湯島永谷マンションとは：湯島駅徒歩2分の大規模マンション
湯島永谷マンションの購入・売却を検討する際、「築年数はどれくらいなのか」「価格相場はどれくらいなのか」と疑問に感じる方は少なくありません。
この記事では、湯島永谷マンションの基本情報、価格相場、売買事例、査定のポイント、購入・売却時の注意点を、不動産サイトの取引データ・価格相場情報等を元に解説します。
湯島エリアでマンション購入・売却を検討する方でも、必要な情報を正確に把握できるようになります。
この記事のポイント
- 湯島永谷マンションは1973年築・SRC造12階建て・総戸数124戸で、湯島駅徒歩2分の好立地
- 2001年・2012年に大規模修繕工事を実施済み、夜間オートロック設置
- 2024年に3,680万円の売出し事例あり、賃貸相場は11.8万円～14.9万円/月
- 湯島エリアは2025年7月時点で前年比+28.07%の大幅価格上昇、3年前比+27%
- 1973年築のため旧耐震基準の可能性があり、耐震診断・補強工事の有無を確認する必要がある
1. 湯島永谷マンションの概要と立地の魅力
(1) 湯島駅徒歩2分の好立地
湯島永谷マンションは、東京メトロ千代田線・湯島駅から徒歩2分の好立地にあります。主要駅へのアクセスは以下の通りです。
| 主要駅 | 路線 | 所要時間 |
|---|---|---|
| 大手町駅 | 東京メトロ千代田線 | 約5分 |
| 表参道駅 | 東京メトロ千代田線 | 約10分 |
| 上野駅 | 徒歩 | 約12分 |
ビジネス街・繁華街へのアクセスが良く、通勤・通学に便利な立地です。
(2) 周辺環境と利便性
湯島エリアは、以下の理由で人気があります。
- 教育機関: 東京大学本郷キャンパスが近く、学術的雰囲気がある
- 商業施設: 上野・御徒町エリアのショッピング施設が徒歩圏内
- 文化施設: 湯島天神（学問の神様）、不忍池等の名所が近い
- 医療機関: 総合病院・クリニックが充実
都心にありながら、落ち着いた住環境が整っています。
2. 物件の基本情報と設備
(1) 建物概要（1973年築・SRC造12階建て・総戸数124戸）
湯島永谷マンションの基本情報は以下の通りです（2024年時点）。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 竣工年月 | 1973年10月 |
| 築年数 | 築50年以上 |
| 構造 | SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造） |
| 階数 | 地上12階建て |
| 総戸数 | 124戸 |
| 所在地 | 東京都文京区湯島 |
SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）は、鉄骨と鉄筋コンクリートを組み合わせた構造で、RC造より強度が高く、高層建築に適しています。
(2) 大規模修繕の履歴（2001年・2012年実施）
湯島永谷マンションは、2001年と2012年に大規模修繕工事を実施済みです。通常、マンションの大規模修繕は12-15年周期で実施されるため、次回の修繕時期や修繕積立金の状況を確認することが重要です。
(3) 設備とセキュリティ（夜間オートロック）
湯島永谷マンションには、夜間オートロック（18:00～5:00）が設置されています。セキュリティ面での配慮がされている点が特徴です。
その他の設備・仕様は、物件の各住戸により異なるため、購入・賃貸を検討する際は不動産会社に詳細を確認しましょう。
3. 価格相場と売買事例
(1) 湯島永谷マンションの売買事例（2024年：3,680万円）
2024年に湯島永谷マンションで3,680万円の売出し事例があります。ただし、売出し価格と成約価格は異なる場合があるため、最新の取引価格は不動産サイトや不動産会社に問い合わせることをおすすめします。
(2) 賃貸相場（11.8万円～14.9万円/月）
湯島永谷マンションの賃貸相場は、11.8万円～14.9万円/月です（2024年時点）。間取り・階数・向き等により賃料は変動します。
(3) 湯島エリアの相場推移（前年比+28.07%、3年前比+27%）
湯島駅周辺のマンション価格は、2025年7月時点で以下の価格推移を記録しています。
| 期間 | 価格上昇率 |
|---|---|
| 前年比 | +28.07% |
| 前月比 | +5% |
| 3年前比 | +27% |
東京23区内でも高い価格上昇率を示しており、資産価値の上昇が継続しています。ただし、過去の価格上昇は将来の価格上昇を保証するものではなく、市場動向により価格が下落する可能性もあります。
(4) 間取り別の価格相場（1K-1LDK・3K-3LDK）
湯島駅周辺のマンション価格相場は以下の通りです（2025年7月時点）。
| 間取り | 平均価格 |
|---|---|
| 1K-1LDK | 2,835万円 |
| 3K-3LDK | 5,549万円 |
これらは湯島駅周辺全体の平均価格であり、湯島永谷マンション単体の価格とは異なる場合があります。最新の相場は不動産サイトで確認することをおすすめします。
4. マンション査定のポイント
(1) 築年数と専有面積
マンション査定では、築年数と専有面積が主要な評価ポイントです。
- 築年数: 築浅ほど高評価、築古物件は減価償却が進む
- 専有面積: 面積が広いほど価格が高い（ただし坪単価は面積により変動）
湯島永谷マンションは1973年築で築50年以上のため、築年数の影響を受けやすい点に留意しましょう。
(2) 方角・階数・眺望
方角・階数・眺望も重要な評価ポイントです。
| 要素 | 評価 |
|---|---|
| 方角 | 南向きが高評価、北向きは低評価 |
| 階数 | 高層階ほど高評価（眺望・日当たり良好） |
| 眺望 | 開放感のある眺望は高評価 |
(3) 管理状態と修繕積立金
管理状態と修繕積立金は、マンションの資産価値を左右する重要な要素です。
- 管理状態: 共用部の清掃・設備の維持管理が良好か
- 修繕積立金: 長期修繕計画に基づいて適切に積み立てられているか
- 滞納状況: 管理費・修繕積立金の滞納がある場合は減額要因
購入前に重要事項説明書で滞納状況を確認し、滞納がある物件は避けることを推奨します。
(4) 複数社への査定依頼の重要性
マンション査定価格は不動産会社により異なるため、複数社（3社以上）に査定依頼し、査定価格の根拠を確認することが推奨されます。
査定前の大規模リフォームやクリーニングは不要で、現状のまま査定依頼することで、正確な市場価格を把握できます。
5. 購入・売却時の注意点
(1) 耐震基準の確認（1973年築は旧耐震の可能性）
湯島永谷マンションは1973年築のため、旧耐震基準（1981年6月以前の建築確認）で建てられた可能性があります。
| 耐震基準 | 建築確認時期 | 特徴 |
|---|---|---|
| 旧耐震基準 | 1981年5月31日以前 | 震度5強程度に耐える設計 |
| 新耐震基準 | 1981年6月1日以降 | 震度6強～7程度でも倒壊しない設計 |
購入を検討する際は、以下の点を確認しましょう。
- 建築確認の取得時期（1981年6月以降か）
- 耐震診断の実施状況
- 耐震補強工事の有無
(2) 管理費・修繕積立金の滞納チェック
管理費・修繕積立金の滞納がある物件は避けることを推奨します。滞納状況は重要事項説明書で確認できます。
滞納がある場合、以下のリスクがあります。
- 修繕工事が計画通りに実施できない
- 将来的に修繕積立金の値上げや一時金徴収の可能性
- マンション全体の資産価値低下
(3) 購入予算の設定（年収の6倍以内）
中古マンション購入時の予算は、年収の6倍以内が目安です。
例:
- 年収500万円の場合 → 購入予算3,000万円以内
- 年収700万円の場合 → 購入予算4,200万円以内
無理なく返済できる金額で設定し、ライフプランに合った住宅ローンを組むことが重要です。
(4) 諸費用の準備（物件価格の5-10%）
中古マンション購入時には、物件価格の5-10%の諸費用が必要です。
| 諸費用 | 目安額 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 物件価格の3%+6万円+消費税 |
| 登録免許税 | 物件価格の0.4%～2% |
| 印紙税 | 1～3万円 |
| 火災保険料 | 年間1～2万円 |
| 手付金 | 物件価格の5-10%（現金） |
手付金は契約時に現金で支払う必要があるため、事前に準備しましょう。
(5) リノベーション制限の確認
購入後にリノベーションを検討する場合、管理規約による制限を事前に確認する必要があります。
- 床材の変更制限（遮音等級の指定）
- 間取り変更の制限（構造壁の撤去不可等）
- 水回りの移動制限（配管の制約）
管理規約は重要事項説明書で確認できるため、購入前に必ずチェックしましょう。
6. まとめと次のアクション
湯島永谷マンションは、1973年築・SRC造12階建て・総戸数124戸で、湯島駅徒歩2分の好立地にあります。2001年・2012年に大規模修繕工事を実施済みで、夜間オートロック設置等のセキュリティ対策がされています。
2024年に3,680万円の売出し事例があり、賃貸相場は11.8万円～14.9万円/月です。湯島エリアは2025年7月時点で前年比+28.07%の大幅価格上昇を記録していますが、市場動向により価格が変動する可能性があります。
購入・売却を検討する際は、以下の点を確認しましょう。
- 耐震基準の確認: 1973年築のため旧耐震の可能性あり、耐震診断・補強工事の有無を確認
- 管理費・修繕積立金の滞納チェック: 重要事項説明書で滞納状況を確認
- 複数社への査定依頼: 3社以上に査定依頼し、査定価格の根拠を確認
- 購入予算の設定: 年収の6倍以内、諸費用（物件価格の5-10%）を別途準備
- リノベーション制限の確認: 管理規約による制限を事前に確認
専門家（宅建士、ファイナンシャルプランナー、建築士等）のサポートを受けながら、無理のない購入・売却を進めましょう。