札幌の中古戸建て市場:なぜ今注目されるのか
札幌市内で中古戸建てを探している方の中には、「SUUMOでどのように探せばいいのか」「相場はどれくらいか」「購入時の注意点は何か」といった疑問を持つ方も多いでしょう。
この記事では、SUUMO等のポータルサイトを活用した札幌の中古戸建て探しのコツ、エリア別の相場、購入時の重要な注意点(耐震基準、瑕疵担保責任、ホームインスペクション)、諸費用と税金を、公的機関や不動産データを元に解説します。
初めて札幌で中古戸建てを購入する方でも、効率的な物件探しと安全な購入手続きを進められるようになります。
この記事のポイント
- SUUMO札幌には1,652件の中古戸建てが掲載されており、駅徒歩5分以内、リフォーム済み等の条件で検索可能
- 札幌市の中古戸建て相場は1,000万円台が多く、西区・白石区・南区・清田区・豊平区に集中
- 札幌市の土地価格は11年連続上昇(2024年時点)。人口増加、投資需要、再開発が主な要因
- 中古戸建ては瑕疵担保責任がないため、ホームインスペクション(費用5-7万円)の実施を強く推奨
- 購入時の諸費用は物件価格の6-10%(新築は3-6%)で、主に仲介手数料が発生
札幌市の中古戸建て市場は、近年注目を集めています。主な理由は以下の通りです。
- 土地価格の上昇: 札幌市の土地価格は11年連続で上昇しており、資産価値が維持されやすい(三菱地所リアルエステートサービス調べ、2024年時点)
- 人口増加と投資需要: 人口が増加しており、札幌駅周辺の再開発、北広島新球場、千歳半導体工場等のプロジェクトが進行中
- 新築供給の限界: 新築マンション・戸建ての供給が限られており、中古物件への需要が高まっている
- リフォーム済み物件の増加: リフォーム済みの中古戸建てが増加しており、購入後すぐに入居できる物件が豊富
これらの要因により、札幌の中古戸建て市場は活況を呈しています。
SUUMOで札幌の中古戸建てを探す方法
(1) SUUMO札幌の掲載物件数と特徴
SUUMO札幌では、2025年時点で1,652件の中古戸建てが掲載されています。
主な掲載エリアと物件数:
- 中央区: 123件
- 南区: 226件
- 東区: 178件
- 西区: 多数
- 白石区: 多数
価格帯は520万円から1億5,000万円まで幅広く、1,000万円台の物件が最も多く掲載されています。
(2) 効果的な検索条件の活用方法
SUUMOでは、以下の検索条件を活用することで、希望に合った物件を効率的に探せます。
おすすめの検索条件:
- 駅徒歩5分以内: 通勤・通学の利便性を重視する方向け
- リフォーム済み: 購入後すぐに入居したい方向け
- 太陽光発電: 光熱費を抑えたい方向け
- オール電化: 灯油タンクの管理を避けたい方向け
- バリアフリー: 高齢者や小さな子供がいる家庭向け
これらの条件を組み合わせることで、自分のライフスタイルに合った物件を素早く見つけられます。
(3) 他の不動産サイトとの比較
SUUMO以外にも、札幌の中古戸建てを探せるサイトがあります。
| サイト名 | 掲載物件数(2025年時点) | 特徴 |
|---|---|---|
| SUUMO | 1,652件 | 大手ポータルサイト、検索条件が豊富 |
| LIFULL HOME'S | 不明 | 価格相場の比較ツールが充実 |
| COZY(札幌ナビ) | 7,818件 | 札幌専門、新着物件が多数 |
複数のサイトを併用することで、より多くの物件を比較検討できます。
札幌市の中古戸建て相場:エリア別の価格動向
(1) 区別の価格帯と特徴
札幌市の中古戸建て相場は、区によって大きく異なります(LIFULL HOME'S調べ、2025年時点)。
| 区 | 価格帯 | 特徴 |
|---|---|---|
| 中央区 | 750万円〜1億5,000万円 | 都心部、利便性が高く価格も高め |
| 南区 | 1,000万円台 | 緑豊かな住宅街、広い敷地が多い |
| 東区 | 1,000万円台 | 交通アクセス良好、ファミリー層に人気 |
| 西区 | 1,000万円台 | 地下鉄沿線、商業施設が充実 |
| 白石区 | 1,000万円台 | 交通アクセス良好、物件数が多い |
| 清田区 | 1,000万円台 | 閑静な住宅街、広い敷地が多い |
| 豊平区 | 1,000万円台 | 地下鉄沿線、通勤・通学に便利 |
中央区は都心部のため価格が高めですが、他の区では1,000万円台の物件が多数供給されています。
(2) 1,000万円台で探せるエリア
1,000万円台の中古戸建てが多いエリアは以下の通りです。
- 西区: 地下鉄東西線沿線、商業施設が充実
- 白石区: 地下鉄東西線・東豊線沿線、交通アクセス良好
- 南区: 緑豊かな住宅街、広い敷地が多い
- 清田区: 閑静な住宅街、ファミリー層に人気
- 豊平区: 地下鉄東豊線沿線、通勤・通学に便利
これらのエリアは、都心へのアクセスと価格のバランスが良く、ファミリー層に人気です。
(3) 札幌市の地価上昇トレンド
札幌市の土地価格は、2024年で11年連続上昇しており、不動産市場は堅調です(三菱地所リアルエステートサービス調べ)。
主な上昇要因:
- 人口増加: 札幌市の人口は増加傾向にあり、住宅需要が高い
- 投資需要: 国内外の投資家による不動産投資が活発
- 再開発プロジェクト: 札幌駅周辺、北広島新球場、千歳半導体工場等のプロジェクトが進行中
2025年は上昇幅が縮小しましたが、全区で変動率はプラスであり、需要が供給を上回る状況が継続しています。
中古戸建て購入時の重要な注意点
(1) 建築年と耐震基準の確認
中古戸建て購入時は、建築年を必ず確認してください。
さくら事務所の専門家によると、2000年6月以降の物件は現行の耐震基準を満たしており、耐震性が高いです。
| 建築時期 | 耐震基準 | 特徴 |
|---|---|---|
| 2000年6月以降 | 現行基準 | 耐震性が高い(推奨) |
| 1981年6月〜2000年5月 | 新耐震基準 | 旧基準より耐震性が高い |
| 1981年5月以前 | 旧耐震基準 | 耐震性が不十分な可能性あり |
2000年6月以前の木造住宅は、耐震診断を受けることを推奨します。
(2) 瑕疵担保責任がないリスク
中古戸建ては、新築と異なり瑕疵担保責任がありません。
瑕疵担保責任とは:
- 売買契約後に見つかった欠陥について、売主が負う責任
- 新築住宅は10年間の瑕疵担保責任が義務付けられている
- 中古住宅は任意で、契約に含まれていない場合が多い
リスク:
- 購入後に雨漏り、床下劣化、シロアリ被害等が見つかっても、買主が修繕費用を負担
- 修繕費用は数十万円〜数百万円になる場合がある
対策:
- ホームインスペクション(住宅診断)を実施する
- 瑕疵担保責任保険に加入できる物件を選ぶ
(3) ホームインスペクションの必要性と費用
ホームインスペクション(住宅診断)とは、建築士等の専門家が住宅の劣化状況・欠陥の有無を診断するサービスです。
さくら事務所によると、2018年から不動産業者は売主・買主にホームインスペクションの説明義務があります(実施は任意)。
実施のメリット:
- 構造上の問題、雨漏り、床下劣化、シロアリ被害等を事前に発見できる
- 購入後の予期せぬ修繕費用を防げる
- 築10年超の物件は約60%が修繕要(さくら事務所・千葉大学調査)
費用:
- 戸建て: 5〜7万円
- マンション: 4〜6万円
実施タイミング:
- 申込後・契約前が最適(契約後では遅い)
中古戸建て購入時は、ホームインスペクションの実施を強く推奨します。
(4) 避けるべき物件の特徴
以下の特徴がある物件は、購入を避けることを推奨します。
- 建ぺい率・容積率違反: 違法建築物は融資が受けられない、売却が困難
- ハザードマップで浸水・災害リスクが高い: 購入前に必ず確認
- 配管劣化・雨漏り・シロアリ被害: ホームインスペクションで発見できる
- 耐震基準を満たさない古い物件: 2000年6月以前の物件は要注意
これらの特徴がある物件は、購入後に高額な修繕費用が発生する可能性があります。
購入時の諸費用と税金の詳細
(1) 仲介手数料の計算方法
中古戸建て購入時は、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。
仲介手数料の計算式:
- 物件価格×3%+6万円+消費税(上限)
計算例:
- 物件価格2,000万円の場合: 2,000万円×3%+6万円+消費税=72.6万円
- 物件価格3,000万円の場合: 3,000万円×3%+6万円+消費税=105.6万円
仲介手数料は、中古戸建て購入時の諸費用の中で最も高額になります。
(2) 登記費用とその他初期費用
仲介手数料以外にも、以下の諸費用が必要です。
| 項目 | 内容 | 目安額 |
|---|---|---|
| 登記費用 | 所有権移転登記、抵当権設定登記 | 20〜40万円 |
| 不動産取得税 | 固定資産税評価額の3%(軽減措置あり) | 0〜50万円 |
| 火災保険 | 10年一括払い | 20〜30万円 |
| 印紙税 | 売買契約書、住宅ローン契約書 | 2〜6万円 |
| ホームインスペクション | 住宅診断(任意だが推奨) | 5〜7万円 |
| その他 | 引越し費用、家具購入費等 | 50〜100万円 |
これらの諸費用は、基本的に住宅ローンに含められないため、自己資金で用意が必要です。
(3) 中古戸建ては物件価格の6-10%を予算に上乗せ
中古戸建て購入時の諸費用は、物件価格の6〜10%が目安です(新築は3〜6%)。
計算例:
- 物件価格2,000万円の場合: 諸費用120〜200万円
- 物件価格3,000万円の場合: 諸費用180〜300万円
中古戸建ては仲介手数料が発生するため、新築よりも諸費用が高くなります。
予算を立てる際は、物件価格に諸費用を上乗せして計算してください。
まとめ:効率的な札幌中古戸建て探しのステップ
札幌の中古戸建て市場は、土地価格の上昇、人口増加、再開発プロジェクトにより活況を呈しています。SUUMO札幌には1,652件の中古戸建てが掲載されており、駅徒歩5分以内、リフォーム済み等の条件で効率的に検索できます。
札幌市の中古戸建て相場は、1,000万円台の物件が西区・白石区・南区・清田区・豊平区に多数あります。中央区は750万円〜1億5,000万円と幅広い価格帯です。
中古戸建て購入時は、建築年(2000年6月以降推奨)、瑕疵担保責任がない点、ホームインスペクション(費用5-7万円)の実施が重要です。購入時の諸費用は物件価格の6-10%(主に仲介手数料)を予算に上乗せしてください。
効率的な札幌中古戸建て探しのステップ:
- SUUMO等のポータルサイトで希望条件を設定し、物件を検索
- 複数のサイトを併用して、より多くの物件を比較
- エリア別の相場を確認し、予算に合った物件を絞り込み
- 現地見学時に、建築年、構造、設備状態を確認
- 申込後・契約前にホームインスペクションを実施
- 諸費用(物件価格の6-10%)を含めた予算を確認
- 信頼できる不動産会社や宅地建物取引士に相談しながら、購入手続きを進める
詳細は信頼できる不動産会社や建築士にご相談ください。