岡山市のマンション市場の特徴と注目のポイント
岡山市でマンション購入を検討する際、「新築と中古の価格差はどれくらいか」「どのエリアが人気なのか」と疑問を感じる方は少なくありません。
この記事では、岡山市の新築・中古マンションの価格相場、エリア別の特徴、物件選びのポイントを、複数の不動産情報サイトのデータを元に解説します。
初めてマンションを購入する方でも、予算とライフスタイルに合った物件選びができるようになります。
この記事のポイント
- 岡山市の新築マンション価格は平均4,050万円（中央値2,800万円）、大型物件は4,000万～1億2,000万円
- 中古マンション価格は岡山市北区で平均30.9万円/㎡、3LDKで2,490万円が中央値
- 人気エリアは岡山駅周辺、北区の番町・駅前町・南方で、大規模再開発により新築マンション供給が増加
- 中古マンションは新築の約半額～7割程度が目安で、築年数・立地・設備により価格差が大きい
- 新築マンションは人気物件が即日完売するケースもあり、早期検討が必要
(1) 岡山市の基本情報（交通アクセス・住環境）
岡山市は岡山県の県庁所在地で、山陽新幹線、山陽本線、伯備線など複数の鉄道路線が通っており、大阪・広島・高松へのアクセスが良好です。岡山駅は県内最大のターミナル駅で、商業施設や飲食店が充実しています。
岡山市は「晴れの国」として知られ、年間降水量が少なく穏やかな気候です。教育施設や医療機関も充実しており、ファミリー層に人気のエリアです。
(2) 大規模再開発とマンション供給の動向
2024年に岡山駅前で大規模複合再開発「プラウドタワー岡山」（422戸、31階建）が販売開始され、第1期164戸が即日完売しました（野村不動産の情報より）。
2025年には「アルファガーデン岡山城下」（145戸、1LDKで3,820万円、3LDKで5,800万円）が販売予定で、大手デベロッパーの参入により新築マンションの供給が増加しています（穴吹工務店の情報より）。
岡山市の新築・中古マンション価格相場と推移
(1) 新築マンションの価格帯（平均4050万円、中央値2800万円）
岡山市の新築マンション価格は、物件規模や立地により大きく異なります。以下は、主要な新築マンションの価格帯の目安です（2024年～2025年時点）。
| 価格帯 | 内容 |
|---|---|
| 2,400万～3,100万円 | 中央値2,800万円の中心価格帯 |
| 4,000万～1億2,000万円 | 大型物件（岡山駅周辺の高層マンション等） |
平均価格は4,050万円で、最高価格は1億1,999万円、最低価格は1,980万円です。岡山駅周辺の大型物件は価格が高めですが、交通利便性や設備の充実度が魅力です。
(2) 中古マンションの価格相場（岡山市北区平均30.9万円/㎡、3LDKで2490万円）
岡山市北区の中古マンション価格は、アットホームの調査データによると、平均30.9万円/㎡で、3LDKで2,490万円が中央値です（2024年時点）。
SUUMOでは岡山市北区の中古マンションが428件掲載されており、価格事例は1,280万円～3,380万円と幅広い選択肢があります。
(3) 直近5年の価格推移（中古マンション3年前比で12.8%上昇）
岡山県の中古マンション価格は、住まいインデックスのデータによると、2024年9月時点で平均22.74万円/㎡で、3年前比で12.8%上昇しています。
直近5年で上昇傾向が続いており、今後の動向は不動産市場全体の影響を受ける可能性があります。執筆時点（2025年1月）の情報であり、最新の価格動向は不動産会社や公式サイトで確認することをおすすめします。
岡山市のエリア別の特徴と人気物件
(1) 岡山駅周辺（プラウドタワー岡山等の大型物件）
岡山駅周辺は、岡山県内で最も交通利便性が高いエリアです。商業施設や飲食店が充実しており、都心へのアクセスも良好です。
2024年に販売開始した「プラウドタワー岡山」（422戸、31階建）は、岡山県最大級の新築マンションで、第1期164戸が即日完売しました。大型再開発により、今後も新築マンションの供給が増える見込みです。
(2) 北区（番町・駅前町・南方が人気）
岡山市北区は、岡山駅を中心に広がるエリアで、番町、駅前町、南方が特に人気です（ダイヤモンド不動産研究所の情報より）。
閑静な住宅街が多く、ファミリー層に人気です。中古マンションの物件数が多く、予算や希望条件に合った物件を見つけやすいエリアです。
(3) 中区・南区の特徴
中区は岡山駅から東側に位置し、商業施設や教育機関が充実しています。南区は岡山駅から南側に広がるエリアで、新築マンションの供給が増えています。
両エリアとも岡山駅へのアクセスが良好で、比較的価格が抑えられている物件が多いため、予算重視の方におすすめです。
(4) 2024年～2025年の注目物件
2024年～2025年に販売開始される注目物件は以下の通りです。
- プラウドタワー岡山（岡山駅前、422戸、31階建）：第1期即日完売
- アルファガーデン岡山城下（145戸、2025年販売開始）：1LDKで3,820万円、3LDKで5,800万円
- ビ・ウェル児島赤崎（倉敷市、2025年販売開始）
人気物件は早期に完売する可能性があるため、販売開始前にモデルルームを見学し、資金計画を立てておくことをおすすめします。
新築マンションvs中古マンション：メリット・デメリット比較
(1) 新築マンションのメリット・デメリット
メリット:
- 最新の設備・内装で快適に住める
- 耐震性・断熱性が高く、省エネ性能が優れている
- 修繕費・管理費が当初は低めに設定されている
- 住宅ローン控除の適用要件を満たしやすい
デメリット:
- 価格が高め（中古の約1.3～2倍）
- 人気物件は即日完売するケースがあり、競争が激しい
- 周辺環境が未整備の場合がある（大規模再開発エリア等）
(2) 中古マンションのメリット・デメリット
メリット:
- 価格が新築の約半額～7割程度で、初期費用を抑えられる
- 物件数が多く、予算や希望条件に合った選択肢が豊富
- 周辺環境や管理状況を事前に確認できる
- 駅近や人気エリアの物件も選択肢に入る
デメリット:
- 築年数が長い物件は修繕費・管理費が高額になる可能性
- 耐震性・断熱性が新築より劣る場合がある（1981年以前の旧耐震基準物件は要注意）
- リフォーム費用が別途必要になる場合がある
(3) 価格差の比較（中古は新築の約半額～7割）
中古マンションは新築の約半額～7割程度が目安です。以下は、価格差の比較例です。
| 新築マンション価格 | 中古マンション価格（目安） |
|---|---|
| 4,000万円 | 2,000万～2,800万円 |
| 3,000万円 | 1,500万～2,100万円 |
築年数、立地、設備により価格差は大きく異なるため、複数の物件を比較検討することが重要です。
マンション購入時の選び方と注意点
(1) 築年数・立地・管理状況の確認
中古マンションを購入する際は、築年数、立地、管理状況を総合的に確認してください。特に、1981年以前に建築された物件は旧耐震基準で建てられているため、耐震性の確認が必須です。
管理組合の運営状況や修繕積立金の残高を確認することで、将来的な修繕費負担を把握できます。
(2) 修繕費・管理費の確認
築年数が長い物件は、修繕費・管理費が高額になる場合があります。購入前に管理費・修繕積立金の推移を確認し、将来的な負担を把握してください。
新築マンションの場合、当初は低めに設定されていますが、築年数が経つにつれて段階的に増額される可能性があります。
(3) 人気物件は早期検討が必要（即日完売リスク）
岡山駅周辺の大型新築マンションは、第1期販売で即日完売するケースがあります。人気物件を検討する場合は、販売開始前にモデルルームを見学し、資金計画を立てておくことが重要です。
(4) 住宅ローンと資金計画
住宅ローンの金利は、変動金利と固定金利の2種類があります。金融機関により金利や手数料が異なるため、複数社を比較することが重要です。
初期費用（頭金、仲介手数料、登記費用、不動産取得税等）は物件価格の5～10%程度を目安に準備してください。
まとめ：岡山市で理想のマンションを見つけるために
岡山市の新築マンション価格は平均4,050万円（中央値2,800万円）で、大型物件は4,000万～1億2,000万円が目安です。中古マンション価格は岡山市北区で平均30.9万円/㎡、3LDKで2,490万円が中央値です。
岡山駅周辺、北区の番町・駅前町・南方が人気エリアで、大規模再開発により新築マンション供給が増加しています。新築マンションは最新設備と高い耐震性が魅力ですが、価格は高めです。中古マンションは価格が抑えられる一方、築年数や管理状況の確認が重要です。
信頼できる不動産会社や金融機関に相談しながら、予算とライフスタイルに合ったマンションを選びましょう。