埼玉県で土地探しをする前に知っておくべき市場動向と選び方
埼玉県で土地の購入を検討している方の中には、「どのエリアが良いのか」「価格相場はいくらか」「購入時の注意点は何か」といった疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。
埼玉県は都心へのアクセスが良く、比較的手頃な価格帯で土地を購入できるエリアとして人気があります。この記事では、埼玉県公式の地価公示データや不動産情報サイトのデータを元に、埼玉県の土地価格相場、エリア別の特徴、購入時の注意点を解説します。
この記事のポイント
- 埼玉県の2025年地価は住宅地が平均2.0%、商業地が2.8%上昇し、4年連続の上昇
- 平均坪単価は60.5万円で全国7位、さいたま市大宮区が最高の約162万円/坪
- 戸田市（+6.38%）、蕨市（+6.12%）、川口市（+5.33%）で地価上昇率が高い
- 埼玉県南部は低地が多く地盤が緩い土地があり、地盤調査とハザードマップの確認が必須
- 土地購入の諸費用は土地代金の5～10%（3,000万円なら300～450万円）が目安
- 複数の不動産サイト（SUUMO、HOME'S、アットホーム）を併用して効率的に探す
(1) 埼玉県の土地市場の特徴：都心アクセスと価格のバランス
埼玉県は、東京都心へのアクセスが良好でありながら、東京都と比べて土地価格が手頃な点が魅力です。埼玉県の平均坪単価は60.5万円（2025年）で、東京都の平均坪単価200-300万円と比べて約3分の1～5分の1の水準です。
JR埼京線・京浜東北線・東武東上線・西武新宿線など、都心への直通路線が充実しており、通勤・通学に便利なエリアが多くあります。
(2) 土地探しで重視すべき3つのポイント：立地・価格・地盤
埼玉県で土地を探す際は、以下の3つのポイントを重視することを推奨します。
立地:
- 駅からの距離（徒歩圏内が理想）
- 都心へのアクセス時間（通勤・通学を考慮）
- 周辺環境（スーパー・学校・病院等の生活利便施設）
価格:
- 予算に合った価格帯のエリアを選ぶ
- 諸費用（土地代金の5-10%）も考慮
地盤:
- 地盤調査を実施
- ハザードマップで液状化・浸水リスクを確認
- 埼玉県南部は低地が多いため特に注意
これらのバランスを考慮して土地を選ぶことが重要です。
埼玉県の土地市場：2025年地価公示データと価格相場
(1) 2025年地価公示：住宅地+2.0%、商業地+2.8%で4年連続上昇
埼玉県公式サイトによると、2025年の埼玉県地価は以下の通りです。
| 用途 | 変動率 | 特徴 |
|---|---|---|
| 住宅地 | +2.0% | 4年連続上昇 |
| 商業地 | +2.8% | 4年連続上昇 |
| 工業地 | +3.4% | 12年連続上昇 |
埼玉県の地価は4年連続で上昇しており、特に都心へのアクセスが良いエリアで需要が高まっています。
(2) 市町村別地価ランキング：さいたま市大宮区が1位（799,500円/㎡）
イエタッタ 埼玉によると、さいたま市大宮区が地価1位（799,500円/㎡、前年比+7.53%）となっています。
地価上位エリア:
- さいたま市大宮区: 799,500円/㎡（約162万円/坪）
- さいたま市浦和区: 586,200円/㎡（約119万円/坪）
- 和光市: 都心へのアクセスが良く人気
- 志木市: 東武東上線沿線で利便性が高い
大宮区は都心へのアクセス（JR埼京線・京浜東北線・高崎線・東北本線）が良好で、商業施設も充実しているため、県内で最も地価が高いエリアです。
(3) 上昇率が高いエリア：戸田市（+6.38%）、蕨市（+6.12%）、川口市（+5.33%）
地価上昇率が高いエリアは以下の通りです。
| 市町村 | 上昇率 | 特徴 |
|---|---|---|
| 戸田市 | +6.38% | JR埼京線で都心直通、利便性が高い |
| 蕨市 | +6.12% | コンパクトで住みやすい、東京に近い |
| 川口市 | +5.33% | JR京浜東北線で都心直通、大規模再開発進行中 |
これらのエリアは都心へのアクセスが良く、再開発や人口流入により地価が上昇しています。
(4) 平均坪単価60.5万円の内訳と全国順位（7位）
埼玉県の平均坪単価は60.5万円で、全国7位の水準です。ただし、エリアにより大きく異なります。
エリア別の坪単価の目安:
- さいたま市大宮区: 約162万円/坪
- さいたま市浦和区: 約119万円/坪
- 川口市・越谷市: 50-70万円/坪
- 所沢市・川越市: 40-60万円/坪
- 郊外（坂戸市・東松山市・鴻巣市）: 30-40万円/坪
予算に応じてエリアを選ぶことで、広い土地を購入することも可能です。
エリア別の特性と価格帯：浦和・大宮・川口・越谷・所沢など
(1) 浦和エリア：文教地区で人気、地価約119万円/坪、大宮台地の高台で地盤が強い
さいたま市浦和区は、文教地区として有名で、教育環境が整っているエリアです。
特徴:
- 埼玉県庁所在地で行政機関が集中
- 県立浦和高校など進学校が多数
- 大宮台地の高台に位置し、地盤が強い
- JR京浜東北線で東京駅まで約30分
地価: 約119万円/坪（2025年）
おすすめの方: 教育環境を重視する子育て世帯
(2) 大宮エリア：都心アクセス良好、地価約162万円/坪（県内最高）
さいたま市大宮区は、埼玉県内で最も地価が高いエリアです。
特徴:
- JR埼京線・京浜東北線・高崎線・東北本線が利用可能
- 新幹線（東北・北陸・上越）も利用可能
- そごう大宮店、ルミネ大宮など商業施設が充実
地価: 約162万円/坪（2025年）
おすすめの方: 都心への通勤頻度が高い方、利便性を最優先する方
(3) 川口・越谷エリア：利便性と価格のバランスが良い、地価上昇率も高い
川口市・越谷市は、利便性と価格のバランスが取れたエリアです。
川口市の特徴:
- JR京浜東北線で東京駅まで約30分
- 川口駅前で大規模再開発が進行中
- 地価上昇率+5.33%と高い伸び
- 坪単価50-70万円程度
越谷市の特徴:
- 東武スカイツリーライン（東武伊勢崎線）で北千住経由で都心へ
- イオンレイクタウン（国内最大級のショッピングモール）がある
- 坪単価40-60万円程度
おすすめの方: 都心アクセスと価格のバランスを重視する方
(4) 所沢・川越エリア：西武線・東武線沿線、比較的手頃な価格帯
所沢市・川越市は、西武線・東武線沿線で比較的手頃な価格帯のエリアです。
所沢市の特徴:
- 西武新宿線・西武池袋線で都心へ
- 所沢航空記念公園など自然豊かな環境
- 坪単価40-60万円程度
川越市の特徴:
- 東武東上線で池袋まで約30分
- 小江戸川越として観光地でもある
- 坪単価40-60万円程度
おすすめの方: 自然環境と都心アクセスのバランスを求める方
(5) コストパフォーマンス重視：郊外の坂戸市・東松山市・鴻巣市
コストパフォーマンスを重視する方には、郊外のエリアがおすすめです。
特徴:
- 坪単価30-40万円程度と割安
- 広い土地を購入しやすい
- 都心へのアクセスは1時間前後
- 車での移動が便利
おすすめの方: 広い庭や駐車場を確保したい方、都心への通勤頻度が低い方
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土地探しの方法：不動産サイト活用と現地確認のポイント
(1) 複数の不動産サイトを併用：SUUMO（5,369件）・HOME'S・アットホーム
埼玉県の土地を探す際は、複数の不動産サイトを併用することを推奨します。
主要サイト:
各サイトで掲載されている物件が異なるため、複数を併用することで選択肢が広がります。
(2) 条件の絞り込み方：角地・整形地・平坦地・建築条件なし
土地探しでは、以下の条件で絞り込むと建築しやすい土地を見つけやすくなります。
絞り込み条件:
- 角地: 2つの道路に接しており、日当たりや通風が良い
- 整形地: 正方形や長方形で建築しやすい
- 平坦地: 傾斜がなく造成費用が不要
- 建築条件なし: 好きなハウスメーカーや工務店で建築できる
これらの条件を満たす土地は人気が高く、早めに売れてしまう可能性があるため、定期的に新着情報をチェックすることが重要です。
(3) 現地確認は最低2回以上：曜日・時間・天候を変えて実施
埼玉県公式の不動産購入の注意事項では、現地確認は最低2回以上、曜日・時間・天候を変えて実施することを推奨しています。
現地確認のポイント:
- 平日と休日の雰囲気の違い
- 朝・昼・夕方の日当たり
- 雨天時の水はけ
- 周辺環境（騒音、匂い等）
不動産会社の案内だけでなく、自分の目で確かめることが重要です。
(4) 契約時の注意点：急かされても即決せず、書面確認を徹底
土地購入は高額取引のため、急かされても即決せず、自分のペースで検討することが重要です。
契約時の注意点:
- 口約束は避け、重要事項は必ず書面で確認
- 重要事項説明を宅地建物取引士から受ける
- 契約書の内容を十分に理解してから署名・捺印
- 不明点は宅建士や司法書士に相談
土地購入の諸費用・税金と地盤調査・ハザードマップの重要性
(1) 諸費用の内訳：土地代金の5～10%（3,000万円なら300～450万円）
土地購入時には、土地代金以外に諸費用がかかります。諸費用は土地代金の5～10%が目安です。
諸費用の内訳例（3,000万円の土地の場合）:
- 仲介手数料: 105.6万円（土地価格×3%+6万円+消費税）
- 不動産取得税: 約45万円（固定資産税評価額×1.5%）
- 登録免許税: 約45万円（固定資産税評価額×1.5%）
- 登記手続き費用: 10-20万円（司法書士報酬）
- 印紙税: 1万円
- 地盤調査費用: 5-10万円
- 測量費用: 30-50万円（境界確定が必要な場合）
- 合計: 241.6～276.6万円
詳細は土地購入の諸費用解説でご確認ください。
(2) 仲介手数料：売買価格の3%＋6万円＋消費税が上限
仲介手数料は、売買価格が800万円超の場合、売買価格の3%＋6万円＋消費税が上限です。
計算例（3,000万円の土地）:
- 3,000万円 × 3% = 90万円
- 90万円 + 6万円 = 96万円
- 96万円 × 1.1（消費税） = 105.6万円
この金額は法定上限であり、交渉可能な場合もあります。
(3) 税金：不動産取得税（1.5%）・登録免許税（1.5%）
土地購入時にかかる税金は以下の通りです。
| 税金 | 税率 | 軽減措置 |
|---|---|---|
| 不動産取得税 | 固定資産税評価額の3% | 土地は実質1.5%（軽減措置適用時） |
| 登録免許税 | 固定資産税評価額の2% | 軽減措置適用時は1.5% |
軽減措置の適用条件や期限は、国税庁や自治体の公式サイトで最新情報を確認してください。
(4) 地盤調査の重要性：埼玉南部は低地が多く液状化リスクあり
埼玉県南部（さいたま市南部・川口市・越谷市など）は低地が多く、地盤が緩い土地があります。地盤調査は必須です。
地盤調査の方法:
- ボーリング調査: 地盤の強度を詳細に調査（費用: 10-20万円）
- スウェーデン式サウンディング試験: 一般的な住宅用地の調査（費用: 5-10万円）
地盤が弱い場合、地盤改良工事（50-150万円程度）が必要になる可能性があります。
(5) ハザードマップの見方と活用：浸水・地震・液状化のリスク確認
埼玉県公式の地震ハザードマップで、液状化・浸水・地震のリスクを確認できます。
ハザードマップで確認すべきポイント:
- 液状化リスク（埼玉南部の低地は要注意）
- 浸水リスク（河川の氾濫想定区域）
- 地震の揺れやすさ
浦和区は大宮台地の高台に位置し地盤が強い一方、低地では液状化リスクが高い地域があります。購入前に必ず確認してください。
まとめ：埼玉県で理想の土地を見つけるための次のステップ
埼玉県の土地価格相場は平均坪単価60.5万円（2025年）で、4年連続で上昇しています。さいたま市大宮区が最高の約162万円/坪、郊外の坂戸市・東松山市では30-40万円/坪と、エリアにより大きく異なります。
浦和・大宮は都心アクセスと教育環境が良く人気ですが地価が高い。川口・越谷・川越は利便性と価格のバランスが良い。コストパフォーマンス重視なら郊外がおすすめです。
土地購入時は、諸費用（土地代金の5-10%）、地盤調査、ハザードマップの確認が重要です。埼玉県南部は低地が多く液状化リスクがあるため、必ず事前調査を行ってください。
複数の不動産サイト（SUUMO、HOME'S、アットホーム）を併用し、現地確認は最低2回以上実施してください。信頼できる宅地建物取引士や司法書士に相談しながら、ご自身に合った土地を選びましょう。