買い替え売却時の譲渡所得税とは
中古戸建てを売却して新しい住まいを購入する「買い替え」では、譲渡所得税の扱いが通常の売却と異なる点があります。
この記事のポイント:
- 買換え特例を使えば課税を繰り延べできる（非課税ではない）
- 3,000万円控除との選択適用になる
- 譲渡益が3,000万円以下なら控除が有利なケースが多い
- 売却前年から翌年までの3年間に買換えが必要
- 確定申告では売却・購入両方の書類が必須
(1) 買い替えと譲渡所得税
買い替えとは、現在の住まいを売却し、その資金で新しい住まいを購入することです。この場合も通常の売却と同じく譲渡所得税が発生します。
譲渡所得税は「譲渡価額−取得費−譲渡費用」で計算した譲渡所得に対し、所有期間に応じた税率（短期39.63%、長期20.315%）がかかります（国税庁: 譲渡所得の計算方法）。
(2) 通常売却との違い
買い替えの場合、以下の点で通常売却と異なります:
| 項目 | 通常売却 | 買い替え |
|---|---|---|
| 税金の発生 | 売却時に確定 | 特例で繰延可能 |
| 適用できる特例 | 3,000万円控除など | 買換え特例も選択可 |
| 確定申告 | 売却分のみ | 売却・購入両方 |
譲渡所得の計算方法
(1) 基本計算式
譲渡所得の計算式は以下の通りです:
譲渡所得 = 譲渡価額 − 取得費 − 譲渡費用
- 取得費: 購入代金、購入時の仲介手数料、登記費用、不動産取得税など（国税庁: 取得費となるもの）
- 譲渡費用: 売却時の仲介手数料、測量費、解体費、登記費用、印紙税など（国税庁: 譲渡費用となるもの）
(2) 減価償却の考慮
中古戸建ての場合、建物部分は減価償却が必要です。木造戸建ての耐用年数は22年で、定額法で計算します（国税庁: 減価償却資産の償却方法）。
取得費 = 購入代金 + 購入時諸費用 − 減価償却費
減価償却費の計算を誤ると取得費が変わり、譲渡所得に影響します。リフォーム費用は資本的支出と修繕費で扱いが異なるため注意が必要です。
買換え特例の活用
(1) 特定居住用財産の買換え特例
買換え特例は、課税を繰り延べる制度であり、非課税にする制度ではありません。この点は重要な誤解です。
この特例を適用すると、売却時の譲渡所得税の支払いを将来に繰り延べられます。次に買い替えた住まいを売却する際に、繰り延べた分も含めて課税されます。
(2) 適用要件と期限
買換え特例の主な要件:
- 所有期間10年超、居住期間10年以上の居住用財産
- 売却価額が1億円以下
- 売却前年から翌年までの3年間に買換え
- 買換え資産の床面積50㎡以上、土地面積500㎡以下
期間要件は「売却前年〜翌年」の計3年間です。タイミングを逃すと適用できないため注意が必要です。
3,000万円特別控除との併用
(1) 併用の可否
買換え特例と3,000万円特別控除は選択適用です。両方を同時に使うことはできません（国税庁: 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除）。
(2) どちらが有利か
判断の目安:
| 譲渡益の金額 | 有利な選択 | 理由 |
|---|---|---|
| 3,000万円以下 | 3,000万円控除 | 全額非課税になる |
| 3,000万円超 | 買換え特例も検討 | 繰延で資金繰り改善 |
所有期間10年超なら軽減税率（14.21%）も併用できます（国税庁: 軽減税率の特例）。ただし、買換え特例は課税の先送りであり、次回売却時のリスクを考慮する必要があります。
確定申告の手続き
(1) 必要書類
買い替えの確定申告では以下の書類が必要です:
売却関連:
- 譲渡所得の内訳書
- 売買契約書のコピー
- 仲介手数料などの領収書
- 登記事項証明書
購入関連（買換え特例適用時）:
- 買換え資産の売買契約書のコピー
- 登記事項証明書
- 住民票の写し
(2) 申告期限
確定申告は売却した年の翌年2月16日〜3月15日です。買換え特例を適用する場合、詳細な申告書類の準備が必要なため、早めの準備が重要です。
取得費が不明な場合、概算取得費（譲渡価額の5%）しか控除できないため、購入時の書類保管が重要です。
買い替え時の注意点
(1) 売却と購入のタイミング
買い替えで重要なのはタイミング管理です:
- 売却が先（売り先行）: 資金は確保できるが仮住まいが必要
- 購入が先（買い先行）: 仮住まい不要だが資金繰りリスク
- 同時進行: 理想的だが調整が難しい
買換え特例の3年間の期間要件を守りつつ、無理のないスケジュールを組むことが大切です。
(2) 税理士相談の重要性
以下のような場合は税理士への相談をおすすめします:
- 減価償却の計算が複雑（リフォーム歴あり、取得費不明など）
- 買換え特例と3,000万円控除の有利判定
- 次回売却時の課税リスク試算
- 税制改正による特例要件の変更確認
買い替えは大きな金額が動くため、専門家のアドバイスで節税効果を最大化できます。
まとめ
中古戸建ての買い替え売却では、譲渡所得税の計算と特例の選択が重要です。買換え特例は課税繰延であり非課税ではない点を理解し、3,000万円控除との有利判定を慎重に行いましょう。
確定申告では売却・購入両方の書類が必要で、期間要件（売却前年〜翌年の3年間）を守ることが必須です。減価償却の計算や取得費の確認など、専門的な判断が必要な場合は税理士に相談することをおすすめします。
よくある質問
Q1: 買い替えで特例は使えますか？
A: 特定居住用財産の買換え特例が使えます。ただし3,000万円特別控除との選択適用になります。所有期間10年超、居住期間10年以上などの要件を満たす必要があります。
Q2: 3,000万円控除と買換え特例、どちらが有利ですか？
A: 譲渡益が3,000万円以下なら3,000万円控除が有利です。それ以上なら買換え特例も検討の価値があります。ただし買換え特例は課税の繰延であり、次回売却時のリスクも考慮する必要があります。個別に計算して判断しましょう。
Q3: 買換え特例の適用期限は？
A: 売却前年から翌年までの計3年間に買換えが必要です。この期間を過ぎると特例を適用できません。また、所有期間10年超、買換え資産の床面積50㎡以上などの詳細要件もあります。
Q4: 確定申告で注意することは？
A: 売却・購入両方の書類が必要です。買換え特例を適用する場合は、売買契約書のコピー、登記事項証明書、住民票の写しなど、詳細な申告書類の準備が必要です。申告期限は売却した年の翌年2月16日〜3月15日です。
Q5: 減価償却の計算で注意すべきことは？
A: 木造戸建ての耐用年数は22年、定額法で計算します。リフォーム費用は資本的支出と修繕費で扱いが異なります。取得費が不明な場合は概算取得費（譲渡価額の5%）しか控除できないため、購入時の書類保管が重要です。