亀岡市の土地市場が注目される理由
亀岡市で土地購入を検討する際、「価格相場はどのくらいか」「京都市へのアクセスは」と迷われる方は少なくありません。
この記事では、亀岡市の土地価格相場、エリア特性、購入時の注意点を、国土交通省や亀岡市公式サイトの情報を元に解説します。注文住宅の建築用地を検討している方が、自分に合ったエリアと物件を選べるようになります。
この記事のポイント
- 亀岡市の平均坪単価は29.5万円/坪（2024年）、公示地価は前年比+0.32%上昇
- JR嵯峨野線で京都駅へアクセス良好、自然豊かな環境と都市部へのアクセスの両立が魅力
- 亀岡駅徒歩圏内が一番人気だが、向嶋団地は浸水深2.0～3.0m未満の指定あり
- 3つの活断層があり地震リスクを考慮し、ハザードマップ確認が必須
- 建築条件付土地は3ヶ月以内に特定建設会社と契約が必要で自由設計不可
京都市のベッドタウンとして人気（JR嵯峨野線で京都駅へアクセス良好）
亀岡市は京都府中部に位置し、JR嵯峨野線で京都駅へアクセス良好です。京都市のベッドタウンとして、自然豊かな環境と都市部へのアクセスの両立を求める方に人気があります。
自然豊かな環境と都市部へのアクセスの両立
亀岡市は保津川下り、嵯峨野トロッコ列車など観光資源も豊富で、自然環境を満喫できます。一方で、京都市内への通勤・通学にも便利な立地です。
土地価格は前年比+0.32%上昇（公示地価、2024年）
土地代データによると、2024年の公示地価は平均25万2558円/坪（前年比+0.32%）です。価格は緩やかに上昇しており、今後も需要が見込まれます。
亀岡市の土地基礎知識｜価格相場とエリア特性
亀岡市の平均坪単価：29.5万円/坪、公示地価25万2558円/坪（2024年）
SUUMOによると、亀岡市の平均坪単価は29.5万円/坪（2024年）です。公示地価は平均25万2558円/坪、基準地価は平均25万8820円/坪（前年比+0.71%）です。
亀岡駅周辺エリアの特徴と価格（徒歩圏内が一番人気）
亀岡駅徒歩圏内エリアは、公的機関や生活利便施設が整っており、一番人気です。ただし、向嶋団地（古世町向嶋）は駅に近い一方で、洪水ハザードマップで浸水深2.0～3.0m未満の指定があり、水害リスクに注意が必要です。
古世町2丁目・3丁目、千代川エリア等の人気エリア7選
宅建士による解説によると、古世町2丁目・3丁目、千代川エリア等が人気です。千代川エリアは自然豊かな環境を求める方に向いています。
よく取引される面積と駅距離の傾向
亀岡市の土地取引は、面積100～150㎡（約30～45坪）、駅徒歩10～20分の物件が多く取引されています。
物件検索サイトの活用法（SUUMO、HOME'S、アットホーム）
SUUMO、HOME'S、アットホーム等の大手ポータルサイトで亀岡市の土地物件を横断検索すると、価格相場が把握できます。SUUMOでは70件の土地が掲載されています（2025年時点）。
土地購入の流れとチェックポイント
住宅ローン事前審査の実施（土地探し前の予算把握）
土地探しの前に住宅ローンの事前審査を受けると、予算オーバーや審査否決のリスクを回避できます。過去のスマホ代滞納や車ローン残債が審査に影響する場合があるため、注意が必要です。
エリア選定と物件探し（空き家・空き地バンクの活用）
亀岡市の空き家・空き地バンクを活用すると、一般には出回らない物件情報を入手できます。利用には登録が必要です。
用途地域・建ぺい率・容積率の確認
用途地域、建ぺい率、容積率などの法規制を確認せずに購入すると、希望する建物が建てられない可能性があります。購入前に亀岡市の都市計画課で確認することを推奨します。
インフラ整備状況の確認（上下水道・ガス・電気）
上下水道、ガス、電気のインフラ整備状況を確認しましょう。郊外の土地では、引き込み工事が必要な場合があり、追加費用が発生することがあります。
ハザードマップでの災害リスク確認
亀岡市洪水ハザードマップで桂川・犬飼川の洪水浸水想定区域を確認できます。令和4年度に見直され、想定最大規模降雨（概ね1,000年に1度）を想定した新基準に更新されています。
亀岡市地震ハザードマップでは、3つの活断層（殿田―神吉―越畑断層、亀岡断層、埴生断層）の位置が確認できます。いずれが動いても市全域に大きな被害が想定されます。
購入申込みと契約手続き
物件が決まったら、購入申込書を提出し、重要事項説明を受けた上で売買契約を締結します。手付金は売買代金の5～10%程度が一般的です。
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諸費用・税金と住宅ローン審査
諸費用の内訳（土地価格の6～10％）
土地購入時の諸費用は、土地価格の6～10％が目安です。
| 項目 | 内容 | 目安額 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 土地価格の3%+6万円+消費税 | 50～100万円 |
| 登記費用 | 所有権移転登記、抵当権設定登記 | 10～20万円 |
| 不動産取得税 | 固定資産税評価額の3% | 30～50万円 |
| 印紙税 | 売買契約書に貼付 | 1～3万円 |
仲介手数料の計算方法
仲介手数料は、土地価格の3%+6万円+消費税が上限です。例えば、土地価格2,000万円の場合、72万6,000円（消費税込）が上限となります。
登記費用と不動産取得税
登記費用は、土地の所有権移転登記と住宅ローンの抵当権設定登記が必要です。不動産取得税は固定資産税評価額の3%ですが、軽減措置がある場合があります。
住宅ローン審査のポイント（スマホ代滞納・車ローン残債に注意）
住宅ローン審査では、過去のスマホ代滞納や車ローン残債が原因で融資を受けられない場合があります。土地探し前に事前審査を受けて予算を把握することが必須です。
亀岡市の土地購入における注意点
洪水ハザードマップの確認（向嶋団地の浸水深2.0～3.0m未満）
向嶋団地（古世町向嶋）は亀岡駅に近く利便性が高いですが、洪水ハザードマップで浸水深2.0～3.0m未満の指定があります。水害リスクを気にする方は、他のエリアを検討することを推奨します。
想定最大規模降雨（1,000年に1度）を想定した新基準（令和4年度見直し）
亀岡市洪水ハザードマップは令和4年度に見直され、想定最大規模降雨（概ね1,000年に1度の降雨）を想定した新基準になっています。購入前に最新ハザードマップで確認することが必須です。
3つの活断層（殿田―神吉―越畑断層、亀岡断層、埴生断層）と地震リスク
亀岡市内には3つの活断層があり、いずれが動いても市全域に大きな被害が想定されます。地震保険の加入を検討することを推奨します。
建築条件付土地の制約（3ヶ月以内の契約、自由設計不可）
建築条件付土地は、土地購入後3ヶ月以内に特定建設会社と建築請負契約を結ぶ必要があります。自由設計ができない・建築会社を選べない等の制約があります。自由度を求めるなら、建築条件なしの土地を選ぶべきです。
接道義務（幅4m以上の道路に2m以上接する）の確認
建築基準法では、幅4m以上の道路に2m以上接することが義務付けられています。接道義務を満たさない土地では建物が建てられない場合があるため、確認が必要です。
用途地域・建ぺい率・容積率による建築制限
用途地域により、建ぺい率・容積率が異なります。希望する建物が建てられるか、購入前に確認することを推奨します。
まとめ：状況別の土地選び方
亀岡市の土地購入では、価格相場（平均坪単価29.5万円/坪）、エリア特性（亀岡駅周辺・郊外）、災害リスク（洪水・地震）を理解することが重要です。
利便性重視なら亀岡駅徒歩圏内エリア、自然環境重視なら千代川エリア等の郊外、注文住宅用地なら建築条件なしの土地を選びましょう。空き家・空き地バンクを活用すると、一般には出回らない物件情報を入手できます。
専門家（宅建士、ファイナンシャルプランナー）に相談しながら、無理のない購入計画を立てることを推奨します。