活用: 多くのケースで税額ゼロ
- 所有期間5年超を意識: 税率が半分に
- 書類を確実に保管: 取得費の証明が必須
- 確定申告を忘れずに: 売却翌年2〜3月
よくある質問（FAQ）
Q1. 中古マンション売却で譲渡所得税はいくらかかりますか？
譲渡所得（売却益）に対して、所有期間5年超で20.315%、5年以下で39.63%の税率が適用されます。ただし、マイホームであれば3,000万円特別控除を適用でき、多くのケースで税額をゼロまたは大幅に軽減できます。
Q2. 3,000万円特別控除の適用要件は？
自分が居住していた住宅であること、居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること、過去2年間にこの特例を受けていないことなどが主な要件です。
Q3. 中古マンションの減価償却はどう計算しますか？
鉄筋コンクリート造は償却率0.015で計算します。建物価格1,500万円、所有期間10年の場合、減価償却費は225万円（1,500万円×0.015×10年）となります。
Q4. 取得費が分からない場合はどうなりますか？
契約書を紛失し取得費が不明な場合、譲渡価額の5%を概算取得費として計上することになります。実際の購入価格より大幅に低くなるため、大きな税負担となります。
Q5. 確定申告は必ず必要ですか？
譲渡所得が発生した場合、特例を適用する場合を含め、売却した年の翌年2月16日〜3月15日に確定申告が必要です。申告を怠ると無申告加算税や延滞税が課される可能性があります。