地方都市の土地探しで後悔しないために
地方都市（茨木市、栃木市、新潟市、東海市、高崎市など）で土地を購入したいが、「価格相場はどれくらいか」「どのエリアを選べばいいか」「何を確認すべきか」と悩む方は少なくありません。
この記事では、地方都市の土地市場の特徴、価格相場の調べ方、エリア選びのポイント、購入時の注意点を、国土交通省の公式データを元に解説します。
地方都市ならではのリスクを理解し、後悔しない土地選びができるようになります。
この記事のポイント
- 地方都市の土地相場は国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で実際の取引価格（約547万件）を調べるのが正確
- エリア選びでは駅距離・生活インフラ・都市計画・人口動態を確認し、Must条件とWant条件を整理する
- 購入前に用途地域・建蔽率・容積率・接道義務・地盤調査・ハザードマップ・インフラ状況を必ず確認する
- 地方都市特有のリスク（人口減少、インフラ整備状況、公共交通の利便性等）を考慮し、専門家（宅建士、土地家屋調査士等）への相談が重要
なぜ地方都市の土地選びが重要なのか
地方都市の土地購入は、大都市圏と比較して価格が手頃である一方、人口減少や公共交通の利便性など、地方特有のリスクも存在します。
適切なエリア選びと購入前の確認を怠ると、希望する建物が建てられない、災害リスクが高い、資産価値が下落するなどの問題が発生する可能性があります。
国土交通省の公式データや自治体の都市計画を活用し、客観的な情報を元に判断することが重要です。
地方都市の土地市場の特徴と価格相場
(1) 地方都市の地価動向（2024年時点）
2024年時点では、全国的に地価は上昇傾向にあります。特に三大都市圏と地方4市（札幌・仙台・広島・福岡）で上昇が顕著です。
一方、中規模の地方都市では、三大都市圏ほど急激な上昇は見られず、比較的安定した価格帯が続いています。
(2) 価格帯の目安と地域差
地方都市の土地価格は、駅距離、エリアの人気度、インフラ整備状況により大きく異なります。
千葉県旭市を例にすると、価格帯は50万円〜100万円以上、物件面積は140m²以上が中心です。ただし、これはあくまで一例であり、地域により大きく異なります。
(3) 地方都市ならではのリスク
地方都市では、以下のリスクを考慮する必要があります。
- 人口減少: 将来の資産価値や賃貸需要に影響
- 公共交通の利便性: バス路線の廃止・減便のリスク
- インフラ整備: 上下水道・ガスが未整備の場合、引込工事費用が購入者負担
- 商業施設の撤退: 地域の利便性低下
土地の相場を正確に調べる方法
(1) 不動産情報ライブラリで実取引価格を調べる
国土交通省の不動産情報ライブラリ（旧・土地総合情報システム）では、2025年3月31日時点で約547万件の実際の取引価格データを閲覧できます。
所在地、取引時期、取引価格、土地面積、最寄り駅などの詳細情報を無料で確認でき、最も正確な相場把握が可能です。
2024年4月に「不動産情報ライブラリ」に改称・刷新され、より使いやすくなりました。
(2) 全国地価マップで公的評価額を確認する
全国地価マップでは、固定資産税路線価、相続税路線価、公示価格、都道府県地価調査価格の4種類の公的評価額を地図上で閲覧できます。
無料で利用できる公的サービスであり、周辺エリアの価格帯を把握するのに役立ちます。
(3) 公示価格と基準地価の見方
- 公示価格（公示地価）: 国土交通省が毎年3月に発表する1月1日時点の標準地の価格
- 基準地価: 都道府県が毎年9月に発表する7月1日時点の標準地の価格
これらの公的価格を参考に、実勢価格（実際に売買される際の価格）の目安を把握します。
一般的に、実勢価格は公示価格の1.1〜1.3倍程度と言われています。
エリア選びの5つのポイント
(1) 駅距離と交通利便性の確認
最寄り駅までの距離は、土地の価値を大きく左右します。
地方都市では車移動が中心ですが、将来の売却や賃貸を考えると、駅距離は重要な要素です。
また、バス路線の廃止・減便リスクも考慮してください。
(2) 生活インフラ（商業施設・医療・教育）の整備状況
スーパー、病院、学校などの生活インフラが徒歩圏内にあるかを確認します。
地方都市では、商業施設の撤退リスクもあるため、複数の選択肢があるエリアが望ましいです。
(3) 都市計画と将来の開発予定
市区町村の都市計画を確認し、将来の開発予定（道路整備、商業施設誘致等）を把握します。
開発予定があるエリアは、将来的に資産価値が上がる可能性があります。
(4) 人口動態と地域の活力
総務省の統計や自治体の人口ビジョンで、人口動態（増加・減少傾向）を確認します。
人口減少が急速に進むエリアは、将来の資産価値や賃貸需要に影響する可能性があります。
(5) Must条件とWant条件の整理
土地探しでは、「Must条件（絶対に譲れない条件）」と「Want条件（あれば嬉しい条件）」に分けて優先順位をつけることが重要です。
Must条件の例:
- 予算
- 最寄り駅までの距離
- 学区
- 土地面積
Want条件の例:
- 日当たり
- 眺望
- 角地
- 閑静な住宅街
Must条件を満たす土地の中から、Want条件が多い物件を選びます。
購入時に確認すべき注意点
(1) 用途地域・建蔽率・容積率の確認
用途地域によって、建てられる建物の種類や規模が制限されます。
13種類の用途地域があり、住居系・商業系・工業系などで建蔽率・容積率が異なります。
市区町村の都市計画課で確認し、希望する建物が建てられるかを必ず確認してください。
| 用途地域の例 | 建蔽率 | 容積率 |
|---|---|---|
| 第一種低層住居専用地域 | 30-60% | 50-200% |
| 第一種住居地域 | 60% | 200-400% |
| 商業地域 | 80% | 200-1300% |
(2) 接道義務と建築制限
建築基準法により、原則として幅4m以上の道路に2m以上接する必要があります（接道義務）。
接道義務を満たさない土地は、原則として建物を建てられません。
購入前に、道路の幅員と接道状況を必ず確認してください。
(3) 地盤調査と地盤改良費用
地盤が弱い土地では、地盤改良工事（200万円以上）が必要になる可能性があります。
購入前に地盤調査を実施し（費用は5-10万円程度）、地盤の強度を確認することを強く推奨します。
(4) ハザードマップで災害リスクを確認
洪水、土砂災害、地震、津波などの災害リスクを、自治体のハザードマップで確認します。
災害リスクが高いエリアは、保険料が高くなる、将来の資産価値が下がる可能性があります。
(5) 上下水道・ガス・電気のインフラ状況
上下水道・ガス・電気などのインフラが整備されているかを確認します。
インフラが未整備の場合、引込工事費用（数十万円〜数百万円）が購入者負担となる可能性があります。
(6) 境界線の明確化
境界線が不明確な土地は、隣地とのトラブルに発展する可能性があります。
購入前に、境界標の設置状況や隣地所有者との境界確認書の有無を確認してください。
まとめ：地方都市の土地選びで失敗しないために
地方都市の土地購入では、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で実際の取引価格を調べ、全国地価マップで公的評価額を確認することで、正確な相場把握が可能です。エリア選びでは、駅距離・生活インフラ・都市計画・人口動態を確認し、Must条件とWant条件を整理することが重要です。
購入前には、用途地域・建蔽率・容積率・接道義務・地盤調査・ハザードマップ・インフラ状況を必ず確認してください。地方都市特有のリスク（人口減少、インフラ整備状況、公共交通の利便性等）を考慮し、慎重に判断することが必要です。
不明な点は、専門家（宅建士、土地家屋調査士、税理士等）に相談し、リスクを十分に理解した上で、無理のない購入計画を立てましょう。