中古戸建て売却時の譲渡所得税とは
中古戸建てを売却する際、売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。売却によって利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得税が課税されます。この税金の仕組みを理解しておくことで、売却後の資金計画を立てやすくなり、適切な税制優遇措置を活用して税負担を軽減することができます。
この記事のポイント：
- 譲渡所得税は売却価格から取得費・譲渡費用を差し引いた利益に課税される
- 所有期間5年超で税率20.315%、5年以下で39.63%と大きな差がある
- 3,000万円特別控除を使えば、譲渡所得が3,000万円以下なら税額ゼロ
- 建物部分は減価償却を行い、取得費から差し引く必要がある
- 取得費の証明書類がないと概算取得費（売却価格の5%）になり不利
(1) 譲渡所得税の基本
譲渡所得税とは、不動産などの資産を売却（譲渡）したときに得た利益に対して課される税金です。国税庁によると、譲渡所得は以下の計算式で求められます。
譲渡所得 = 譲渡価額（売却価格） − 取得費 − 譲渡費用
税額 = 譲渡所得 × 税率
税率は所有期間によって異なり、5年超の長期譲渡所得で20.315%、5年以下の短期譲渡所得で39.63%となります。
(2) 中古戸建て特有の考慮点
中古戸建ての売却では、以下の点に注意が必要です。
土地の値上がり益：
中古戸建ての場合、建物は経年劣化しますが、土地は値上がりしているケースが多くあります。特に都市部や開発が進んだエリアでは、購入時より土地価格が上昇していることがあり、譲渡所得が大きくなる可能性があります。
取得費の証明：
購入時の売買契約書や領収書が残っていない場合、概算取得費（売却価格の5%）しか認められず、譲渡所得が大きくなり税負担が増えます。中古戸建ては購入時期が古いことが多く、書類が見つからないケースも少なくありません。
減価償却の計算：
建物部分は所有期間に応じて減価償却を行う必要があります。木造戸建ての法定耐用年数は22年で、所有期間が長いほど減価償却費が大きくなり、取得費が減少します。
譲渡所得の計算方法
(1) 計算式と各要素
譲渡所得の計算では、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引きます。
取得費に含まれるもの：
- 購入代金（土地・建物）
- 購入時の仲介手数料
- 登録免許税、不動産取得税
- 印紙税
- 改築・リフォーム費用
- 測量費
譲渡費用に含まれるもの：
- 売却時の仲介手数料
- 印紙税
- 測量費
- 建物取壊し費用
- 売却のための広告費
国税庁によると、取得費が不明な場合や実際の取得費が譲渡価額の5%未満の場合、譲渡価額の5%を概算取得費とすることができます。ただし、これは最終手段であり、可能な限り購入時の書類を探すことをお勧めします。
(2) 減価償却の取扱い
建物部分は、所有期間に応じて減価償却を行う必要があります。土地は減価償却の対象外です。
木造戸建ての減価償却計算：
- 法定耐用年数：22年
- 非事業用の償却率：0.046
- 計算式：建物購入価額 × 0.9 × 0.046 × 経過年数
計算例：
建物価格1,500万円、所有期間15年の場合
減価償却費 = 1,500万円 × 0.9 × 0.046 × 15年 = 931.5万円
取得費（建物部分）= 1,500万円 − 931.5万円 = 568.5万円
所有期間が長いほど減価償却費が大きくなり、取得費が減少します。木造戸建ては法定耐用年数が22年と短いため、所有期間が長いと建物部分の取得費がほとんどゼロに近くなることもあります。
短期譲渡と長期譲渡の税率差
(1) 5年の区分と税率
譲渡所得税の税率は、所有期間によって大きく異なります。
| 区分 | 所有期間 | 税率 | 内訳 |
|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63% | 所得税30.63%＋住民税9% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315% | 所得税15.315%＋住民税5% |
税額の比較例（譲渡所得1,000万円の場合）：
- 短期譲渡所得：1,000万円 × 39.63% = 396.3万円
- 長期譲渡所得：1,000万円 × 20.315% = 203.15万円
- 差額：193.15万円
同じ譲渡所得でも、所有期間が5年超かどうかで約200万円も税額が変わります。
(2) 所有期間の起算日
所有期間は、売却した年の1月1日時点で判定されます。購入日から売却日までの期間ではない点に注意が必要です。
判定の具体例：
- 2019年3月に購入した戸建てを2024年4月に売却
- 2024年1月1日時点：所有期間4年10カ月 → 短期譲渡所得（税率39.63%）
- 2025年2月に売却すれば2025年1月1日時点で5年10カ月 → 長期譲渡所得（税率20.315%）
数カ月の売却時期のズレで税率が倍近く変わることもあるため、売却のタイミングは慎重に検討する必要があります。
3,000万円特別控除の適用
(1) 適用条件
居住用財産（マイホーム）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。国税庁によると、以下の要件を満たす必要があります。
主な適用要件：
- 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること
- 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 売った年の前年および前々年にこの特例を受けていないこと
- 売手と買手が親子や夫婦など特別な関係でないこと
この特例を使えば、譲渡所得が3,000万円以下であれば譲渡所得税はゼロになります。短期譲渡でも長期譲渡でも適用できるため、非常に有効な節税手段です。
計算例：
- 譲渡所得：2,500万円
- 3,000万円特別控除を適用 → 2,500万円 − 3,000万円 = 0円（マイナスはゼロ）
- 譲渡所得税 = 0円
(2) 必要書類
3,000万円特別控除を適用するには、確定申告時に以下の書類を提出する必要があります。
必要書類：
- 譲渡所得の内訳書
- 売買契約書の写し（購入時・売却時）
- 登記事項証明書
- 住民票の写し（居住の事実を証明）
特例の適用を受けるためには、譲渡所得税がゼロになる場合でも確定申告が必須です。申告を忘れると特例が使えず、多額の税金を支払うことになるため注意が必要です。
確定申告の手続き
(1) 申告期限と方法
不動産を売却した場合、必ず確定申告が必要です。特例により税額がゼロになる場合でも申告は必須です。
申告期限：
売却した年の翌年2月16日〜3月15日
申告方法：
- 税務署窓口で申告書を提出
- e-Taxによる電子申告
- 郵送による提出
国税庁のウェブサイトには確定申告書等作成コーナーがあり、画面の案内に従って入力することで申告書を作成できます。
(2) 申告書の書き方
確定申告では、以下の書類を作成・提出します。
主な提出書類：
- 確定申告書B（第一表・第二表）
- 確定申告書第三表（分離課税用）
- 譲渡所得の内訳書
記入のポイント：
- 譲渡価額：売却価格を記入
- 取得費：購入価格＋諸費用−減価償却費を記入
- 譲渡費用：仲介手数料などの費用を記入
- 特別控除額：3,000万円特別控除を適用する場合は3,000万円を記入
初めて不動産売却の確定申告をする場合、税理士に相談することをお勧めします。特に譲渡所得が大きい場合や、取得費の計算が複雑な場合は専門家のサポートが有効です。
中古戸建て売却の注意点
(1) 取得費不明時の対応
中古戸建ては購入時期が古く、売買契約書や領収書が見つからないケースがあります。
概算取得費の計算：
取得費が不明な場合、売却価格の5%を概算取得費とすることができます。
計算例：
- 売却価格：4,000万円
- 概算取得費：4,000万円 × 5% = 200万円
- 譲渡費用：150万円
- 譲渡所得：4,000万円 − 200万円 − 150万円 = 3,650万円
- 3,000万円特別控除を適用 → 650万円
- 税額（長期譲渡）：650万円 × 20.315% = 132万円
概算取得費を使うと取得費が非常に小さくなり、譲渡所得が大きくなって税負担が増えます。可能な限り購入時の書類を探すことが重要です。
書類探索の方法：
- 仲介業者に問い合わせ（契約書の控えが残っている場合がある）
- 法務局で登記簿謄本を取得（登記時期から購入時期を推定）
- 金融機関に住宅ローンの契約書を問い合わせ
- 固定資産税評価額から推定（専門家に相談）
(2) 税理士相談が必要なケース
以下のようなケースでは、税理士に相談することをお勧めします。
相談すべきケース：
- 譲渡所得が大きい（特例適用後も1,000万円以上）
- 取得費の証明書類がなく、概算取得費を使う必要がある
- 土地と建物の按分が不明確
- 相続した不動産を売却する場合
- 複数の特例のどれを選ぶべきか判断が難しい場合
税理士報酬は発生しますが、適切な節税アドバイスにより報酬以上の税負担軽減が期待できることも多くあります。特に譲渡所得が大きい場合は、専門家のサポートが有効です。
まとめ
中古戸建て売却時の譲渡所得税は、売却価格から取得費・譲渡費用を差し引いた譲渡所得に対して課税されます。所有期間5年超で税率20.315%、5年以下で39.63%と大きな差があるため、売却のタイミングが重要です。
3,000万円特別控除を使えば、譲渡所得が3,000万円以下なら税額がゼロになります。この特例は短期譲渡でも長期譲渡でも適用できるため、マイホームとして住んでいた戸建てを売却する場合は必ず活用すべきです。
取得費の証明書類がないと概算取得費（売却価格の5%）になり、税負担が大きく増えます。購入時の売買契約書や領収書は大切に保管し、紛失した場合は可能な限り探すことをお勧めします。
譲渡所得が大きい場合や取得費の計算が複雑な場合は、税理士などの専門家に相談することで、適切な節税と正確な申告が可能になります。