買い替え新築戸建て購入と譲渡所得税の基本
新築戸建ての購入時点では、譲渡所得税は発生しません。譲渡所得税は不動産を「売却」したときに課される税金であり、「購入」は課税対象外です。しかし、旧居を売却して新築戸建てに買い替える場合、旧居の売却益に対して課税が発生する可能性があります。
買い替え時の譲渡所得税のポイント
- 旧居売却時に譲渡益が出れば、譲渡所得税が課税される
- 3,000万円特別控除または買換え特例のいずれかを選択できる
- 買換え特例を使えば課税を次回売却まで繰り延べ可能
- 新居購入時は住宅ローン控除などの税制優遇を受けられる
- 売却と購入のタイミングにより税務処理が複雑化する場合がある
(1) 購入時には譲渡所得税は発生しない
繰り返しになりますが、新築戸建てを「購入する」行為自体に譲渡所得税はかかりません。ただし、購入時には以下の税金が発生します。
| 税目 | 概要 | 軽減措置 |
|---|---|---|
| 不動産取得税 | 標準税率4% | 新築住宅は軽減措置あり（床面積50㎡以上240㎡以下など） |
| 登録免許税 | 所有権保存登記・抵当権設定登記 | 住宅用家屋は税率軽減あり |
| 印紙税 | 売買契約書・ローン契約書 | 契約金額により変動 |
東京都主税局の解説によると、新築住宅の不動産取得税は要件を満たせば大幅に軽減されます。
(2) 旧居売却時の税務との関係
買い替えでは、旧居の売却と新居の購入がセットになります。旧居を売却して譲渡益が出た場合、その年の確定申告で譲渡所得税を納める必要があります。ただし、後述する「買換え特例」を使えば、課税を次回売却時まで繰り延べることが可能です。
旧居売却時の特例選択
旧居を売却した際に譲渡益が出る場合、「3,000万円特別控除」と「買換え特例」のどちらかを選択できます。この選択が将来の税負担を大きく左右するため、慎重に検討する必要があります。
(1) 3,000万円控除
居住用財産を売却した場合、所有期間に関係なく譲渡益から最高3,000万円まで控除できる制度です。
要件（国税庁による）
- 自己の居住用財産であること
- 売却した年の前年・前々年に同特例を使っていないこと
- 売却先が親族など特別な関係でないこと
譲渡益が3,000万円以下なら、この特例で税額をゼロにできます。
(2) 買換え特例
「特定の居住用財産の買換えの特例」は、一定の要件を満たす買い替えで、譲渡益の課税を次回売却時まで繰り延べる制度です。
要件（国税庁による）
- 売却資産：所有期間10年超、居住期間10年以上
- 買換資産：床面積50㎡以上、取得の前年から翌年までに取得・居住
- 売却価格が1億円以下
注意点
- 課税が「免除」されるわけではなく、次回売却時まで「繰り延べ」される
- 3,000万円控除との併用は不可
- 住宅ローン控除との併用には制限がある場合も
(3) 選択基準
| ケース | 推奨 | 理由 |
|---|---|---|
| 今後も買い替えを予定 | 買換え特例 | 課税繰延を繰り返せる |
| 最後の住み替え | 3,000万円控除 | 今回で課税関係を完結できる |
| 譲渡益が3,000万円以下 | 3,000万円控除 | 完全非課税となる |
| 住宅ローン控除を最大化したい | 3,000万円控除 | 買換え特例だと控除制限の可能性 |
買換え特例適用時の取得費引き継ぎ
買換え特例を使うと、旧居の取得費が新居に引き継がれます。この仕組みを理解しておかないと、将来の売却時に想定外の税負担が発生する可能性があります。
(1) 取得費の計算方法
買換え特例を使った場合、新居の取得費は以下のように計算されます。
取得費 = 旧居の取得費 × (新居の購入価格 ÷ 旧居の売却価格)
例：
- 旧居：取得費2,000万円、売却価格5,000万円
- 新居：購入価格6,000万円
新居の取得費 = 2,000万円 × (6,000万円 ÷ 5,000万円) = 2,400万円
新居を6,000万円で購入しても、取得費は2,400万円としか認められません。
(2) 次回売却時への影響
上記の例で新居を将来7,000万円で売却した場合：
譲渡益 = 7,000万円 - 2,400万円 = 4,600万円
実際の購入価格6,000万円との差は1,000万円ですが、税務上は4,600万円の譲渡益として課税されます。買換え特例は課税を繰り延べているため、過去の譲渡益も含めて課税される仕組みです。
新居購入時の税制優遇
新築戸建て購入時には、譲渡所得税とは別に、以下の税制優遇を受けられます。
(1) 住宅ローン控除
住宅ローンを利用して住宅を取得した場合、年末ローン残高の0.7%を所得税（控除しきれない場合は住民税）から控除できます。
控除額（国税庁による）
| 住宅区分 | 借入限度額 | 控除期間 | 最大控除額 |
|---|---|---|---|
| 認定住宅（長期優良住宅等） | 5,000万円 | 13年間 | 455万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 4,500万円 | 13年間 | 409.5万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 4,000万円 | 13年間 | 364万円 |
| その他の住宅 | 3,000万円 | 13年間 | 273万円 |
要件
- 床面積50㎡以上（合計所得1,000万円以下なら40㎡以上）
- 引き渡しから6か月以内に居住開始
- 合計所得2,000万円以下
(2) 不動産取得税・登録免許税の軽減
新築住宅は、不動産取得税・登録免許税の軽減措置があります。
- 不動産取得税：床面積50㎡以上240㎡以下で、建物評価額から1,200万円控除
- 登録免許税：所有権保存登記0.4%→0.15%、抵当権設定登記0.4%→0.1%
(3) ダブルローンの注意点
旧居の売却が完了する前に新居を購入すると、一時的に二重ローン（ダブルローン）になる場合があります。
税務上の取扱い
- 新居分のローンは住宅ローン控除の対象
- 旧居分のローンは控除対象外（居住していないため）
- 旧居を賃貸に出すと条件が変わる場合あり
将来の売却を見据えた税額シミュレーション
買い替え時の特例選択は、将来の売却計画まで考慮して判断する必要があります。
(1) 買換え特例使用時の税額
前提
- 旧居：取得費2,000万円、売却価格5,000万円（譲渡益3,000万円）
- 新居：購入価格6,000万円
- 将来：新居を8,000万円で売却
買換え特例を使った場合
- 旧居売却時：課税なし（繰延）
- 新居の取得費：2,000万円 × (6,000万円 ÷ 5,000万円) = 2,400万円
- 新居売却時の譲渡益：8,000万円 - 2,400万円 = 5,600万円
- 新居売却時の税額（所有期間10年超・軽減税率適用）：
- 6,000万円以下部分：5,600万円 × 14.21% = 約796万円
(2) 3,000万円控除使用時との比較
3,000万円控除を使った場合
- 旧居売却時の譲渡益：3,000万円 - 3,000万円控除 = 0円（課税なし）
- 新居の取得費：6,000万円（実額）
- 新居売却時の譲渡益：8,000万円 - 6,000万円 = 2,000万円
- 新居売却時の税額（所有期間10年超・3,000万円控除再適用）：0円
結論
このケースでは、3,000万円控除を使った方が最終的な税負担が少なくなります。ただし、新居の売却時に3,000万円控除が使えない場合（前年・前々年に使用済みなど）は、結果が変わります。
買い替えタイミングと税務戦略
買い替えのタイミングにより、税務処理や資金繰りが変わります。
パターン1：売却先行型
- 旧居を先に売却し、その資金で新居を購入
- メリット：資金計画が明確、ダブルローン回避
- デメリット：仮住まいが必要、引越し2回
- 税務：比較的シンプル
パターン2：購入先行型
- 新居を先に購入し、後から旧居を売却
- メリット：引越し1回、じっくり売却活動可能
- デメリット：ダブルローン、つなぎ融資が必要な場合も
- 税務：買換え特例の「取得時期」要件に注意
パターン3：同時決済型
- 売却と購入を同日に決済
- メリット：資金効率が良い、引越し1回
- デメリット：スケジュール調整が難しい
- 税務：買換え特例適用には理想的
税務上の注意点
買換え特例の要件として、売却の前年から翌年までに新居を取得し居住開始する必要があります。売却と購入の間隔が空きすぎると特例が使えなくなるため、スケジュール管理が重要です。
まとめ
買い替えで新築戸建てを購入する場合、購入自体には譲渡所得税はかかりませんが、旧居売却時の税務戦略が重要です。3,000万円控除と買換え特例のどちらを選ぶかは、将来の売却計画や住宅ローン控除の活用方針によって変わります。
特に買換え特例は、課税を繰り延べる制度であり免除ではないため、次回売却時の税負担まで見据えて判断する必要があります。また、売却と購入のタイミング、ダブルローンの可能性、住宅ローン控除との関係など、複合的に検討することが求められます。
具体的な判断にあたっては、税理士など専門家への相談をおすすめします。