マンションリノベーションが注目される理由
中古マンションを購入してリノベーションする選択肢が、近年ますます注目されています。新築マンション価格の高騰に伴い、「中古マンション+リノベーション」で理想の住まいを実現する方が増えています。
この記事では、マンションリノベーションの費用相場、工事内容別の費用詳細、マンション特有の制約、費用を抑える方法を解説します。
(1) 中古マンション購入+リノベーションのメリット
中古マンション+リノベーションには、以下のメリットがあります。
立地の選択肢が広がる:
- 新築マンションは郊外が中心
- 中古マンションは駅近の好立地物件が豊富
コストパフォーマンス:
- 新築マンション価格は高騰が続く
- 中古+リノベーションで予算内に収まる可能性
自由な間取り:
- 自分のライフスタイルに合わせた間取り設計
- 新築分譲マンションの画一的な間取りを避けられる
資産価値:
- 立地が良ければ資産価値を維持しやすい
- 築年数による価格下落は既に織り込まれている
これらのメリットにより、中古マンション+リノベーションは、特に30-60代の方に人気の選択肢となっています。
(2) 2024-2025年のトレンド（柔軟な設計・在宅勤務スペース）
2024年のマンションリノベーショントレンドでは、「造り込みすぎず変化に対応できる柔軟な設計」が1位となっています。
2024-2025年のトレンド:
- 柔軟な設計: ライフスタイルの変化に対応できる可変性
- 在宅勤務スペース: 新型コロナウイルス以降の働き方に対応
- 収納力重視: 物を減らさず、収納力で解決
- 開放的レイアウト: 3LDKを1LDK+土間に変更する事例が人気
- デザイン性: モルタルキッチンなど、こだわりの内装
これらのトレンドを踏まえて、自分のライフスタイルに合ったリノベーション計画を立てることが重要です。
マンションリノベーション費用の相場と内訳
マンションリノベーションの費用は、工事の範囲や資材のグレードにより大きく変動します。相場を把握し、予算計画を立てましょう。
(1) 平米単価の目安（15〜20万円/㎡）
マンションリノベーションの平米単価は15〜20万円が目安です。
平米単価の内訳:
- 解体工事
- 間取り変更工事
- 水回り設備（キッチン・浴室・トイレ・洗面）
- 内装工事（床・壁・天井）
- 電気・配管工事
- 諸経費（設計料・現場管理費等）
この平米単価は、スケルトンリノベーション（間取り変更を含む）の目安です。間取り変更をしない表層フルリフォームの場合は、10〜15万円/㎡程度になります。
(2) 面積別の費用例（60㎡で900〜1,200万円）
面積別のリノベーション費用の目安は以下の通りです。
スケルトンリノベーション（15〜20万円/㎡）:
| 面積 | 費用の目安 |
|---|---|
| 50㎡ | 750〜1,000万円 |
| 60㎡ | 900〜1,200万円 |
| 70㎡ | 1,050〜1,400万円 |
| 80㎡ | 1,200〜1,600万円 |
| 90㎡ | 1,350〜1,800万円 |
（2025年時点の相場、資材・設備のグレードにより変動）
表層フルリフォーム（10〜15万円/㎡）:
| 面積 | 費用の目安 |
|---|---|
| 50㎡ | 500〜750万円 |
| 60㎡ | 600〜900万円 |
| 70㎡ | 700〜1,050万円 |
| 80㎡ | 800〜1,200万円 |
| 90㎡ | 900〜1,350万円 |
（2025年時点の相場、資材・設備のグレードにより変動）
これらはあくまで目安であり、実際の費用は物件の状態や希望する仕様により異なります。
(3) スケルトンリノベーションと表層フルリフォームの違い
スケルトンリノベーションと表層フルリフォームでは、費用と自由度が大きく異なります。
スケルトンリノベーション:
- 工事内容: 間仕切り壁や床材を全て撤去し、骨組みだけの状態から作り直す
- 費用: 15〜20万円/㎡
- 自由度: 間取り変更が可能、自由度が高い
- 工期: 2〜3ヶ月程度
表層フルリフォーム:
- 工事内容: 間取りは変えず、内装・設備を全面的に刷新
- 費用: 10〜15万円/㎡
- 自由度: 間取り変更はできない
- 工期: 1〜2ヶ月程度
どちらを選ぶかは、予算と「間取り変更が必要か」で判断します。間取りに不満がなければ、表層フルリフォームでコストを抑えられます。
工事内容別の費用詳細（間取り変更・水回り・内装）
リノベーション費用の内訳を理解し、どこにコストをかけるか判断することが重要です。
(1) 間取り変更の費用（壁の撤去・新設・建具工事）
間取り変更は、スケルトンリノベーションの中心的な工事です。
主な工事内容と費用:
| 工事内容 | 費用の目安 |
|---|---|
| 間仕切り壁の撤去 | 5〜10万円/箇所 |
| 間仕切り壁の新設 | 10〜20万円/箇所 |
| 建具工事（ドア・引き戸） | 10〜30万円/箇所 |
| 収納造作（クローゼット等） | 15〜40万円/箇所 |
（2025年時点の相場、物件により変動）
注意点:
- ラーメン構造のマンションは間取り変更の自由度が高い
- 壁式構造のマンションは、壁の撤去ができず間取り変更に制限がある
- 構造上動かせない柱・梁がある
間取り変更の可否は、物件の構造により異なるため、事前に一級建築士やリノベーション会社に相談することが重要です。
(2) 水回りの費用（キッチン・浴室・トイレ・洗面）
水回り設備は、リノベーション費用の中で大きな割合を占めます。
設備別の費用目安:
| 設備 | スタンダード | ミドルグレード | ハイグレード |
|---|---|---|---|
| システムキッチン | 50〜80万円 | 100〜150万円 | 200〜300万円 |
| ユニットバス | 50〜80万円 | 100〜150万円 | 200〜300万円 |
| トイレ | 15〜25万円 | 30〜50万円 | 60〜100万円 |
| 洗面化粧台 | 10〜20万円 | 25〜40万円 | 50〜80万円 |
（2025年時点の相場、工事費込み）
費用の変動要因:
- メーカー・シリーズのグレード
- サイズ（特にキッチン・浴室）
- オプション機能（食洗機・浴室乾燥機等）
- 配管移動の有無
水回り設備は、ショールームで実物を見て比較検討することをおすすめします。
(3) 内装の費用（床・壁・天井）
内装工事は、面積が広いため費用が膨らみやすい箇所です。
内装工事の費用目安:
| 工事内容 | 費用の目安 |
|---|---|
| フローリング | 8,000〜20,000円/㎡ |
| クッションフロア | 3,000〜5,000円/㎡ |
| 壁紙（クロス） | 1,000〜2,000円/㎡ |
| 塗装（壁・天井） | 1,500〜3,000円/㎡ |
| 珪藻土・漆喰 | 3,000〜8,000円/㎡ |
（2025年時点の相場、工事費込み）
注意点:
- マンションの管理規約で、フローリングの防音基準（LL-45等）が指定される場合がある
- 防音性能の高いフローリングは、一般的なものより高額
- 断熱工事を怠ると、壁の結露やカビが発生するリスク
内装は、面積が広いためコストダウンの余地があります。グレードを調整して予算内に収めることが可能です。
(4) 電気・配管工事の費用
電気・配管工事は、見えない部分ですが重要な工事です。
主な工事内容と費用:
| 工事内容 | 費用の目安 |
|---|---|
| 電気配線工事 | 30〜50万円 |
| コンセント増設 | 5,000〜10,000円/箇所 |
| 照明器具取付 | 5,000〜15,000円/箇所 |
| 給排水管工事 | 30〜60万円 |
| ガス配管工事 | 10〜20万円 |
（2025年時点の相場、物件により変動）
注意点:
- 築年数が古いマンションは電気容量が30A程度で、IHクッキングヒーターや床暖房の使用が困難な場合がある
- 配管の移動は、管理規約や建物構造により制限される場合がある
- 解体後に配管の劣化が発見され、追加工事が必要になる場合がある
電気容量や配管の移動可否は、リノベーション前に必ず確認してください。
リノベーション前の注意点とマンション特有の制約
マンションリノベーションには、戸建てと異なる制約があります。事前に確認しないと、希望する工事ができない場合があります。
(1) 管理規約の確認（使用可能な内装材・工事時間の制限）
マンションには管理規約があり、リノベーション内容が制限される場合があります。
管理規約で制限される内容:
- フローリングの防音基準: LL-45以上等の指定
- 配管・配線の移動: 共用部分への影響がある工事の制限
- 工事時間帯: 平日9時〜18時等の指定
- 工事期間: 事前届出が必要
- 使用可能な内装材: 防火性能等の基準
確認方法:
- 管理会社に管理規約を確認
- リノベーション会社に管理規約の確認を依頼
管理規約の確認を怠ると、工事途中で中断を余儀なくされる可能性があります。
(2) 建物構造の確認（ラーメン構造vs壁式構造）
マンションの構造により、間取り変更の自由度が異なります。
ラーメン構造:
- 柱と梁で建物を支える構造
- 間仕切り壁は構造に影響しないため、撤去・移動が可能
- 間取り変更の自由度が高い
壁式構造:
- 壁で建物を支える構造
- 構造壁は撤去できないため、間取り変更に制限がある
- 低層マンション（5階建て以下）に多い
確認方法:
- 建築図面（構造図）を確認
- リノベーション会社に現地調査を依頼
間取り変更を希望する場合は、ラーメン構造のマンションを選ぶことをおすすめします。
(3) 旧耐震基準マンションのリスク
1981年6月1日より前に建築確認を受けたマンションは旧耐震基準であり、耐震性に不安があります。
旧耐震基準のリスク:
- 大地震時の倒壊リスク
- 住宅ローンの審査が通りにくい場合がある
- 将来の資産価値が低下する可能性
- 耐震補強工事は個別では困難（管理組合全体の合意が必要）
新耐震基準の確認方法:
- 建築確認日が1981年6月1日以降か確認
- 不動産会社に確認を依頼
旧耐震基準のマンションは、リノベーションを検討する前に避けることを推奨します。
(4) 電気容量・配管移動の制約
築年数が古いマンションは、電気容量や配管に制約がある場合があります。
電気容量の問題:
- 築年数が古いマンションは電気容量が30A程度
- IHクッキングヒーター（5.8kW）や床暖房の使用が困難
- 電気容量の増加は、建物全体の電気容量に余裕がある場合のみ可能
配管の問題:
- 排水管の移動は、階下への影響があるため制限される場合がある
- 床上配管（床を上げて配管を通す）で対応する場合、天井高が低くなる
確認方法:
- 電気容量は分電盤で確認
- 配管の移動可否はリノベーション会社に確認
これらの制約は、リノベーション前の調査で確認できます。
(5) よくある失敗事例
1000件のリノベ実績を持つ一級建築士によると、以下のような失敗事例が多いとされています。
失敗事例:
- 旧耐震基準のマンション購入: 資産価値が低下し、ローンも通りにくい
- 電気容量不足: IHや床暖房が使えず、後から気づいて後悔
- 断熱工事の省略: 壁の結露やカビが発生
- 予備費の未確保: 解体後の追加工事で予算オーバー
- 管理規約の未確認: 工事途中で中断を余儀なくされる
これらの失敗を避けるため、専門家に相談しながら慎重に進めることが重要です。
費用を抑える方法と補助金・ローンの活用
リノベーション費用は大きな金額になるため、費用を抑える工夫と、補助金・ローンの活用が重要です。
(1) 複数見積もりと費用交渉のコツ
複数のリノベーション会社から見積もりを取り、比較検討することで費用を抑えられます。
複数見積もりのポイント:
- 3社以上から見積もりを取る: 相場を把握し、適正価格を見極める
- 詳細な内訳を確認: 「一式」ではなく、項目ごとの単価を確認
- 同じ条件で比較: 設備のグレードや工事範囲を揃える
- 値引き交渉: 他社の見積もりを提示し、価格交渉の材料にする
費用交渉のコツ:
- 設備のグレードを下げる（キッチン・浴室等）
- 工事範囲を絞る（優先順位を決める）
- 材料支給（自分で材料を調達）は避ける（保証対象外になる）
複数見積もりと費用交渉により、10-20%のコストダウンが可能な場合があります。
(2) 予備費の確保（予算の10%）
リノベーションでは、解体後に想定外の追加工事が発生する場合があるため、予算の10%程度（40〜50万円）を予備費として確保することが推奨されます。
追加工事が発生する例:
- 解体後に配管の劣化が発見される
- 壁の内部に予想外の配線がある
- 床下の状態が悪く、補強が必要
予備費を確保しておくことで、追加工事が発生しても慌てずに対応できます。
(3) 補助金制度（住宅省エネ2025キャンペーン等）
2025年度は、住宅省エネ2025キャンペーンにより、省エネリノベーションへの補助金が充実しています。
主な補助金制度:
| 補助金制度 | 対象工事 | 補助額 |
|---|---|---|
| 住宅省エネ2025キャンペーン | 断熱改修・高効率設備導入 | 最大120万円 |
| バリアフリー改修補助金 | 手すり設置・段差解消 | 最大20万円 |
| 長期優良住宅化リフォーム | 耐震改修・省エネ改修 | 最大250万円 |
（2025年時点の制度、予算上限に達すると期間内でも受付終了）
注意点:
- 補助金は予算上限に達すると期間内でも受付終了
- 申請手続きは複雑なため、リノベーション会社に代行を依頼
- 最新情報は国土交通省の公式サイトで確認
補助金を活用することで、数十万円〜100万円以上のコストダウンが可能です。
(4) リフォームローンと住宅ローンの違い
リノベーション費用の支払いには、リフォームローンまたは住宅ローン（一体型ローン）を利用できます。
リフォームローン:
- 金利: 3〜4%（住宅ローンより高い）
- 借入上限: 50〜500万円
- 審査: 比較的通りやすい
- 担保: 不要（無担保ローン）
住宅ローン（一体型ローン）:
- 金利: 0.5〜1.5%（低金利）
- 借入上限: 数千万円（物件価格+リノベーション費用）
- 審査: 厳しい
- 担保: 物件を担保にする
選び方:
- 中古マンション購入と同時にリノベーションする場合 → 住宅ローン（一体型ローン）
- 既に所有しているマンションをリノベーションする場合 → リフォームローン
住宅ローン（一体型ローン）の方が金利が低く、返済負担を抑えられます。詳細は金融機関やファイナンシャルプランナーにご相談ください。
まとめ：成功するリノベーションのポイント
マンションリノベーションは、中古マンションを自分好みの住まいに変える魅力的な選択肢です。費用相場を理解し、マンション特有の制約を把握することが成功の鍵です。
この記事のポイント:
- マンションリノベーションの平米単価は15〜20万円/㎡が目安
- 60㎡のスケルトンリノベーションで900〜1,200万円
- スケルトンリノベーション（間取り変更）と表層フルリフォーム（内装のみ）で費用が大きく異なる
- 管理規約・建物構造・旧耐震基準・電気容量の確認が必須
- 複数見積もり・予備費確保・補助金活用でコストダウン可能
成功するリノベーションのポイント:
- 事前調査を徹底する: 管理規約・建物構造・耐震基準・電気容量を確認
- 複数社から見積もりを取る: 3社以上から見積もりを取り、詳細な内訳を比較
- 予備費を確保する: 予算の10%（40〜50万円）を予備費として確保
- 補助金を活用する: 住宅省エネ2025キャンペーン等の補助金を早めに申請
- 専門家に相談する: 一級建築士やリノベーション会社に相談しながら進める
リノベーション前にすべきこと:
- 管理規約の確認（管理会社に問い合わせ）
- 建物構造の確認（ラーメン構造か壁式構造か）
- 旧耐震基準か新耐震基準か確認（1981年6月1日以降の建築確認が新耐震）
- 電気容量の確認（分電盤を確認）
- 複数社から見積もりを取得
マンションリノベーションは、費用や制約を理解した上で計画的に進めることで、理想の住まいを実現できます。不明な点があれば、一級建築士やリノベーション会社、ファイナンシャルプランナー等の専門家に相談しながら進めてください。
この記事は2025年時点の相場であり、今後の資材価格や人件費の変動により費用が変わる可能性があります。最新情報は複数のリノベーション会社に確認することを推奨します。