なぜ中古マンション選びで失敗する人が多いのか
中古マンション購入を検討する際、「トーア青葉台マンションのような物件は本当に良いのか」「価格相場は適正なのか」と不安に感じる方は少なくありません。
中古マンション選びで失敗する主な原因は、価格だけで判断してしまい、築年数・管理状況・修繕計画・周辺環境といった資産価値を左右する要素を軽視してしまうことです。特に、旧耐震基準の物件や管理が行き届いていない物件は、将来的に資産価値が大きく下落するリスクがあります。
この記事では、中古マンション選びの基準、価格相場の調べ方、購入前に確認すべきポイントを、実務的な視点から解説します。国土交通省の不動産情報ライブラリや信頼できる不動産調査機関のデータを活用することで、初めての方でも適正な物件判断ができるようになります。
この記事のポイント
- 中古マンション選びの基準は築年数・立地・管理状況・修繕計画・資金計画の5つ
- 価格相場は国土交通省の不動産情報ライブラリで実取引価格を調べるのが最も正確
- 購入前に確認すべきポイントは新耐震基準・大規模修繕・管理組合の運営状況など7項目
- 資産価値を維持するには立地条件と管理状況が最も重要
- 専門家（宅建士、ホームインスペクター）への相談が推奨される
中古マンション選びの5つの基準
中古マンションを選ぶ際は、以下の5つの基準を総合的に評価することが重要です。
(1) 築年数と耐震基準（新耐震基準1981年6月以降が基本）
新耐震基準（1981年6月1日以降に建築確認申請が受理された建物） の物件を選ぶことが基本です。新耐震基準は震度6強～7程度の地震でも倒壊しない設計基準であり、住宅ローン控除や融資の面でも有利です。
一方、旧耐震基準（1981年5月31日以前） の物件は、住宅ローン控除の適用に制約があり、金融機関の融資審査も厳しくなります。また、将来の売却時にも不利になる可能性が高いため、慎重に検討する必要があります。
例えば、トーア青葉台マンションは1979年2月竣工のため旧耐震基準に該当します。このような物件を検討する場合は、必ず耐震診断を実施し、耐震性能を確認することが必須です。
(2) 立地条件（駅距離、周辺施設、交通の便）
立地条件は資産価値に最も影響する要素です。駅からの距離、商業施設・医療機関・教育機関の充実度、交通の便などを総合的に評価します。
駅距離10分以内 の物件は資産価値が維持されやすく、将来の売却時にも有利です。また、複数路線が利用できる立地はさらに評価が高まります。
トーア青葉台マンションは中目黒駅徒歩10分で、日比谷線と東急東横線が利用でき、恵比寿・渋谷・代官山・目黒へのアクセスが良好です。このような立地は資産価値が維持されやすい傾向があります。
(3) 管理状況と管理体制
管理体制は 常駐・日勤・巡回 の3種類があります。常駐体制は管理員が常時在籍するため、トラブル対応が迅速で、共用部の清掃状態も良好に保たれやすいです。
管理状況を確認する際は、以下の点をチェックします。
- 共用部（エントランス、廊下、エレベーター）の清掃状態
- 管理組合の総会議事録（運営が適切に行われているか）
- 管理会社の対応（迅速かつ丁寧か）
トーア青葉台マンションは常駐体制で、管理体制が良好と評価されています。
(4) 修繕履歴と長期修繕計画
大規模修繕 はマンションの外壁・屋上防水・給排水設備などを10～15年周期で実施する大規模な修繕工事です。購入前に以下を確認します。
- 過去の大規模修繕の実施状況（実施時期、内容、費用）
- 今後の長期修繕計画（次回の修繕時期、予算、修繕積立金の見通し）
- 修繕積立金の推移（将来的に増額される可能性）
トーア青葉台マンションは2019年に大規模修繕を実施済みであり、管理体制が良好と評価されています。次回の修繕時期や修繕積立金の見通しは、管理組合に確認することが推奨されます。
(5) 資金計画（購入価格+維持費の総合評価）
中古マンション購入では、購入価格だけでなく 維持費 を総合的に考慮する必要があります。
| 項目 | 内容 | 目安額（月額） |
|---|---|---|
| 管理費 | 日常的な管理・清掃・保守 | 1～2万円 |
| 修繕積立金 | 将来の大規模修繕に備えた積立 | 1～3万円 |
| 固定資産税 | 年1回（分割払い可能） | 年10～20万円 |
また、購入時の諸費用は 物件購入費用の5～10％ が目安です。仲介手数料、登記費用、不動産取得税、火災保険などが含まれます。
価格相場を正確に調べる3つの方法
中古マンションの価格相場を正確に把握することは、適正価格での購入に不可欠です。以下の3つの方法を併用することで、市場価格の妥当性を判断できます。
(1) 国土交通省の不動産情報ライブラリで実取引価格を調べる
国土交通省の不動産情報ライブラリ では、実際の不動産取引価格を検索できます。同エリア・同築年数・同規模の物件の取引事例を確認することで、適正価格の目安を把握できます。
公的データのため信頼性が高く、不動産会社の提示価格が妥当かどうかを判断する際に有効です。
(2) 不動産ポータルサイトで同エリアの類似物件を比較する
SUUMO、HOME'S、athomeなどの不動産ポータルサイトで、同エリア・同築年数・同規模の物件を複数比較します。
価格帯の分布を確認することで、相場の上限・下限・平均値を把握できます。また、駅距離・間取り・設備の違いによる価格差も理解できます。
(3) 不動産会社の無料査定サービスを活用する
複数の不動産会社に無料査定を依頼することで、プロの視点から適正価格を評価してもらえます。
査定結果を比較することで、物件の強み・弱みや、市場での評価を客観的に把握できます。ただし、査定額は売却を前提とした価格であり、購入価格とは異なる場合があります。
参考事例: トーア青葉台マンションは3年前と比較して+449万円（8.2%）価格上昇中で、資産性スコアは上位5%と評価されています（2025年時点）。このようなデータは、市場動向を把握する上で参考になります。
購入前に確認すべき7つのチェックポイント
中古マンション購入前に、以下の7つのポイントを必ず確認してください。
(1) 新耐震基準（1981年6月以降）かどうか
前述の通り、新耐震基準の物件を選ぶことが基本です。旧耐震基準の物件を検討する場合は、耐震診断を実施し、耐震補強の有無を確認します。
(2) 大規模修繕の実施状況と今後の計画
過去の大規模修繕の実施状況（時期、内容、費用）と、今後の長期修繕計画を確認します。修繕が適切に実施されている物件は、資産価値が維持されやすいです。
(3) 管理費・修繕積立金の推移と将来の増額予定
管理費・修繕積立金の過去の推移を確認し、将来的に増額される可能性があるかどうかを把握します。築年数が経過すると修繕の頻度が上がり、増額される傾向があります。
(4) 管理組合の運営状況と財務状況
管理組合の総会議事録を確認し、運営が適切に行われているかをチェックします。また、修繕積立金の残高や滞納状況も確認します。
修繕積立金が不足している場合、将来的に大幅な増額や一時金徴収のリスクがあります。
(5) 管理規約（リノベーション制約等）の内容
リノベーションを検討する場合、管理規約による制約を事前に確認します。床材の変更、間取り変更、水回りの移動などに制約がある場合があります。
(6) 設備の状態と交換時期（給排水、電気設備等）
給排水設備、電気設備、エレベーターなどの共用設備の状態と交換時期を確認します。設備の老朽化が進んでいる場合、近い将来に大規模な修繕が必要になる可能性があります。
(7) 共用部の管理状態（清掃、修繕状況）
実際に物件を内見する際、共用部（エントランス、廊下、エレベーター、駐車場）の清掃状態や修繕状況を確認します。管理が行き届いていない物件は、資産価値が下落しやすいです。
周辺環境と資産価値の確認方法
中古マンションの資産価値は、物件そのものだけでなく、周辺環境にも大きく影響されます。
(1) 駅距離と交通利便性の確認
駅からの距離は、徒歩10分以内が理想的です。また、複数路線が利用できる立地は、資産価値が維持されやすい傾向があります。
(2) 商業施設・医療・教育機関の立地
スーパー、コンビニ、商業施設、病院、学校などの生活利便施設が充実しているかを確認します。特にファミリー層にとっては、教育機関の充実度が重要です。
(3) 将来の開発計画と再開発情報
周辺エリアの将来的な開発計画や再開発情報を確認します。大規模な再開発が予定されている場合、資産価値が上昇する可能性があります。
(4) 資産性スコアの確認方法
一部の不動産ポータルサイトでは、資産性スコア を公開しています。立地条件、管理状況、築年数などを総合評価した指標であり、物件の資産価値を客観的に把握する上で参考になります。
まとめ：管理状況と立地が資産価値の鍵
中古マンション購入では、価格だけでなく、築年数・立地・管理状況・修繕計画・資金計画を総合的に評価することが重要です。特に、新耐震基準の物件を選び、管理状況と立地条件を重視することが、資産価値を維持する上で不可欠です。
価格相場は国土交通省の不動産情報ライブラリで実取引価格を調べるのが最も正確です。また、複数の不動産ポータルサイトや査定サービスを併用することで、市場価格の妥当性を判断できます。
購入前には、新耐震基準・大規模修繕の実施状況・管理組合の運営状況・管理費と修繕積立金の推移など、7つのチェックポイントを必ず確認してください。
信頼できる宅地建物取引士やホームインスペクターに相談しながら、無理のない資金計画を立て、資産価値の高い物件を選びましょう。