彦根市で土地購入が注目される理由
彦根市は滋賀県の第二の都市として、国宝彦根城と琵琶湖の豊かな歴史・自然環境を持つ魅力的なエリアです。京都から車で約1時間、JR東海道本線で彦根駅まで直通のアクセスを誇り、大阪へも通勤圏内にあります。
この記事では、彦根市での土地購入を検討している30-50代の方に向けて、価格相場、人気エリア、購入時の注意点を、国土交通省の地価公示や彦根市公式サイトのデータを元に解説します。
この記事のポイント
- 彦根市の公示地価は坪単価17万1751円/坪（2024年）、実勢価格は坪単価18.0万円/坪で前年比+25.9%と大幅上昇
- 滋賀県内の人気度は第3位（1位大津市、2位草津市）で、京都・大阪へのアクセスが良好
- 彦根駅周辺・南彦根駅周辺・稲枝駅周辺が人気エリア
- 移住促進住宅取得費補助金は上限50万円（多子世帯等対象、2026年3月13日まで）
- 愛知川・芹川等の下流域は浸水深2m以上の想定区域があり、水害ハザードマップ確認が必須
彦根市の土地市場と価格相場の基礎知識
(1) 公示地価と基準地価の違い
土地代データによると、彦根市の公示地価は平均5万1954円/㎡（坪単価17万1751円/坪）、前年比-0.35%（2024年）です。基準地価は平均5万0793円/㎡（坪単価16万7911円/坪、2024年）です。
公示地価と基準地価の違い:
| 指標 | 評価主体 | 評価時点 | 彦根市平均（2024年） |
|---|---|---|---|
| 公示地価 | 国土交通省 | 1月1日 | 5万1954円/㎡（坪単価17万1751円） |
| 基準地価 | 都道府県 | 7月1日 | 5万0793円/㎡（坪単価16万7911円） |
公示地価は不動産取引の目安となり、基準地価は公示地価を補完する役割があります。
(2) 実勢価格の動向（2024年前年比+25.9%）
実勢価格は実際の不動産取引で成立した価格です。彦根市の実勢価格は坪単価18.0万円/坪（2024年）で、前年比+25.9%と大幅上昇しています。ただし、取引事例は63件と前年115件から45.2%減少しており、価格変動リスクを考慮する必要があります。
価格上昇の背景:
- 京都・大阪へのアクセスの良さが再評価されている
- 滋賀県内の人気度が第3位で需要が安定
- 研究学術都市（4大学立地）としての魅力
(3) エリア別の価格相場（彦根駅・南彦根駅・郊外）
彦根市の地価は「彦根市大東町2-29」が最も高く12万5000円/㎡、「彦根市宮田町字馬場201番」が最も低く1万2300円/㎡と、エリアにより約10倍の価格差があります。
エリア別相場の目安:
- 彦根駅周辺: 坪単価25-35万円程度
- 南彦根駅・彦根口駅周辺: 坪単価20-30万円程度
- 郊外（稲枝駅周辺）: 坪単価10-20万円程度
彦根市の人気エリアと地域特性
(1) 彦根駅周辺エリアの特徴
彦根駅周辺は彦根城（国宝）に近く、JR東海道本線で京都・大阪への直通アクセスが可能です。城下町の歴史的雰囲気を残しながらも、商業施設や飲食店が充実しています。
彦根駅周辺のメリット:
- 京都から車で約1時間、JRで直通
- 彦根城や琵琶湖の自然環境
- 商業施設・飲食店が充実
(2) 南彦根駅・ビバシティ彦根周辺エリアの特徴
南彦根駅周辺は「ビバシティ彦根」（大型商業施設）があり、子育て世帯に人気のエリアです。彦根駅より若干価格が抑えられており、広い土地を確保しやすいメリットがあります。
南彦根駅周辺のメリット:
- ビバシティ彦根で買い物・レジャーが充実
- 彦根駅より価格が抑えられる
- 子育て世帯向けの住環境が整っている
(3) 稲枝駅・郊外エリアの特徴
稲枝駅周辺は郊外エリアで、坪単価10-20万円程度と彦根市内では比較的安価です。広い土地を確保したい方、自然環境を重視する方に適しています。
稲枝駅周辺のメリット:
- 坪単価が安く、広い土地を確保しやすい
- 自然環境が豊か
- 彦根駅まで約15分（JR東海道本線）
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彦根市で土地購入する際の諸費用と税金
(1) 土地購入時の諸費用（仲介手数料・登記費用等）
土地購入時には、土地価格の7-10%程度の諸費用がかかります。
主な諸費用:
- 仲介手数料: 土地価格×3%+6万円+消費税（上限）
- 登記費用: 登録免許税+司法書士報酬（10-15万円程度）
- 印紙税: 売買契約書に貼付（1,000万円超5,000万円以下: 1万円）
- 固定資産税・都市計画税の日割り精算: 引き渡し日以降の分を負担
(2) 不動産取得税と固定資産税
土地取得後には不動産取得税と固定資産税・都市計画税がかかります。
税金の計算:
- 不動産取得税: 土地の固定資産税評価額×3%（2027年3月31日まで軽減税率）
- 固定資産税: 固定資産税評価額×1.4%（標準税率）
- 都市計画税: 固定資産税評価額×0.3%（制限税率、市区町村により異なる）
(3) 移住促進住宅取得費補助金の活用
彦根市の住宅取得費補助金を活用すると、取得費の10%、上限50万円の補助が受けられます（2026年3月13日まで）。
補助金の条件:
- 多子世帯等が対象
- 転入の日から起算して過去1年以内に彦根市および周辺町（愛荘町、豊郷町、甲良町、多賀町）の住民基本台帳に記録されたことがない者
- 工事請負契約または売買契約の締結までに彦根市の移住相談窓口で事前相談が必要
予算に限りがあり、予算がなくなり次第受付終了となる可能性があるため、早めの申請が推奨されます。
彦根市の土地購入時の注意点とリスク管理
(1) 水害ハザードマップの確認（愛知川・芹川等）
彦根市水害ハザードマップ（2022年3月更新）によると、愛知川・宇曽川・犬上川・芹川の下流域は想定浸水深が2m以上の区域があります。
水害リスクの確認方法:
- 計画規模（100年に1度）と最大想定規模（1,000年に1度）の2パターンで確認
- 外国語版（英語、中国語、ポルトガル語、スペイン語）も提供
- 土地購入前に必ず現地確認を実施
琵琶湖近辺は水害リスクが高いため、ハザードマップ確認は必須です。
(2) 都市計画と用途地域の確認
彦根市の都市計画を確認し、用途地域・建ぺい率・容積率を把握することが重要です。
確認すべき項目:
- 用途地域: 第一種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、準工業地域等
- 建ぺい率: 敷地面積に対する建築面積の割合（30-80%）
- 容積率: 敷地面積に対する延床面積の割合（50-500%）
- 地区計画: 自治会等から地区計画の原案の申出ができる仕組みあり
都市計画総括図（2025年7月29日版）が1:25,000・1:10,000版でPDF公開されています。
(3) 価格変動リスクへの対策
実勢価格が前年比+25.9%と大幅上昇しているため、価格変動リスクを考慮する必要があります。
リスク対策:
- 複数の不動産会社に査定依頼し、価格の妥当性を確認
- 不動産鑑定士・宅建士等の専門家に相談
- 投資目的の場合は、過去10年の価格推移を確認
- 長期保有を前提とした購入を推奨
まとめ：彦根市の土地購入を成功させるポイント
彦根市は、彦根城・琵琶湖の豊かな歴史・自然環境、京都・大阪へのアクセスの良さ、4大学立地の研究学術都市としての魅力があります。公示地価は坪単価17万1751円/坪（2024年）、実勢価格は坪単価18.0万円/坪で前年比+25.9%と大幅上昇しています。
彦根駅周辺は京都・大阪へのアクセス重視の方、南彦根駅周辺は子育て世帯、稲枝駅周辺は広い土地を確保したい方に適しています。移住促進住宅取得費補助金（上限50万円）を活用でき、予算を抑えた購入が可能です。
愛知川・芹川等の下流域は浸水深2m以上の想定区域があるため、水害ハザードマップ確認が必須です。都市計画・用途地域の確認、価格変動リスクへの対策を行い、複数の不動産会社・専門家に相談して、ご自身に合った土地を選びましょう。