パークマンション南青山の概要：三井不動産最高級シリーズの魅力
パークマンション南青山は、三井不動産が手掛ける最高級マンションシリーズ「パークマンション」の一つとして、1981年に南青山の一等地に誕生しました。築40年超のヴィンテージマンションですが、2021年に耐震補強工事、2024年に大規模修繕工事を実施し、建物の安全性と美観が適切に維持されています。
この記事のポイント
- パークマンション南青山は三井不動産の最高級シリーズで、1981年竣工、総戸数56戸の10階建てマンション
- 表参道駅徒歩12分、広尾駅14分、渋谷駅16分と複数駅利用可能で都心アクセスが良好
- 南青山エリアの中古マンション平均価格は約1.27億円、坪単価612万円と東京23区内でも最高級の価格帯
- 80%以上が角部屋で複数開口、採光・通風が良好で、46㎡～93㎡の多彩な住戸プラン
- 築年数が古いため管理費・修繕積立金は高額傾向だが、ブランド力と適切な維持管理により資産価値を保つ可能性が高い
(1) パークマンションシリーズとは
パークマンションシリーズは、三井不動産が展開する最高級マンションブランドです。「パーク」の名を冠するマンションは、立地・設計・管理すべてにおいて高い基準を満たし、資産価値の維持を重視しています。
南青山パークマンションはこのシリーズの一つとして、南青山という稀少な立地に建てられ、都心の利便性と静かな住環境を両立しています。
（出典: 三井不動産グループ公式）
(2) ヴィンテージマンションとしての価値
ヴィンテージマンションとは、築年数が古くても適切な維持管理により資産価値を保つマンションを指します。南青山パークマンションは1981年竣工ですが、以下の取り組みにより建物の価値が維持されています。
| 実施年 | 工事内容 | 目的 |
|---|---|---|
| 2021年 | 耐震補強工事 | 現行の耐震基準に適合 |
| 2024年 | 大規模修繕工事 | 外壁・屋上・共用部の維持 |
旧耐震基準（1981年以前）で建てられた建物ですが、耐震補強により現行基準に適合させたことで、建物の安全性が確保されています。
（出典: 東京ヴィンテージマンション）
物件の基本情報と建物仕様【築年数・規模・設備】
(1) 建物概要（築年数・総戸数・階数）
パークマンション南青山の基本情報は以下の通りです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 竣工年月 | 1981年9月 |
| 築年数 | 約44年（2025年時点） |
| 階数 | 地上10階建て |
| 総戸数 | 56戸 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造） |
| 管理形態 | 全部委託・常駐管理 |
総戸数56戸という規模は、大規模マンションと比べてコンパクトであり、住民同士のコミュニティが形成されやすい特徴があります。
（出典: 三井不動産グループ公式）
(2) 住戸プラン（専有面積・間取り・角部屋率）
南青山パークマンションの住戸プランは以下の特徴があります。
- 専有面積: 46㎡～93㎡と多彩
- 間取り: 1LDK～3LDK
- 角部屋率: 80%以上が角部屋で複数開口
- 採光・通風: 複数の方向に窓があり、採光・通風が良好
- ペット飼育: 規約に基づき飼育可能
角部屋は建物の角に位置する住戸で、複数の方向に窓があり採光・通風が良好です。80%以上が角部屋という設計は、居住環境の快適性を重視した設計といえます。
（出典: ノムコム）
(3) 耐震補強工事と大規模修繕の実施状況
南青山パークマンションは、1981年以前の旧耐震基準で建てられましたが、2021年に耐震補強工事を完了し、現行の耐震基準に適合させました。これにより、建物の安全性が大幅に向上しています。
さらに2024年には大規模修繕工事を実施し、外壁・屋上・共用部の美観と機能性を維持しています。
これらの工事は、ヴィンテージマンションとして長期的に資産価値を保つために不可欠な取り組みです。
（出典: 東京ヴィンテージマンション）
(4) 共用施設と設備仕様
南青山パークマンションの共用施設と設備は以下の通りです。
- エントランス: オートロック完備、宅配ボックス設置
- 管理: 常駐管理で安心のセキュリティ
- 駐車場: 敷地内駐車場完備（空き状況は要確認）
- ペット飼育: 規約に基づき飼育可能
1981年竣工のため、最新のタワーマンションのような豪華な共用施設（ラウンジ、ジム等）はありませんが、必要な設備は整っています。
（出典: 三井不動産グループ公式）
南青山の立地と周辺環境：アクセス・治安・商業施設
(1) 最寄り駅と交通アクセス（表参道・広尾・渋谷）
パークマンション南青山の交通アクセスは以下の通りです。
| 駅 | 路線 | 徒歩時間 |
|---|---|---|
| 表参道駅 | 東京メトロ銀座線・千代田線・半蔵門線 | 徒歩12分 |
| 広尾駅 | 東京メトロ日比谷線 | 徒歩14分 |
| 渋谷駅 | JR・東京メトロ・私鉄各線 | 徒歩16分 |
表参道駅は銀座線・千代田線・半蔵門線の3路線が交差するターミナル駅で、渋谷・赤坂・六本木・新宿へダイレクトにアクセス可能です。駅直結ではありませんが、複数駅を利用できるため、都心へのアクセスは良好です。
（出典: 三井不動産グループ公式）
(2) 南青山エリアの住環境と治安
南青山は東京都港区に位置する、日本でも屈指の洗練された高級住宅地・商業エリアです。大通りから1本裏道に入ると閑静な住宅街が広がり、都心の利便性と静かな住環境を両立しています。
治安の良さも特徴の一つで、お店が閉まる時間も早く、夜も治安が良いとされています。
（出典: ハイエンドな高級住宅街、青山の住環境を学ぶ）
(3) 周辺の商業施設・飲食店・教育施設
南青山エリアには、以下のような商業施設・飲食店が集積しています。
- 表参道ヒルズ: 世界中のハイブランド店舗、洗練された商業施設
- 骨董通り: アンティークショップ、カフェ、ギャラリーが立ち並ぶ通り
- 青山通り: ブランドショップ、レストラン、オフィスが集積
- 飲食店: ミシュラン星付きレストランから気軽なカフェまで多彩
教育施設としては、港区立青山小学校、青山学院初等部等が徒歩圏内にあり、子育て世帯にも適した環境です。
（出典: 高級住宅街・南青山の住環境を調査）
(4) 閑静な住宅街としての側面
南青山は商業エリアとしてのイメージが強いですが、大通りから1本裏道に入ると閑静な住宅街が広がります。パークマンション南青山も、表参道の喧騒から離れた静かな立地に位置しています。
歴史・芸術・モード・教育・自然といった多様な要素が洗練された形で共存しており、都心でありながら落ち着いた生活ができる環境です。
（出典: ハイエンドな高級住宅街、青山の住環境を学ぶ）
価格相場と資産価値【売却価格・賃料・坪単価】
(1) 南青山パークマンションの売却価格・賃料相場
パークマンション南青山の具体的な価格事例は以下の通りです。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 売却価格 | 2億2,980万円（事例） |
| 賃料相場 | 21万円～35万円/月 |
売却価格は住戸の広さ・階数・リフォーム状況により大きく異なります。賃料は専有面積50㎡～100㎡程度の住戸で21万円～35万円/月が目安です。
（出典: ノムコム）
(2) 南青山エリア全体の価格水準（坪単価600万円超）
南青山エリア全体の中古マンション価格は、東京23区内でも最高級の価格帯です。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 平均価格 | 126,828,000円 |
| 坪単価 | 6,124,000円/坪（1,853,000円/㎡） |
| 70㎡物件の推定価格 | 162,170,000～166,170,000円 |
坪単価は不動産の価格を坪（約3.3㎡）あたりで換算した価格です。南青山エリアの坪単価612万円は、東京23区内でも特に高い水準です。
（出典: 港区南青山の中古マンション価格相場）
(3) 築40年超でも資産価値を維持できる理由
パークマンション南青山が築40年超でも資産価値を保つ理由は以下の通りです。
- 南青山のブランド力: 日本屈指の高級住宅地で、エリアの稀少性が高い
- 三井不動産の最高級シリーズ: パークマンションブランドの信頼性
- 適切な維持管理: 耐震補強工事（2021年）、大規模修繕工事（2024年）を実施
- 角部屋率80%超の設計: 居住環境の快適性が高い
- 総戸数56戸の希少性: 大規模マンションと比べて管理が行き届きやすい
ただし、築年数が古いため、管理費・修繕積立金は高額になる傾向があります。また、将来的な大規模修繕費用の負担リスクも考慮する必要があります。
（出典: 国土交通省「不動産取引価格情報」）
(4) プレミアムマンション市場との比較
南青山エリアには、パークマンション南青山のようなヴィンテージマンションだけでなく、超高額なプレミアムマンションも存在します。
| 物件タイプ | 価格帯 | 特徴 |
|---|---|---|
| ヴィンテージマンション | 2億円前後 | 築年数古いが維持管理が適切 |
| プレミアムマンション | 3.75億円～19.4億円 | 最新設備、タワーマンション等 |
南青山エリアでは175棟、2,361戸の高級賃貸物件が供給されており、賃貸需要も堅調です。超高額物件市場も存在するため、購入予算に応じて選択肢があります。
（出典: ノムコム「ザ・プレミアムレジデンス」）
購入時の注意点と維持管理のポイント
(1) 管理費・修繕積立金のコスト
築40年超のヴィンテージマンションであるため、管理費・修繕積立金は高額になる傾向があります。
- 管理費: 共用部分の維持管理費用（清掃、設備点検、管理員人件費等）
- 修繕積立金: 将来の大規模修繕のために毎月積み立てる費用
築年数が古いマンションは、設備の更新・修繕が必要になるため、修繕積立金が高額になる傾向があります。具体的な金額は管理組合に確認する必要があります。
(2) リフォーム・設備更新の必要性
1981年竣工の建物のため、住戸内の設備は築年数相応に古くなっています。購入後にリフォームや設備更新が必要になる場合があります。
- 水回り: キッチン、浴室、トイレ等の設備更新
- 電気設備: 配線・ブレーカー等の更新
- 内装: 壁紙、床材等のリフォーム
リフォーム費用は住戸の広さや仕様により異なりますが、数百万円規模の出費を見込む必要があります。
(3) 住宅ローン控除と税制上の注意点
マンション購入時には、以下の税制を確認する必要があります。
- 住宅ローン控除: 築年数が一定以上の中古住宅の場合、控除対象外となる場合があります。耐震基準適合証明書があれば控除対象となる場合があるため、税理士への相談を推奨します。
- 不動産取得税: 固定資産税評価額の3%（2025年時点）
- 固定資産税・都市計画税: 毎年支払う税金
詳細は国税庁の公式サイトで確認してください。
(4) ペット飼育規約と管理規約
パークマンション南青山はペット飼育可（規約有）です。ただし、以下の点を確認する必要があります。
- 飼育可能なペットの種類（犬・猫等）
- 頭数・体重の制限
- 共用部分でのルール（エレベーター、廊下等）
管理規約は管理組合に確認してください。
まとめ：パークマンション南青山の購入判断基準
パークマンション南青山は、三井不動産の最高級シリーズとして、南青山の一等地に位置するヴィンテージマンションです。築40年超ですが、耐震補強工事（2021年）と大規模修繕工事（2024年）により、建物の安全性と美観が適切に維持されています。
80%以上が角部屋で採光・通風が良好、表参道駅徒歩12分と都心アクセスも良好です。南青山エリアの坪単価は612万円/坪と東京23区内でも最高級の価格帯であり、資産価値の維持が期待できます。
一方で、築年数が古いため管理費・修繕積立金は高額傾向であり、リフォーム・設備更新の必要性も考慮する必要があります。購入判断は、ブランド力・立地・資産価値と、維持コスト・リフォーム費用を総合的に評価することが重要です。
物件購入前は、宅地建物取引士やファイナンシャルプランナー等の専門家に相談し、資金計画を慎重に検討することを推奨します。