不動産価格の調べ方：なぜ相場を知ることが重要なのか
不動産の売却や購入を検討する際、「自分の物件はいくらで売れるのか」「この物件は適正価格なのか」と疑問に感じる方は少なくありません。
この記事では、不動産価格の調べ方、公的データの活用法、相場の見極め方、2024年の市場動向を、国土交通省や国税庁などの公式情報を元に解説します。
初めて不動産取引を行う方でも、信頼できる情報源を使って正確な価格判断ができるようになります。
この記事のポイント
- 不動産価格には5つの種類（一物五価）があり、用途によって参照すべき価格が異なる
- 国土交通省の不動産情報ライブラリで年間約30万件の実際の取引価格を確認できる
- 売り出し価格と成約価格には差があり、相場確認には実際の取引データが重要
- 2024年7月時点でマンション価格指数は202.2と2010年比で2倍以上に上昇している
- 正確な査定には複数の情報源を組み合わせ、専門家への相談を推奨
不動産価格の種類と基礎知識：一物五価の仕組み
不動産、特に土地には「一物五価」と呼ばれる5つの異なる価格が存在します。それぞれの価格は用途や算出方法が異なるため、目的に応じて参照すべき価格を選ぶ必要があります。
(1) 公示地価：土地取引の指標
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点で調査し、3月に公表する標準地の1㎡あたりの価格です。一般的な土地取引の指標となり、全国約2万6千地点で調査されています。
公示地価は、「適正な地価の形成」を目的として公表され、土地取引の際の目安として活用されます。
(2) 実勢価格：実際の取引価格
実勢価格は、実際の不動産取引で成立した価格のことです。公示地価の1.1〜1.2倍程度が目安とされていますが、地域や物件の個別条件により大きく変動します。
国土交通省の不動産情報ライブラリでは、年間約30万件の実際の取引価格データを閲覧できます。
(3) 相続税路線価と固定資産税評価額
相続税路線価は、相続税や贈与税の算出に使用する土地の価格で、国税庁が毎年7月に公表します。公示地価の約80%が目安です。
固定資産税評価額は、固定資産税・都市計画税の課税標準となる評価額で、公示地価の約70%が目安とされています。
| 価格の種類 | 公表機関 | 公表時期 | 公示地価との比率 | 主な用途 |
|---|---|---|---|---|
| 公示地価 | 国土交通省 | 毎年3月 | 100% | 土地取引の指標 |
| 実勢価格 | - | 取引時 | 110〜120% | 実際の取引価格 |
| 相続税路線価 | 国税庁 | 毎年7月 | 約80% | 相続税・贈与税の算出 |
| 固定資産税評価額 | 市区町村 | 3年ごと | 約70% | 固定資産税・都市計画税 |
| 基準地標準価格 | 都道府県 | 毎年9月 | ほぼ同等 | 公示地価の補完 |
(4) 基準地標準価格
基準地標準価格は、都道府県が毎年7月1日時点で調査し、9月に公表する土地の価格です。公示地価を補完する役割があり、公示地価と同様に土地取引の指標として活用されます。
(5) 相場価格と売り出し価格の違い
相場価格は過去の取引実績に基づく予想価格であり、売り出し価格は売主の希望価格です。売り出し価格は相場より高めに設定されることが多く、最終的には値下げ交渉を経て成約するのが一般的です。
公的データで不動産価格を調べる方法
不動産価格を調べる際は、公的機関が提供するデータベースを活用することで、信頼性の高い情報を得ることができます。
(1) 不動産情報ライブラリ（国土交通省）で取引価格を確認
国土交通省の不動産情報ライブラリは、年間約30万件の不動産取引価格情報を提供する公的データベースです。2024年4月に「土地総合情報システム」から名称変更されました。
活用方法:
- サイトにアクセスし、地域を選択（都道府県→市区町村）
- 物件種別（マンション、戸建、土地等）を選択
- 取引時期を指定して検索
- 類似物件の取引価格を複数確認し、相場を把握
実際の取引価格が確認できるため、売買の際の価格判断に最も有効なデータです。
(2) 全国地価マップで4つの公的土地評価情報を閲覧
全国地価マップでは、固定資産税路線価、相続税路線価、地価公示価格、都道府県地価調査価格の4つを無料で閲覧できます。
地図上で視覚的に価格情報を確認できるため、エリアごとの価格差を把握しやすいのが特徴です。相続税・贈与税・固定資産税の算出にも活用できます。
(3) 不動産価格指数で価格推移を把握
国土交通省の不動産価格指数は、年間約30万件の取引価格情報をもとに算出される指数です。2010年の平均を100として、物件種別・エリア別に毎月公表されています。
2024年7月時点の住宅用不動産価格指数は200超え（2010年基準100）となっており、特にマンションの上昇率が高くなっています。全国・ブロック別・都市圏別のデータが公表されるため、売買タイミングの判断に活用できます。
物件検索サイトと一括査定で相場を把握する
公的データに加えて、物件検索サイトや一括査定サービスを活用することで、現在の市場動向を把握できます。
(1) 複数の物件検索サイトで売り出し価格を比較
複数の物件検索サイト（アットホーム、東急リバブル、三井のリハウス等）で現在の売り出し価格を比較し、相場感を掴むことができます。
注意点: 売り出し価格は売主の希望価格であり、実際の成約価格とは異なることが多いため、国土交通省の不動産情報ライブラリで実際の取引価格も確認することを推奨します。
(2) 地域別・間取り別の相場検索
アットホームなどの物件検索サイトでは、地域別・間取り別の相場情報を提供しています。売買・賃貸の両方の相場を確認できるため、投資判断にも活用できます。
(3) 一括査定サービスの活用法と注意点
不動産会社の一括査定サービスを利用すると、複数社の査定額を比較できます。ただし、査定額はあくまで「この価格で売却活動を開始しましょう」という提案価格であり、必ずその価格で売れるわけではありません。
より正確な評価が必要な場合は、不動産鑑定士（有料）に依頼することを推奨します。
不動産価格の動向と2024年の市場トレンド
2024年の不動産市場は、複数の要因により価格上昇が続いています。
(1) 2024年7月時点の不動産価格指数（マンション202.2、戸建115.6）
国土交通省の不動産価格指数によると、2024年7月時点でマンション価格指数は202.2、戸建は115.6、住宅地は115となっています。
マンションは2010年比で2倍以上、全体では1.38倍に上昇しており、特に都市部で顕著な上昇が続いています。
(2) 価格上昇の要因（低金利、円安、建築コスト高騰）
不動産価格上昇の主な要因は以下の通りです。
- 低金利政策: 2024年3月に日銀が約17年ぶりにマイナス金利を解除したものの、住宅ローン金利は依然として歴史的低水準を維持
- 円安: 海外投資家の購入増加により、都市部の不動産価格が高止まり
- 建築コスト高騰: 円安による建築資材の割高化や人手不足による人件費高騰
(3) 中古マンション市場の活況（49ヶ月連続上昇）
中古マンション市場が活況を呈しており、首都圏では2024年6月時点で49ヶ月連続で前年同月を上回る成約価格を記録しています。
(4) 金利上昇リスクと今後の見通し
2024年3月のマイナス金利解除により、今後の金利動向が不動産価格に影響する可能性があります。金利上昇は住宅ローン返済額の増加につながるため、購入検討者の予算に影響を与える可能性があります。
不動産価格は地域・時期・物件種別により大きく異なるため、全国平均の指数だけでなく、購入検討エリアの個別データを必ず確認する必要があります。
まとめ：正確な価格判断のための次のアクション
不動産価格を正確に把握するには、複数の情報源を組み合わせることが重要です。公的データ（国土交通省の不動産情報ライブラリ、全国地価マップ、不動産価格指数）で客観的な相場を確認し、物件検索サイトで現在の売り出し価格を比較しましょう。
売り出し価格と実際の成約価格には差があることが多いため、実際の取引価格データを参照することを推奨します。
個別の物件評価には専門知識が必要なため、正確な査定は不動産会社や不動産鑑定士、宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナーへの相談を推奨します。複数の専門家の意見を聞くことで、より正確な価格判断ができるようになります。