大船エリアの土地購入が注目される理由
大船駅周辺で土地購入を検討する際、「価格相場はどのくらいか」「鎌倉市と横浜市のどちらが良いのか」と迷う方は少なくありません。
本記事では、大船エリアのエリア別価格相場、鎌倉市側・横浜市側の違い、土地購入の流れと注意点を、大船駅の公示地価データを元に解説します。
初めて土地を購入する方でも、大船エリアの特性を理解し、状況に応じた土地選びができるようになります。
この記事のポイント
- 大船駅はJR東海道線・横須賀線・湘南モノレールの交通結節点で利便性が高い
- 2025年の公示地価は坪単価97.4万円、実勢相場は93.7万円程度
- 前年比+4.50%上昇し、今後10年間で+12.8%上昇が予想される堅調な地価推移
- 鎌倉市側と横浜市側で都市計画・税制が異なるため注意が必要
(1) JR東海道線・横須賀線・湘南モノレールの交通結節点
大船駅は、JR東海道線・横須賀線・湘南モノレールの3路線が乗り入れる交通結節点です。
主要駅へのアクセス:
| 目的地 | 所要時間 | 路線 |
|---|---|---|
| 横浜駅 | 約15分 | JR東海道線 |
| 東京駅 | 約50分 | JR東海道線 |
| 品川駅 | 約40分 | JR東海道線 |
| 鎌倉駅 | 約7分 | JR横須賀線 |
| 逗子駅 | 約13分 | JR横須賀線 |
この交通利便性が評価され、東京・横浜への通勤圏として人気があります。
(2) 商業施設の充実と北鎌倉の自然環境の両立
大船駅周辺は、商業施設が充実しながらも、北鎌倉の自然環境に近いという特徴があります。
主要商業施設:
- ルミネウィング大船（ファッション・雑貨・飲食）
- イトーヨーカドー大船店（食品・日用品）
- グランシップ大船（商業・オフィス複合施設）
自然環境:
- 北鎌倉方面へ徒歩圏内（円覚寺、建長寺等の寺社）
- 鎌倉中央公園、玉縄城址公園等が近い
この「利便性と自然の両立」が、ファミリー層やシニア層から支持される理由です。
(3) 地価上昇トレンド（2025年+4.50%、10年後+12.8%予測）
2025年の公示地価データによると、大船駅周辺は前年比+4.50%上昇しました。今後10年間の予測では+12.8%の上昇が見込まれています。
| 年度 | 公示地価（坪単価） | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 93.2万円/坪 | +3.8% |
| 2025年 | 97.4万円/坪 | +4.50% |
| 2035年（予測） | 109.9万円/坪 | +12.8% |
（出典: 大船駅の公示地価データ）
この堅調な地価推移は、大船駅の交通利便性・商業施設の充実が評価されている証です。
2. 大船エリアの土地市場の基礎知識
(1) 公示地価と実勢相場の違い
公示地価:
- 国土交通省が毎年1月1日時点で調査・公表する標準地の価格
- 土地取引の指標として利用される
- 実際の取引価格とは異なる場合が多い
実勢相場:
- 実際の売買取引で成立した価格
- 公示地価より低い場合が多い（大船駅周辺は約96%）
- 土地の形状、接道状況、用途地域により大きく変動
(2) 大船駅周辺の価格相場（公示地価坪単価97.4万円、実勢相場93.7万円）
2025年の大船駅周辺の価格相場は以下の通りです。
| 指標 | 価格 |
|---|---|
| 公示地価（坪単価） | 97.4万円/坪 |
| 実勢相場（坪単価） | 93.7万円/坪 |
| 公示地価（m²単価） | 29.5万円/m² |
（出典: 大船駅の公示地価データ、アセットロケット実勢相場）
公示地価と実勢相場の乖離は約3.7%で、比較的小さい水準です。これは、大船駅周辺の土地需要が安定していることを示しています。
(3) 鎌倉市側と横浜市側の違い（都市計画・税制）
大船駅周辺は、鎌倉市と横浜市にまたがるエリアです。市によって都市計画・税制が異なるため、土地購入時は注意が必要です。
| 項目 | 鎌倉市側 | 横浜市側（栄区） |
|---|---|---|
| 都市計画 | 鎌倉市都市計画 | 横浜市都市計画 |
| 固定資産税 | 鎌倉市の税率 | 横浜市の税率 |
| 用途地域 | 住居系中心 | 住居系・商業系混在 |
詳細は各市の都市計画情報提供サービスで確認してください。
(4) 用途地域と建築制限の基本
大船駅周辺の土地は、用途地域によって建築できる建物の種類・高さ・容積率が異なります。
- 第一種低層住居専用地域: 一戸建て中心、高さ制限あり（10m～12m）
- 第二種中高層住居専用地域: マンション・アパート可、店舗は制限あり
- 近隣商業地域: 住宅・店舗・事務所が混在（駅前に多い）
用途地域は、土地購入前に必ず確認し、希望する建物が建築可能か判定してください。
3. エリア別の価格相場と特徴
(1) 大船駅周辺（徒歩10分圏内：坪単価97万円程度、商業施設充実）
大船駅から徒歩10分圏内は、商業施設の利便性が高く、価格も最も高いエリアです。
価格相場:
- 坪単価: 97万円/坪程度
- 100坪の土地: 約9,700万円
メリット:
- 駅まで徒歩圏内（通勤・通学に便利）
- ルミネウィング、イトーヨーカドー等の商業施設が近い
- 医療機関・金融機関が充実
デメリット:
- 価格が高い
- 土地の供給が少ない
- 騒音・混雑が気になる場合がある
(2) 鎌倉市側（大船1丁目等：最高地価879,000円/m²）
鎌倉市大船1丁目は、大船駅周辺で最も地価が高いエリアです。
最高地価地点（鎌倉市大船1-25-2）:
- 879,000円/m²（約290万円/坪）
特徴:
- 駅至近（徒歩3分圏内）
- 商業地としての価値が高い
- 店舗・事務所・マンション等が混在
住宅用地としては高額ですが、店舗併用住宅や小規模ビル等の収益物件としての活用が考えられます。
(3) 横浜市側（栄区本郷台等：ファミリー層向け）
横浜市栄区の本郷台エリアは、大船駅からバス便・徒歩圏内で、ファミリー層向けの住宅地として人気があります。
価格相場:
- 坪単価: 70～85万円/坪程度（大船駅周辺より10～20%安い）
メリット:
- 大船駅よりも価格を抑えられる
- 学校・公園が多く、子育て環境が良い
- 静かな住宅地
デメリット:
- 駅まで距離がある（バス便が必要な場合あり）
- 商業施設は大船駅周辺に比べて少ない
(4) 北鎌倉寄りエリア（自然環境豊か、静かな住環境）
大船駅から北鎌倉方面へ向かうエリアは、自然環境が豊かで静かな住環境を提供します。
価格相場:
- 坪単価: 80～95万円/坪程度
メリット:
- 円覚寺、建長寺等の寺社が近く、落ち着いた環境
- 鎌倉中央公園等の緑地が多い
- 大船駅・北鎌倉駅の両方が利用可能
デメリット:
- 丘陵地が多く、高低差や擁壁工事が必要な場合がある
- 商業施設は大船駅周辺に比べて少ない
4. 土地購入の流れと諸費用
(1) 土地購入の具体的ステップ
土地購入の一般的な流れは以下の通りです。
- 物件探し: SUUMO、アットホーム、HOME'S等のポータルサイトで検索
- 現地確認: 土地の形状・接道・周辺環境を確認
- 敷地調査・地盤調査: 高低差・地盤の強度を調査
- 購入申し込み: 手付金（10%程度）を支払い
- 住宅ローン審査: 金融機関に事前審査を申請
- 重要事項説明: 宅建士による物件説明を受ける
- 売買契約: 本契約を締結、手付金以外の残金を支払い
- 所有権移転登記: 法務局で登記手続き
(2) 購入にかかる税金（不動産取得税、固定資産税等、市による違い）
土地購入時にかかる主な税金は以下の通りです。
| 税金 | 内容 | 目安額 |
|---|---|---|
| 不動産取得税 | 固定資産税評価額の3%（2027年3月31日まで軽減措置あり） | 評価額の3% |
| 固定資産税 | 毎年課税、評価額の1.4%（標準税率） | 評価額の1.4% |
| 都市計画税 | 市街化区域内の土地、評価額の最大0.3% | 評価額の0.3% |
鎌倉市と横浜市で税率が異なる場合があるため、購入前に各市の税務課に確認してください。
(3) その他諸費用（仲介手数料、登記費用、地盤調査費等）
税金以外にかかる主な諸費用は以下の通りです。
| 項目 | 内容 | 目安額 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 物件価格の3%+6万円+消費税（上限） | 物件価格の約3.3% |
| 登記費用 | 所有権移転登記、司法書士報酬 | 10～20万円 |
| 地盤調査費 | 地盤の強度を調査 | 5～10万円 |
| 敷地調査費 | 土地の形状・高低差を調査 | 3～5万円 |
これらの諸費用を含めた総額で資金計画を立てることが重要です。
5. 土地選びの注意点とよくある失敗
(1) 鎌倉市と横浜市で都市計画・税制が異なる点
前述の通り、大船駅周辺は鎌倉市と横浜市にまたがるため、市によって都市計画・税制が異なります。
確認すべき項目:
- 用途地域・建ぺい率・容積率
- 固定資産税・都市計画税の税率
- 開発許可の要否・手続き
土地購入前に、該当する市の都市計画課・税務課に確認してください。
(2) 丘陵地の高低差と擁壁工事のコスト
大船駅周辺は丘陵地が多く、高低差がある土地が少なくありません。眺望が良い反面、擁壁工事や地盤改良が必要になる可能性があります。
| 工事種類 | 費用目安 |
|---|---|
| 擁壁工事 | 100万円～300万円以上 |
| 地盤改良 | 50万円～150万円 |
| 整地・造成 | 30万円～100万円 |
高低差がある土地を購入する場合は、敷地調査・地盤調査を必ず実施し、追加コストを見積もってください。
(3) 建築条件付き土地vs建築条件なし土地の違い
土地には「建築条件付き」と「建築条件なし」の2種類があります。
| 項目 | 建築条件なし土地 | 建築条件付き土地 |
|---|---|---|
| 建築会社 | 自由に選べる | 指定会社で建築義務 |
| 価格 | やや高め | やや安め |
| 設計自由度 | 高い | 限定的 |
設計の自由度を重視する場合は「建築条件なし土地」を、価格を抑えたい場合は「建築条件付き土地」を選択してください。
(4) 駅からの距離による価格差（徒歩10分vs20分）
駅からの距離によって、価格が大きく変動します。
| 駅からの距離 | 価格補正 |
|---|---|
| 徒歩5分以内 | +10～15% |
| 徒歩10分以内 | ±0%（基準） |
| 徒歩15分以内 | -5～10% |
| 徒歩20分以上 | -10～20% |
通勤・通学の利便性と価格のバランスを考慮して選択してください。
(5) 用途地域による建築制限（建ぺい率、容積率）
用途地域によって、建ぺい率（敷地面積に対する建築面積の割合）・容積率（敷地面積に対する延床面積の割合）が異なります。
例:
- 第一種低層住居専用地域: 建ぺい率40～60%、容積率80～150%
- 第二種中高層住居専用地域: 建ぺい率60%、容積率150～300%
希望する建物が建築可能か、購入前に建築士や宅建士に相談してください。
6. まとめ：状況別の土地選び方
大船駅周辺は、JR東海道線・横須賀線・湘南モノレールの交通結節点で、商業施設の充実と北鎌倉の自然環境を両立できる魅力的なエリアです。2025年の公示地価は坪単価97.4万円、実勢相場は93.7万円程度で、前年比+4.50%上昇しています。
鎌倉市側と横浜市側で都市計画・税制が異なるため、購入前に確認が必要です。丘陵地の高低差や擁壁工事のコストにも注意してください。
(1) 利便性重視なら大船駅徒歩10分圏内
東京・横浜への通勤圏で、商業施設・医療機関が充実した環境を優先する場合は、大船駅徒歩10分圏内が適しています。価格は高めですが、資産価値が安定しています。
(2) 自然環境重視なら北鎌倉寄り
円覚寺、建長寺等の寺社が近く、落ち着いた環境を優先する場合は、北鎌倉寄りのエリアが候補になります。丘陵地が多いため、高低差や擁壁工事の必要性を確認してください。
(3) 価格重視なら横浜市側（栄区本郷台等）
ファミリー層で予算を抑えたい場合は、横浜市栄区の本郷台エリアが適しています。大船駅周辺より10～20%価格が安く、学校・公園が多い子育て環境が魅力です。
(4) 専門家（宅建士、土地家屋調査士）への相談を推奨
土地購入は高額な取引であり、用途地域・建築制限・税制等の専門知識が必要です。宅地建物取引士や土地家屋調査士に相談しながら、無理のない資金計画を立て、失敗しない土地選びを実現しましょう。