中古マンション売却における査定の基礎
中古マンションを売却する際、最初に行うのが「査定」です。査定額は売却価格の目安となるため、正確な査定方法を理解しておくことが重要です。
この記事で分かること
- 中古マンションの3つの査定方法（取引事例比較法・原価法・収益還元法）
- 立地・築年数・管理状況が査定額に与える影響
- 市場データ（REINS）を活用した査定精度の向上
- 売却時の税金と査定額の関係
- 複数査定を比較する際のポイント
(1) 査定の目的と重要性
査定は、不動産の適正価格を把握するために行います。不動産鑑定評価基準（国土交通省）に基づき、専門的な知識を持つ不動産会社が評価します。査定を受けることで、相場感を掴み、適切な売り出し価格を設定できます。
(2) 査定額と成約価格の違い
査定額はあくまで「参考価格」であり、実際の成約価格とは異なる場合があります。市場の需給バランスや売却のタイミング、買主との交渉によって最終的な価格が決まります。
2. 中古マンションの査定方法（3つの手法）
不動産鑑定評価基準では、3つの査定手法が定められています。
(1) 取引事例比較法の活用（同一棟内比較の重要性）
取引事例比較法は、近隣の類似物件の成約事例を基準に査定額を算出する手法です。中古マンションの査定では最も一般的に使われます。
評価のポイント:
- 同一棟内の過去の成約事例（最も精度が高い）
- 近隣の類似マンション（築年数・広さ・階数が近い物件）
- 成約時期（直近3ヶ月〜半年のデータが望ましい）
(2) 原価法による建物評価
原価法は、建物の再調達原価から減価修正を行い価格を算出する手法です。新築時の建築費をもとに、築年数に応じた減価を反映します。
| 築年数 | 減価率（目安） |
|---|---|
| 築5年以内 | 10-15% |
| 築10年 | 20-30% |
| 築20年 | 40-50% |
| 築30年以上 | 60%以上 |
※旧耐震基準（1981年5月以前）の物件は、さらに減価率が高くなる傾向があります。
(3) 収益還元法（投資用物件の場合）
収益還元法は、物件が将来生み出す収益をもとに現在価値を算出する手法です。主に投資用マンションの査定で使われます。
3. 立地・築年数が査定額に与える影響
(1) 駅距離・利便性の評価
立地は査定額に大きく影響します。駅からの距離・周辺の商業施設・学校区などが評価対象です。
評価基準（不動産の表示に関する公正競争規約）:
- 徒歩1分 = 80メートル
- 駅徒歩5分以内：プラス評価
- 駅徒歩10分超：マイナス評価
(2) 築年数による減価率
築年数が古いほど減価が大きくなります。特に旧耐震基準（1981年5月以前）の物件は、査定減額の可能性があります。ただし、立地や管理状況が良好であれば減価が抑えられることもあります。
4. 管理状況と査定額の関係
(1) 管理計画認定制度の活用
マンション管理の適正化の推進に関する法律に基づき、国が認定する「管理計画認定制度」があります。認定を受けたマンションは、査定にプラス評価されます。
(2) 修繕積立金と大規模修繕計画
修繕積立金が適正に積み立てられ、大規模修繕計画が明確なマンションは、査定額が高くなる傾向があります。管理組合の運営状況も評価対象です。
5. 市場データを使った査定精度向上
(1) REINS（レインズ）の活用方法
REINS（不動産流通標準情報システム）は、宅建業者が利用する成約データベースです。実際の成約事例が登録されており、査定精度を高めるために活用されます。
(2) 複数査定の比較ポイント
複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額を比較することで、より正確な相場感を掴めます。
比較ポイント:
- 査定額の根拠（取引事例・減価率の説明）
- 査定方法の透明性
- 市場動向の分析内容
6. 中古マンション売却時の税金と査定
(1) 譲渡所得税の基礎
中古マンション売却時には、譲渡所得税が課税されます。計算式は以下の通りです。
譲渡所得 = 売却価格 − (取得費 + 譲渡費用)
(2) 3,000万円特別控除と査定額
マイホームを売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります（国税庁「不動産売却時の税制」）。査定額をもとに税負担を試算し、売却後の手取り額を把握しておくことが重要です。
まとめ：中古マンション売却の査定方法で押さえるべきポイント
- 3つの査定方法を理解: 取引事例比較法が中心、原価法・収益還元法も活用
- 立地・築年数・管理状況が重要: 駅距離・旧耐震基準・管理計画認定制度をチェック
- REINS活用で査定精度向上: 実際の成約事例データを参照
- 複数査定で相場感を掴む: 査定額の根拠を比較
- 税金も考慮: 3,000万円特別控除で手取り額を試算
よくある質問（FAQ）
Q1. 中古マンションの査定方法は戸建てと違いますか？
取引事例比較法が中心です。同一棟内や近隣類似物件の成約事例から査定額を算出します。戸建ては原価法も重視されますが、マンションは取引事例が豊富なため比較法が主流です。
Q2. 築年数は査定額にどう影響しますか？
築年数が古いほど減価が大きくなります。特に旧耐震基準（1981年5月以前）の物件は査定減額の可能性があります。ただし、立地や管理状況が良好なら減価が抑えられることもあります。
Q3. マンション管理状況は査定額に影響しますか？
管理計画認定制度で認定を受けたマンションは査定にプラス評価されます。修繕積立金が適正に積み立てられ、大規模修繕計画が明確だと査定額が高くなる傾向があります。
Q4. 中古マンション売却時の税金はどう計算しますか？
譲渡所得税は売却価格から取得費と譲渡費用を引いた利益に課税されます。3,000万円特別控除を適用すれば、利益が3,000万円以下なら税金ゼロになります。査定額をもとに税負担を試算しておきましょう。