相続で中古戸建てを購入する際の譲渡所得税の基本
相続資金を活用して中古戸建ての購入を検討される方にとって、将来の売却時にかかる譲渡所得税は重要な検討事項です。本記事では、相続というライフイベントに特化した中古戸建て購入時の税務知識を、国税庁の公式情報を基に詳しく解説します。
この記事で分かること:
- 譲渡所得税の基本的な仕組みと計算方法
- 中古戸建ての減価償却と取得費の計算ルール
- 将来売却時の3,000万円特別控除の適用要件
- 購入時諸費用を取得費に算入する方法と記録保管の重要性
- 中古戸建て購入時の各種税金と軽減措置
(1) 譲渡所得税の基本的な仕組み
譲渡所得税とは、不動産を売却した際の利益（譲渡所得）に対して課税される税金です。国税庁の解説によると、譲渡所得は以下の計算式で算出されます。
譲渡所得の計算式:
譲渡所得 = 売却価格 - 取得費 - 譲渡費用
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 売却価格 | 不動産を売った金額 |
| 取得費 | 購入価格 + 購入時諸費用 - 減価償却費 |
| 譲渡費用 | 仲介手数料、測量費など売却にかかった費用 |
この譲渡所得に対して、所有期間に応じた税率で課税されます。
(2) 所有期間5年超・以下の税率差
譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって大きく異なります。
所有期間による税率の違い:
| 所有期間 | 区分 | 税率（所得税＋住民税＋復興特別所得税） |
|---|---|---|
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 39.63% |
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 20.315% |
重要な判定基準:
所有期間の判定は、売却した年の1月1日時点で行われます。例えば、2020年3月に購入し2025年4月に売却する場合、2025年1月1日時点では所有期間が5年に満たないため、短期譲渡所得として高い税率が適用されます。
税額の差額例（譲渡所得1,000万円の場合）:
- 短期譲渡所得: 1,000万円 × 39.63% = 約396万円
- 長期譲渡所得: 1,000万円 × 20.315% = 約203万円
- 差額: 約193万円
(3) 相続時の特殊性と注意点
相続資金を活用して中古戸建てを購入する場合、以下の点に注意が必要です。
相続時の税務ポイント:
- 相続財産を売却して購入資金に充てる場合、その売却に譲渡所得税がかかる可能性
- 相続税の申告期限から3年以内の売却であれば「取得費加算の特例」が適用可能
- 購入した中古戸建ての所有期間は、購入日から起算される（相続財産とは別）
中古戸建て購入時の取得費と減価償却
(1) 取得費に含められる項目
国税庁の解説によれば、取得費には購入代金だけでなく、以下の項目も含めることができます。
取得費に算入できる主な項目:
- 不動産の購入代金
- 仲介手数料
- 登記費用（登録免許税、司法書士報酬）
- 不動産取得税
- 印紙税
- 購入時の測量費
- 購入後すぐのリフォーム費用（資本的支出に該当する場合）
購入時の諸費用の目安（購入価格3,000万円の場合）:
| 項目 | 金額目安 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 約105万円（(3,000万円×3%+6万円)×1.1） |
| 登録免許税・司法書士報酬 | 約30万円 |
| 不動産取得税 | 約10万円（軽減措置適用後） |
| 印紙税・その他 | 約5万円 |
| 合計 | 約150万円 |
これらの諸費用を取得費に算入することで、将来売却時の譲渡所得を減らし、税負担を軽減できます。
(2) 木造戸建ての減価償却（耐用年数22年）
建物は時間の経過とともに価値が減少するため、減価償却を考慮する必要があります。国税庁の解説によれば、木造住宅の法定耐用年数は22年です。
減価償却費の計算方法:
減価償却費 = 建物取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
- 木造住宅の償却率: 0.046（耐用年数22年の定額法）
- 0.9を乗じる理由: 残存価額10%を控除するため
計算例（建物価格2,000万円、所有期間10年の場合）:
減価償却費 = 2,000万円 × 0.9 × 0.046 × 10年 = 約828万円
取得費（建物部分） = 2,000万円 - 828万円 = 約1,172万円
(3) 築年数に応じた簡便法
中古住宅の場合、耐用年数の計算に簡便法を使用できます。
中古資産の耐用年数計算（簡便法）:
法定耐用年数の全部を経過した場合:
- 耐用年数 = 法定耐用年数 × 20%
- 木造（22年経過）: 22年 × 20% = 4.4年 → 4年
法定耐用年数の一部を経過した場合:
- 耐用年数 = (法定耐用年数 - 経過年数) + 経過年数 × 20%
- 築10年の木造: (22年 - 10年) + 10年 × 20% = 14年
築年数別の耐用年数と償却率:
| 築年数 | 耐用年数 | 償却率 |
|---|---|---|
| 新築 | 22年 | 0.046 |
| 築10年 | 14年 | 0.072 |
| 築22年以上 | 4年 | 0.250 |
築年数が古いほど減価償却が早く進み、取得費が減少するため、売却時の譲渡所得が大きくなります。
将来売却時の3,000万円特別控除の適用
(1) 居住用財産の3,000万円特別控除とは
国税庁の解説によれば、マイホーム（居住用財産）を売却する場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から3,000万円を控除できます。
3,000万円特別控除の効果:
譲渡所得が3,000万円以下であれば、税額が0円になります。
計算例:
- 売却価格: 4,500万円
- 取得費: 2,000万円
- 譲渡費用: 150万円
- 譲渡所得: 4,500万円 - 2,000万円 - 150万円 = 2,350万円
- 3,000万円特別控除適用後: 2,350万円 - 3,000万円 = 0円（税額なし）
(2) 適用要件と注意点
3,000万円特別控除を受けるには、以下の要件を満たす必要があります。
主な適用要件:
- 自己が居住していた住宅であること
- 居住しなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却
- 売却先が配偶者や直系血族など特別な関係者でないこと
- 前年・前々年にこの特例を受けていないこと
- 他の特例（買い換え特例など）と併用不可
居住期間の要件:
控除を受けるために最低限の居住期間は定められていませんが、実質的に居住していた実態が必要です。
(3) 相続物件における適用可能性
相続資金で購入した中古戸建てでも、自己が居住していれば将来売却時に3,000万円特別控除を適用できます。
適用のポイント:
- 購入後、実際に居住すること
- 賃貸に出さず、自己の居住用として使用すること
- 別荘やセカンドハウスではなく、生活の本拠として使用すること
取得費の計算と記録保管の重要性
(1) 購入時諸費用の範囲
取得費に算入できる購入時諸費用の範囲は幅広く設定されています。
取得費に算入できる費用:
| カテゴリ | 具体例 |
|---|---|
| 購入対価 | 売買代金、建築代金 |
| 取得に直接要した費用 | 仲介手数料、測量費、解体費 |
| 登記関連 | 登録免許税、司法書士報酬 |
| 税金 | 不動産取得税、印紙税 |
| 資本的支出 | 購入後すぐの大規模リフォーム |
取得費に算入できない費用:
- 引っ越し費用
- 家具・家電の購入費
- 火災保険料
- 修繕費（資本的支出でないもの）
(2) 契約書・領収書の保管方法
将来売却時に取得費を証明するため、購入時の契約書や領収書は必ず保管してください。
保管すべき重要書類:
- 売買契約書（原本）
- 重要事項説明書
- 仲介手数料の領収書
- 登記費用の領収書
- 不動産取得税の納税証明書
- リフォーム工事の契約書・領収書
保管のポイント:
- 紙の書類はファイルにまとめて保管
- PDFでスキャンし、クラウドストレージにも保存
- 相続時に引き継げるよう、保管場所を家族に伝える
(3) 取得費不明時の概算取得費（5%）
契約書を紛失し取得費が不明な場合、売却価格の5%を概算取得費として計算することになります。これは非常に不利な扱いとなります。
取得費不明時の税負担（売却価格4,000万円、譲渡費用150万円の場合）:
| ケース | 取得費 | 譲渡所得 | 税額（長期） |
|---|---|---|---|
| 実際の取得費2,500万円 | 2,500万円 | 1,350万円 | 約274万円 |
| 概算取得費5% | 200万円 | 3,650万円 | 約741万円 |
| 差額 | - | - | 約467万円 |
契約書の紛失により、約467万円も多く税金を支払うことになります。
譲渡費用として認められる項目
(1) 将来売却時の仲介手数料
国税庁の解説によれば、売却時の仲介手数料は譲渡費用として全額控除できます。
仲介手数料の上限:
| 売却価格 | 上限額 |
|---|---|
| 200万円以下 | 売却価格 × 5% + 消費税 |
| 200万円超400万円以下 | 売却価格 × 4% + 2万円 + 消費税 |
| 400万円超 | 売却価格 × 3% + 6万円 + 消費税 |
例（売却価格4,000万円の場合）:
仲介手数料 = (4,000万円 × 3% + 6万円) × 1.1 = 約138.6万円
(2) 測量費・解体費・登記費用
売却時に必要となった以下の費用も譲渡費用として控除できます。
譲渡費用として認められる主な項目:
- 測量費: 境界確定のための測量費用
- 解体費: 建物を解体して土地として売却する場合の解体費
- 登記費用: 抵当権抹消登記の費用
- 立退料: 賃貸に出していた場合の借主への立退料
- 広告費: 売主負担の広告費用
解体費の注意点:
建物を解体して土地として売却する場合、解体費は譲渡費用に算入できます。ただし、売却前に解体し、その後売却せずに自己使用する場合は算入できません。
(3) 印紙税などの諸費用
売買契約書に貼付する印紙税も譲渡費用として控除できます。
印紙税額（売買契約書）:
| 契約金額 | 印紙税額 |
|---|---|
| 1,000万円超5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 3万円 |
中古戸建て購入時の各種税金と軽減措置
(1) 不動産取得税の軽減措置
中古住宅を購入する際、一定の要件を満たせば不動産取得税の軽減措置を受けられます。
不動産取得税の計算:
不動産取得税 = 固定資産税評価額 × 3%（標準税率）
中古住宅の軽減措置:
- 新築年月日に応じて、固定資産税評価額から一定額を控除
- 1997年4月1日以降の新築: 1,200万円控除
- 1982年1月1日～1997年3月31日: 1,000万円控除
適用要件:
- 床面積50㎡以上240㎡以下
- 自己居住用
- 1982年1月1日以降の新築（または耐震基準適合）
(2) 登録免許税の軽減措置
所有権移転登記の際の登録免許税も軽減措置があります。
登録免許税の税率:
| 登記の種類 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 土地の所有権移転 | 2.0% | 1.5% |
| 建物の所有権移転 | 2.0% | 0.3% |
| 抵当権設定 | 0.4% | 0.1% |
軽減措置の適用要件:
- 床面積50㎡以上
- 自己居住用
- 取得後1年以内の登記
- 1982年1月1日以降の新築（または耐震基準適合）
(3) 築年数・耐震基準による優遇
中古戸建ての場合、築年数や耐震基準が軽減措置の適用要件となります。
耐震基準適合の証明方法:
- 耐震基準適合証明書: 建築士等が発行
- 既存住宅性能評価書: 登録住宅性能評価機関が発行
- 既存住宅売買瑕疵保険: 保険法人の保険付保証明書
築年数が古い物件の対策:
- 購入前に耐震診断を実施
- 必要に応じて耐震改修を行う
- 証明書を取得して軽減措置を受ける
まとめ：相続資金で中古戸建てを購入する際の税務ポイント
相続資金を活用して中古戸建てを購入する際は、購入時だけでなく将来の売却時の税務も見据えた対策が重要です。
押さえるべき重要ポイント:
- 譲渡所得税は所有期間5年超で税率が半減するため、売却タイミングに注意
- 購入時諸費用（仲介手数料、登記費用、不動産取得税など）は取得費に算入できる
- 契約書や領収書は必ず保管（紛失すると概算取得費5%となり大きな税負担）
- 中古戸建ては減価償却により取得費が減少し、売却時の譲渡所得が増加する
- 自己居住用なら将来売却時に3,000万円特別控除の適用が可能
- 築年数・耐震基準により購入時の税金軽減措置が受けられる
相続という人生の節目で不動産を取得する際は、税理士などの専門家に相談し、適切な記録保管と税務対策を行うことで、将来の税負担を最小限に抑えることができます。