なぜ大宮の土地が注目されるのか
マイホーム建築や投資目的で土地を探す際、「大宮の土地価格はどのくらいか」「どのエリアが人気なのか」と悩む方は少なくありません。
この記事では、大宮（さいたま市大宮区）の土地価格相場、エリア別の特徴、購入時の注意点を解説します。国土交通省の地価公示データや不動産情報サイトの最新データを元に説明します。
大宮で理想の土地を見つけるための判断材料を整理できます。
この記事のポイント
- 大宮区の公示地価は坪単価264.3万円（2025年）、実勢価格は坪単価109.0万円
- 大宮駅周辺の土地価格は坪単価162.6万円が目安で、駅からの距離により大きく変動
- 2025年は前年比+4.73%上昇、今後10年で+22.2%上昇予測がある
- 建蔽率60%、容積率160-200%が一般的で、希望の建物が建てられるか事前確認が必要
- 公示地価と実勢価格には差があり、実際の取引価格の確認が重要
大宮の住環境と土地市場の概要
(1) 大宮の基本情報：さいたま市大宮区の人口・位置づけ
さいたま市大宮区は、埼玉県の中核都市さいたま市の中心区で、人口約12万人を抱えます。大宮駅を中心に商業・ビジネス機能が集積しており、埼玉県を代表する都市機能集積地です。
(2) 交通アクセスの優位性：JR・東武・埼玉新都市交通の結節点
大宮駅は、JR東日本（京浜東北線、宇都宮線、高崎線、埼京線、川越線）、東武野田線、埼玉新都市交通ニューシャトルが乗り入れる交通の結節点です。
都心へのアクセスは、大宮駅から東京駅まで約30分、新宿駅まで約30分と非常に利便性が高く、通勤・通学に適しています。
(3) 商業施設・生活利便性：大宮駅周辺の商業集積
大宮駅周辺には、ルミネ大宮、大宮マルイ、そごう大宮店などの大型商業施設が集積しており、買い物環境が充実しています。また、医療機関・学校も多く、生活利便性が高いエリアです。
(4) 土地市場の規模：55件の物件（SUUMO）
SUUMOによると、大宮区の土地物件は55件が掲載されています。建築条件なしの物件も多数あり、自由に建築業者を選定できます。
大宮の土地価格相場：公示地価・実勢価格・駅距離別の違い
(1) 公示地価の推移：2025年坪単価264.3万円、前年比+4.73%
土地代データによると、2025年の大宮区の公示地価は坪単価264.3万円で、前年比+4.73%上昇しています。
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点の土地価格を公表する基準となる価格です。
(2) 実勢価格の実態：坪単価109.0万円、公示地価との差異
実勢価格は、実際に取引された土地の価格で、坪単価109.0万円（2024年第1四半期）です。
公示地価と実勢価格には差があり、実勢価格は公示地価より10-30%低いことが多いです。土地購入時は、公示地価だけで判断せず、実際の取引価格を確認する必要があります。
(3) 大宮駅周辺の価格相場：坪単価162.6万円
SUUMOによると、大宮駅周辺の土地価格は坪単価162.6万円（2025年1月）で、前年比108.2%の増加を示しています。
駅徒歩圏の物件は、利便性が高く、価格も高めです。
(4) 駅距離別の価格推移：駅近と郊外の価格差
駅からの距離により、土地価格は大きく変動します。
| 駅徒歩距離 | 坪単価目安 | 特徴 | |------------|------------|----- -| | 徒歩5分以内 | 200万円以上 | 駅近、商業施設充実、高額 | | 徒歩10分以内 | 150-200万円 | 利便性高い、ファミリー層に人気 | | 徒歩15分以上 | 100-150万円 | 住宅街、価格が抑えられる |
駅近の物件は利便性が高い一方、郊外の物件は広い土地が確保しやすく、静かな住環境が期待できます。
(5) 今後の価格見通し：10年後+22.2%上昇予測
ダイヤモンド不動産研究所によると、大宮区の土地価格は今後10年で+22.2%上昇予測があります。
大宮駅周辺では再開発が進行中で、駅機能のさらなる強化が計画されており、土地価格の上昇が見込まれます。ただし、将来予測はあくまで予想であり、保証されるものではない旨を理解しておきましょう。
大宮の人気エリアと地域特性：大宮駅周辺・北大宮・大宮公園周辺
(1) 大宮駅徒歩圏：商業施設充実、高額物件が多い
大宮駅徒歩圏は、商業施設・医療機関・学校が集積しており、生活利便性が非常に高いエリアです。
土地価格は高額ですが、交通アクセスと利便性を重視する方に適しています。
(2) 北大宮エリア：住宅街、ファミリー層に人気
北大宮エリアは、大宮駅から少し離れた住宅街で、ファミリー層に人気があります。
駅からの距離により価格が抑えられる一方、閑静な住環境が期待できます。学区も充実しており、子育て世帯に適しています。
(3) 大宮公園周辺：緑豊かな住環境
大宮公園周辺は、緑豊かな住環境が特徴で、自然環境を重視する方に適しています。
大宮公園は桜の名所としても知られており、四季折々の自然を楽しめます。
(4) 再開発エリア：駅機能強化による価格上昇見込み
大宮駅周辺では再開発が進行中で、駅機能のさらなる強化が計画されています。
再開発により、土地価格の上昇が見込まれるため、購入タイミングの見極めが重要です。
大宮で土地を購入する際の注意点：建蔽率・容積率・建築条件・諸費用
(1) 建蔽率・容積率の確認：住宅地は建蔽率60%、容積率160-200%
土地購入時は、建蔽率・容積率を確認し、希望の建物が建てられるか検証しましょう。
- 建蔽率: 敷地面積に対する建築面積の割合。大宮区の住宅地は60%が一般的
- 容積率: 敷地面積に対する延べ床面積の割合。大宮区は160-200%が一般的
例えば、建蔽率60%、容積率160%の100㎡の土地の場合、建築面積60㎡、延べ床面積160㎡までの建物が建てられます。
(2) 建築条件付き土地と建築条件なし土地の違い
- 建築条件付き土地: 指定された建築業者で建築することが条件。価格が抑えられる一方、業者の選択肢が限定される
- 建築条件なし土地: 自由に建築業者を選べる。価格がやや高い傾向があるが、自由度が高い
建築条件なし（建築条件無し）の土地を選べば、自由に建築業者を選定できます。
(3) 用途地域の確認：希望の建物が建てられるか
用途地域により、建てられる建物の種類・高さが制限されます。
大宮区の主な用途地域：
- 第一種低層住居専用地域：2階建てまでの住宅
- 第一種住居地域：3階建て以上の住宅・店舗
- 商業地域：高層ビル・商業施設
購入前に、不動産業者や建築業者に用途地域を確認しましょう。
(4) 土地購入時の諸費用：仲介手数料・登記費用・測量費用
土地購入時には、以下のような諸費用が発生します。
| 諸費用 | 内容 | 目安額 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 不動産会社への手数料 | 土地価格の3%+6万円+消費税 |
| 登記費用 | 登録免許税・司法書士報酬 | 10-30万円 |
| 測量費用 | 境界確定測量 | 30-50万円 |
| 造成費用 | 地盤改良・インフラ整備 | 100-300万円（必要な場合） |
諸費用は土地価格の5-10%が目安ですが、測量・造成が必要な場合は追加費用が発生します。
(5) 公示地価と実勢価格の差異を理解する
公示地価は基準価格であり、実勢価格とは異なります。
実勢価格は公示地価より10-30%低いことが多いため、実際の取引価格を確認し、相場より高い物件を避けましょう。
(6) 複数サイトで価格比較：SUUMO・アットホーム・HOME'S
SUUMO・アットホーム・HOME'S等の複数サイトで価格比較し、相場より高い物件を避けることが重要です。
同じエリアでも、物件により価格が大きく異なるため、複数の物件を比較検討しましょう。
まとめ：大宮で理想の土地を見つけるために
大宮区の公示地価は坪単価264.3万円（2025年）、実勢価格は坪単価109.0万円で、大宮駅周辺では坪単価162.6万円が目安です。駅からの距離により価格が大きく変動するため、複数サイトで比較検討しましょう。
2025年は前年比+4.73%上昇、今後10年で+22.2%上昇予測がありますが、将来予測は保証されるものではありません。
建蔽率60%、容積率160-200%が一般的で、希望の建物が建てられるか事前確認が必要です。建築条件なし土地を選べば、自由に建築業者を選定できます。
公示地価と実勢価格には差があるため、実際の取引価格を確認し、不動産業者や宅建士に相談しながら、理想の土地を見つけてください。