姫路市で中古マンションを購入する意義と本記事の目的
姫路市で中古マンション購入を検討する際、「価格相場はどのくらいなのか」「どのエリアが人気なのか」「新築と中古、どちらを選ぶべきか」と悩む方は少なくありません。
この記事では、姫路市の中古マンション価格相場、人気エリアの特徴、購入のメリット・デメリット、物件選びのポイントを解説します。価格データは不動産情報サイトの最新データ（2025年時点）を参照し、正確な情報を提供します。
姫路市での中古マンション購入を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
この記事のポイント
- 姫路市の中古マンション相場は間取りにより異なり、1LDKで約1,096万円、2LDKで約1,204万円、3LDK以上で約1,399万円が目安
- JR姫路駅周辺が最も人気で、交通利便性と商業施設が充実。飾磨エリア、広畑区も注目エリア
- 中古マンションは選択肢が多く価格が手頃だが、管理状態や築年数の確認が重要
- 2025年9月時点で前年比10.71%減と価格が下落傾向にあるため、市場動向の注視が必要
姫路市の特徴（姫路城・神戸大阪への通勤圏）
姫路市は兵庫県第二の都市で、世界遺産の姫路城で有名です。JR姫路駅からは神戸や大阪へのアクセスも良好で、通勤圏として人気があります。
人口約52万人（2025年時点）を擁し、商業施設や教育施設も充実しているため、ファミリー層や転勤・移住検討者にとって魅力的なエリアです。
中古マンション市場の現状
姫路市の中古マンション市場は、間取りや立地により価格帯が大きく異なります。駅近の物件は希少性が高く、2,000万円を超える物件でも早期に売却される傾向があります。
2025年9月時点では、前年比10.71%減と価格が下落傾向にあるため、購入時期や市場動向を注視することが重要です。
姫路市の中古マンション価格相場（間取り別・エリア別・価格推移）
姫路市の中古マンション価格相場を、間取り別・エリア別・価格推移の観点から確認しましょう。
間取り別の価格相場（1LDK・2LDK・3LDK以上）
アットホームによると、姫路市の中古マンション価格相場（2025年9月時点）は以下の通りです。
| 間取り | 平均価格 | 価格幅 |
|---|---|---|
| 1LDK/2K/2DK | 約1,096万円 | 10-30万円 |
| 2LDK/3K/3DK | 約1,204万円 | 20-30万円 |
| 3LDK/4K以上 | 約1,399万円 | 20-75万円 |
（出典: アットホーム）
間取りが大きくなるほど価格は高くなりますが、立地や築年数により幅広い選択肢があります。
エリア別の価格帯（姫路駅周辺・郊外）
エリア別では、以下の傾向があります。
- JR姫路駅周辺: 2,000万円を超える物件も多く、人気が高い
- 飾磨エリア: 1,500-2,000万円前後が中心
- 広畑区: 1,000-1,500万円前後が中心
- 郊外: 1,000万円以下の物件も選択肢あり
駅近の平坦な地形の物件は希少性が高く、価格も高めになる傾向があります。姫路駅の南側に平坦地が集中しているため、この周辺の物件は特に人気です。
2025年の価格推移と市場動向
2025年9月時点では、姫路市の中古マンション価格は以下の推移を示しています。
- 前年比: -10.71%（価格下落）
- 前月比: +2.27%（若干の回復）
（出典: アットホーム）
前年比で10%以上の価格下落が見られるため、購入を検討している方にとっては有利な状況と言えます。ただし、市場動向は流動的なため、専門家（宅建士、ファイナンシャルプランナー等）への相談をおすすめします。
人気エリアの特徴（姫路駅周辺・飾磨エリア・広畑区）
姫路市の中古マンション人気エリアの特徴を確認しましょう。
JR姫路駅周辺（交通利便性・商業施設）
JR姫路駅周辺は姫路市で最も人気のエリアです。主な特徴は以下の通りです。
- 交通利便性: 神戸・大阪へのアクセスが良好で通勤に便利
- 商業施設: 大型商業施設や飲食店が充実
- 姫路城へのアクセス: 姫路城まで徒歩圏内
駅徒歩5分以内の物件は希少性が高く、NTT都市開発のウエリス姫路は5年ぶりの駅近物件として注目を集めています（2025年時点）。
単身・カップルには、大型商業施設や飲食店が充実するJR姫路駅周辺がおすすめです。
飾磨エリア（ショッピング施設・公園）
飾磨エリアは姫路市で第2位の人気エリアです。主な特徴は以下の通りです。
- ショッピング施設: 大型ショッピングモールが充実
- 公園: 大型公園があり、ファミリー層に人気
- 山陽姫路駅～飾磨駅間: 教育施設が充実
マンション人気ランキング2024年度版によると、ファミリー層には公園や教育施設が充実する山陽姫路駅～飾磨駅間がおすすめです。
広畑区（新興住宅地・商業施設リニューアル）
広畑区（西蒲田・西亀田）は新興住宅地として注目を集めています。主な特徴は以下の通りです。
- 新興住宅地: 新しい住宅が増えている
- 商業施設リニューアル: 既存の商業施設が改装され、利便性が向上
- 価格帯: 1,000-1,500万円前後が中心で、比較的手頃
駅から離れた物件は資産価値が落ちやすい傾向がありますが、新興住宅地として開発が進んでいるため、将来性に期待できる可能性があります。
ライフスタイル別のおすすめエリア
ライフスタイル別のおすすめエリアは以下の通りです。
| ライフスタイル | おすすめエリア | 理由 |
|---|---|---|
| 単身・カップル | JR姫路駅周辺 | 商業施設・飲食店充実、通勤便利 |
| ファミリー | 山陽姫路駅～飾磨駅間 | 公園・教育施設充実、落ち着いた環境 |
| 価格重視 | 広畑区・郊外 | 手頃な価格帯、新興住宅地 |
自分のライフスタイルに合ったエリアを選ぶことが、満足度の高いマンション購入につながります。
姫路市で中古マンションを購入するメリット・デメリット
姫路市で中古マンションを購入するメリット・デメリットを確認しましょう。
メリット（新築より選択肢が多い・価格が手頃・立地重視）
中古マンション購入のメリットは以下の通りです。
- 選択肢が多い: 新築に比べて物件数が豊富で、エリアや間取りの選択肢が広い
- 価格が手頃: 新築より価格が安く、同じ予算でより広い間取りを選べる場合がある
- 立地重視: 駅近や中心部など、利便性の高い立地の物件を選びやすい
- 即入居可能: 新築は完成まで待つ必要があるが、中古はすぐに入居できる
2025年9月時点で前年比10.71%減と価格が下落傾向にあるため、購入を検討している方にとっては有利な状況です。
デメリット（築年数による設備劣化・管理費増加リスク）
中古マンション購入のデメリットは以下の通りです。
- 設備劣化: 築年数が古いと、水回りや設備の劣化が進んでいる場合がある
- 管理費・修繕積立金の増加: 築年数が古くなるほど、管理費や修繕積立金が高額になる可能性がある
- リフォーム費用: 設備の更新やリフォームが必要な場合、追加費用が発生する
- 資産価値の下落: 駅から離れた物件や築年数が古い物件は、将来的に資産価値が落ちるリスクがある
築年数が古い物件を購入する際は、大規模修繕の履歴と今後の計画を必ず確認しましょう。
新築との比較
新築と中古の比較は以下の通りです。
| 項目 | 新築 | 中古 |
|---|---|---|
| 価格 | 高い | 手頃 |
| 設備 | 新しい | 古い場合あり |
| 選択肢 | 少ない | 多い |
| 立地 | 駅から離れる場合あり | 駅近が多い |
| 入居 | 完成まで待つ | すぐ入居可能 |
| 資産価値 | 駅近は落ちにくい | 駅近は落ちにくい |
駅近の新築物件は資産価値が落ちにくいですが、価格が高いため予算との兼ね合いが重要です。予算・立地・築年数を総合的に検討し、自分に合った物件を選びましょう。
物件選びのポイントと注意点（管理状態・築年数・リフォーム費用）
中古マンションを選ぶ際の具体的なポイントと注意点を確認しましょう。
管理状態の確認（修繕積立金・大規模修繕履歴）
中古マンション購入時に最も重要なのが管理状態の確認です。以下の点をチェックしましょう。
修繕積立金の確認:
- 修繕積立金の残高は十分か
- 毎月の積立金額は適切か（値上がり予定がないか）
大規模修繕の履歴と計画:
- 過去に大規模修繕が実施されているか
- 今後の大規模修繕計画はあるか
- 修繕計画に基づいた積立金の設定か
管理組合の活動状況:
- 管理組合は適切に機能しているか
- 総会の議事録を確認できるか
管理状態が悪い物件は、将来的に修繕積立金の大幅値上げや一時金の徴収が発生するリスクがあります。
築年数と価格の関係
築年数は価格に大きく影響します。一般的な傾向は以下の通りです。
| 築年数 | 価格への影響 | 注意点 |
|---|---|---|
| 築5年以内（築浅） | 新築に近い価格 | 設備が新しく快適 |
| 築10-15年 | バランスが良い | 価格と設備のバランス |
| 築20年以上（築古） | 安価 | リフォーム費用を要検討 |
築20年以上の物件は価格が手頃ですが、設備の劣化や管理費の増加リスクがあるため、リフォーム費用を含めた総コストを検討しましょう。
駅からの距離と資産価値
駅からの距離は資産価値に直結します。
- 駅徒歩5分以内: 希少性が高く、資産価値が落ちにくい
- 駅徒歩10分以内: 人気エリア、早期売却の可能性が高い
- 駅徒歩15分以上: 価格は手頃だが、将来の資産価値下落リスクがある
姫路駅周辺の物件は人気が高く、2,000万円を超える物件でも早期に売却される傾向があります。資産価値を重視する場合は、駅近物件を選ぶことをおすすめします。
リフォーム・リノベーション費用の見積もり
中古マンションを購入する際は、リフォーム・リノベーション費用を事前に見積もりましょう。
主なリフォーム項目と費用目安:
- キッチン交換: 50-150万円
- 浴室リフォーム: 80-150万円
- トイレリフォーム: 20-50万円
- フルリノベーション: 500-1,000万円以上
物件価格が安くても、リフォーム費用を含めた総額が予算を超える場合があります。購入前に専門家（リフォーム会社、建築士等）に相談し、見積もりを取ることをおすすめします。
購入時の諸費用と住宅ローン
中古マンション購入時には、物件価格以外に諸費用が発生します。
主な諸費用:
- 仲介手数料: 物件価格の3%+6万円+消費税（上限）
- 不動産取得税: 固定資産税評価額の3%（軽減措置あり）
- 登記費用: 10-30万円程度
- 火災保険: 10-30万円程度（10年一括払いの場合）
諸費用は物件価格の5-10%程度が目安です。住宅ローンには諸費用を含められない場合が多いため、自己資金での準備が必要です。
住宅ローン控除:
- 中古マンションでも住宅ローン控除を受けられる場合があります（築年数等の要件あり）
- 詳細は税理士や税務署にご確認ください
まとめ：姫路市での中古マンション選びの基準と次のアクション
姫路市の中古マンション相場は、間取りにより1,096-1,399万円が目安です。JR姫路駅周辺が最も人気で、交通利便性と商業施設が充実しています。飾磨エリア、広畑区も注目エリアです。
中古マンションは選択肢が多く価格が手頃ですが、管理状態や築年数の確認が重要です。駅近物件は資産価値が落ちにくい傾向があります。2025年9月時点で前年比10.71%減と価格が下落傾向にあるため、購入を検討している方にとっては有利な状況と言えます。
物件選びでは、修繕積立金・大規模修繕履歴・駅からの距離・リフォーム費用を総合的に検討しましょう。詳細は宅地建物取引士やファイナンシャルプランナーへのご相談をおすすめします。