離婚に伴う中古戸建て売却の譲渡所得税

離婚に伴う中古戸建て売却の譲渡所得税とは

離婚に伴い中古戸建てを売却する場合、財産分与の手続きと同時に、譲渡所得税の計算や確定申告が必要になる可能性があります。財産分与自体は原則として非課税ですが、分与前に売却して現金化した場合は譲渡所得税が課税されます。この記事では、離婚時の中古戸建て売却における譲渡所得税の計算方法と、適用できる特例・控除について詳しく解説します。

この記事でわかること:

離婚時の中古戸建て売却における譲渡所得税の計算方法
財産分与と譲渡所得税の関係（分与は非課税、売却は課税）
取得費の証明方法と概算取得費（5%）の活用
3,000万円特別控除の適用要件と離婚時の適用可否
共有名義の場合の持分割合と税金の関係
確定申告の手続きと必要書類

(1) 譲渡所得税の基本概念

譲渡所得税は、不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対して課税される税金です。国税庁によれば、譲渡所得は以下の計算式で求めます：

譲渡所得 = 譲渡価額 - (取得費 + 譲渡費用)
課税額 = 譲渡所得 × 税率

各項目の内容:

譲渡価額: 売却価格（売買代金）
取得費: 購入代金 + 購入時諸費用
譲渡費用: 売却時の仲介手数料、測量費、登記費用、印紙税など

税率（所有期間による違い）:

短期譲渡所得（5年以下）: 39.63%
長期譲渡所得（5年超）: 20.315%

(2) 離婚売却の特性

離婚に伴う中古戸建ての売却には、以下の特性があります：

離婚売却の主な特徴:

財産分与との関係: 財産分与自体は非課税だが、分与前の売却は課税対象
急を要する場合が多い: 早期売却により取得費の証明書類が不十分な場合がある
共有名義の場合: 持分割合に応じて譲渡所得を計算する必要がある
住宅ローン残債の問題: オーバーローン（ローン残債 > 売却価格）の場合、自己資金での補填が必要

譲渡所得税の計算方法

(1) 譲渡所得税の計算式

離婚に伴う売却でも、譲渡所得税の計算式は通常の売却と同じです。

計算例:

売却価格: 3,500万円
取得費: 2,500万円（購入代金2,200万円 + 購入時諸費用300万円）
譲渡費用: 120万円（売却時仲介手数料等）

譲渡所得 = 3,500万円 - 2,500万円 - 120万円 = 880万円

長期譲渡所得（5年超）の場合:
税額（3,000万円控除前） = 880万円 × 20.315% = 約179万円

3,000万円特別控除を適用した場合:
課税譲渡所得 = 880万円 - 880万円 = 0円
税額 = 0円

(2) 取得費の証明方法と概算取得費

離婚時の売却では、購入時の契約書や領収書が手元にないケースがあります。この場合、概算取得費を使用することができます。

取得費の証明方法:

購入時の契約書・領収書: 最も確実な証明方法
住宅ローンの契約書: 購入価格の推定に使用可能
登記事項証明書: 購入時期を確認できる
不動産会社の記録: 購入時の仲介業者に確認

概算取得費の活用: 取得費が不明な場合、売却価格の5%を概算取得費として計算できます。

概算取得費の計算例:

売却価格: 3,500万円
概算取得費: 3,500万円 × 5% = 175万円
譲渡費用: 120万円

譲渡所得 = 3,500万円 - 175万円 - 120万円 = 3,205万円
税額（長期、3,000万円控除後） = 205万円 × 20.315% = 約42万円

このように、概算取得費を使用すると、実際の取得費より低くなるため、譲渡所得が増加し税負担が大きくなる可能性があります。

(3) 長期・短期の税率差

所有期間が5年以下か5年超かで、税率が大きく異なります：

所有期間の区分	所有期間	所得税	住民税	合計税率
短期譲渡所得	5年以下	30.63%	9%	39.63%
長期譲渡所得	5年超	15.315%	5%	20.315%

判定時点: 譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかで判定します。

税負担の差（譲渡所得1,000万円の場合）:

短期譲渡所得: 1,000万円 × 39.63% = 396万3千円
長期譲渡所得: 1,000万円 × 20.315% = 203万1,500円
差額: 193万1,500円

離婚による売却でも、可能であれば所有期間5年超での売却を検討することで、税負担を大幅に軽減できます。

離婚時の財産分与と税金

(1) 財産分与の基礎知識

財産分与は、離婚時に夫婦の共有財産を分割することです。国税庁によれば、財産分与自体は原則として贈与税の課税対象外です。

財産分与の対象:

結婚後に夫婦で築いた財産（共有財産）
不動産、預貯金、株式、退職金など

財産分与の方法:

現物分与: 不動産などをそのまま分与
代償分与: 一方が不動産を取得し、他方に金銭を支払う
換価分与: 不動産を売却して現金化し、分割

(2) 財産分与の割合と手続き

財産分与の割合は、原則として夫婦で2分の1ずつです。ただし、夫婦の貢献度や事情により異なる割合になることもあります。

財産分与の手続き:

協議分割: 夫婦で話し合って決める（最も一般的）
調停分割: 家庭裁判所の調停で決める
審判分割: 家庭裁判所の審判で決める

(3) 贈与税の取扱い

国税庁によれば、離婚による財産分与は、原則として贈与税の課税対象外です。ただし、以下の場合は贈与税が課税される可能性があります：

贈与税が課税されるケース:

分与額が過大で、実質的に贈与と認められる場合
贈与税や相続税を免れるための離婚と認められる場合

譲渡所得税との関係: 財産分与自体は贈与税の対象外ですが、分与前に売却して現金化した場合は、譲渡所得税が課税されます。

離婚時の特例・控除

(1) 3,000万円特別控除の適用要件

居住用財産（マイホーム）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。

基本的な適用要件:

自分が居住している家屋を売却すること
以前に居住していた家屋の場合、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
売却先が配偶者や直系血族など特別な関係者でないこと
前年・前々年に同特例を利用していないこと

(2) 離婚時の適用可否

離婚に伴う売却でも、3,000万円特別控除を適用できる可能性があります。

離婚時の適用条件:

離婚前の売却: 夫婦が共に居住していた場合、適用可能
離婚後の売却: 居住していた配偶者が売却する場合、住まなくなった日から3年以内なら適用可能
売却先: 離婚後の元配偶者への売却は「特別な関係者」に該当し、適用不可

適用のメリット: 3,000万円特別控除を適用することで、多くのケースで譲渡所得税の負担を大幅に軽減または免除できます。

計算例（3,000万円控除適用）:

譲渡所得: 2,500万円
3,000万円特別控除: 2,500万円（全額控除）
課税譲渡所得: 0円
税額: 0円

共有名義の場合の注意点

(1) 持分割合と税金の関係

夫婦共有名義で購入した中古戸建てを売却する場合、持分割合に応じて譲渡所得を計算します。

共有名義の計算例:

夫の持分: 60%
妻の持分: 40%

売却価格: 3,500万円
取得費: 2,500万円
譲渡費用: 120万円

譲渡所得合計: 3,500万円 - 2,500万円 - 120万円 = 880万円

夫の譲渡所得: 880万円 × 60% = 528万円
妻の譲渡所得: 880万円 × 40% = 352万円

3,000万円特別控除適用後:
夫: 528万円 - 528万円 = 0円（税額0円）
妻: 352万円 - 352万円 = 0円（税額0円）

このように、共有名義の場合でも、各自が3,000万円特別控除を適用できるため、税負担を大幅に軽減できます。

(2) オーバーローン問題

住宅ローン残債が売却価格を上回る「オーバーローン」の場合、売却時に自己資金で補填が必要です。

オーバーローンの例:

売却価格: 2,500万円
住宅ローン残債: 3,000万円
不足額: 500万円

この場合、500万円を自己資金で補填しないと、抵当権を抹消できず売却できません。

オーバーローンの対処法:

自己資金での補填: 貯蓄や親族からの援助
任意売却: 金融機関の同意を得て売却
個人再生・自己破産: 法的手続きによる債務整理

確定申告の手続き

離婚に伴い中古戸建てを売却した場合、譲渡所得の確定申告が必要です。

申告期限: 売却した年の翌年2月16日～3月15日

必要書類:

譲渡所得の内訳書
売買契約書（購入時・売却時）
仲介手数料等の領収書
登記事項証明書
離婚協議書または調停調書（財産分与の証明）

3,000万円特別控除を適用する場合の追加書類:

住民票の除票（居住実態の証明）
戸籍謄本（離婚の証明）

確定申告の注意点:

譲渡所得がゼロでも、3,000万円特別控除を適用する場合は申告が必要
共有名義の場合、各自が個別に申告
期限を過ぎると延滞税が課される

まとめ:

離婚に伴う中古戸建ての売却では、財産分与自体は非課税ですが、分与前に売却して現金化した場合は譲渡所得税が課税されます。譲渡所得は「売却価格 - 取得費 - 譲渡費用」で計算され、所有期間が5年以下なら税率39.63%、5年超なら税率20.315%が適用されます。取得費が不明な場合は売却価格の5%を概算取得費として計算できますが、実際の取得費より低くなる可能性が高いため、購入時の契約書や領収書を探すことが重要です。居住用財産として3,000万円特別控除を適用できれば、多くのケースで税負担を大幅に軽減または免除できます。共有名義の場合は持分割合に応じて譲渡所得を計算し、各自が3,000万円控除を適用できます。確定申告は売却した年の翌年2月16日～3月15日に行い、必要書類を揃えて適切に申告することが重要です。

よくある質問

Q1: 離婚で戸建てを財産分与した場合、譲渡所得税はかかりますか？

A: 財産分与自体は原則として非課税です。国税庁によれば、離婚による財産分与は贈与税の課税対象外とされています。ただし、分与前に売却して現金化した場合は、売却益に対して譲渡所得税が課税されます。売却益が出た場合でも、居住用財産の3,000万円特別控除を適用できれば、税負担を大幅に軽減できる可能性があります。分与額が過大で実質的に贈与と認められる場合や、贈与税・相続税を免れるための離婚と認められる場合は、贈与税が課税される可能性があります。

Q2: 購入時の契約書を紛失してしまい、取得費がわかりません。どうすればいいですか？

A: 取得費が不明な場合、売却価格の5%を概算取得費として計算できます。ただし、実際の購入価格より低くなる可能性が高く、税負担が大幅に増加します。まず、購入時の不動産会社、住宅ローンを組んだ銀行、登記所などに確認し、契約書のコピーや購入価格を証明する資料を探してください。住宅ローンの契約書があれば、購入価格の推定に使用できます。どうしても取得費を証明できない場合は、概算取得費での計算となりますが、3,000万円特別控除を適用できれば税負担を軽減できます。

Q3: 所有期間5年以内に離婚で売却する場合、税率はどうなりますか？

A: 所有期間が5年以内の場合、短期譲渡所得として税率39.63%（所得税30.63% + 住民税9%）が適用されます。長期譲渡所得（5年超）の税率20.315%と比べ約2倍の税率です。所有期間の判定は、譲渡した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで行われます。ただし、居住用財産の3,000万円特別控除が適用できれば、譲渡所得から最大3,000万円を控除でき、税率に関わらず税負担を大幅に軽減または免除できます。離婚による売却でも、可能であれば所有期間5年超での売却を検討することが税負担軽減につながります。

Q4: 共有名義で購入した戸建てを離婚で売却する場合、税金の計算はどうなりますか？

A: 共有名義の場合、持分割合に応じて譲渡所得を計算します。例えば、夫が60%、妻が40%の持分で、譲渡所得が880万円の場合、夫の譲渡所得は528万円、妻の譲渡所得は352万円となります。各自が3,000万円特別控除を適用できるため、多くのケースで税負担を大幅に軽減できます。確定申告は各自が個別に行う必要があります。共有名義の売却では、売却代金も持分割合に応じて分配されるため、財産分与の協議とあわせて検討することが重要です。

Q5: 住宅ローン残債が売却価格を上回る場合、どうすればいいですか？

A: 住宅ローン残債が売却価格を上回る「オーバーローン」の場合、不足額を自己資金で補填しないと、抵当権を抹消できず売却できません。例えば、売却価格2,500万円、ローン残債3,000万円の場合、500万円の自己資金が必要です。自己資金での補填が困難な場合、金融機関の同意を得て「任意売却」を行う方法や、法的手続きによる債務整理（個人再生・自己破産）を検討する必要があります。離婚時のオーバーローン問題は、財産分与の協議や養育費の支払いにも影響するため、早めに弁護士や税理士に相談することを推奨します。

離婚に伴う中古戸建て売却の譲渡所得税｜計算方法と控除