東久留米市で土地を探す魅力
東久留米市で土地を探す際、「価格相場はどれくらいなのか」「住みやすいエリアはどこか」と気になる方は少なくありません。東久留米市は、西武池袋線で都心へ約30〜40分のアクセスを誇りながら、湧水や河川の豊かな自然環境が残るベッドタウンとして人気があります。
この記事では、東久留米市の土地価格相場、エリア別の特徴、交通アクセス、購入・売却の注意点を解説します。SUUMOや国土交通省の公示地価データ等を元に、2024〜2025年時点の最新情報をお伝えします。
この記事のポイント
- 東久留米市の土地価格相場は坪単価87.9万円（市場価格）、公示地価77.2万円/坪（2024年）
- 前年比+2.39%の上昇傾向、2025年は+5.7%上昇予測
- 本町2丁目・新川町1丁目は治安良好でファミリー向けにおすすめ
- 西武池袋線東久留米駅から新宿40分、渋谷54分とアクセス良好
- 過去10年の地価上昇率は+0.7%と周辺平均（+13.9%）より低く、長期的には慎重な見方
東久留米市の土地価格相場と推移
(1) 公示地価と市場価格の比較
東久留米市の土地価格相場は、公示地価と実際の市場取引価格に違いがあります。
| 指標 | 価格 | 年次 | 前年比 |
|---|---|---|---|
| 公示地価（住宅地） | 23.3万円/m²（坪77.2万円） | 2024年 | +2.39% |
| 市場価格相場 | 26.6万円/m²（坪87.9万円） | 2024年 | +2.78% |
SUUMOによると、実際の取引価格は公示地価より約14%高い水準で推移しています。これは、公示地価が標準的な土地を基準としているのに対し、実際の取引では駅近や人気エリアの物件が多く含まれるためです。
地価の推移:
- 2024年：前年比+2.39%上昇（住宅地）、+2.72%上昇（商業地）
- 2025年予測：+5.7%上昇見込み
- 過去10年累計：+0.7%（周辺平均+13.9%を大幅に下回る）
東久留米市の地価は、短期的には上昇傾向ですが、長期的には周辺エリアと比べて成長が鈍い状況です。
(2) エリア別・駅距離別の価格差
東久留米市内でも、エリアにより価格差が大きくあります。
地価の高い地点:
- 本町1-4-1（東久留米駅前）: 53.6万円/m²（坪177.2万円）
- 本町2丁目: 駅から徒歩5〜10分、坪94万円程度
地価の低い地点:
- 下里6-5-32: 15.7万円/m²（坪51.9万円）
- 駅から離れた住宅地: 坪70〜80万円程度
駅から徒歩10分圏内は坪90万円以上、徒歩15分以上は坪70〜80万円程度と、駅距離により大きな価格差があります。
東久留米市のエリア別特徴と住環境
(1) 本町・新川町エリアの特徴
東久留米市内で特に人気が高いのは、本町2丁目と新川町1丁目です。
本町2丁目の特徴:
- 東久留米駅から徒歩5〜10分
- 凶悪犯罪ゼロ（2023年データ）
- スーパー、コンビニ、病院等が徒歩圏内
- ファミリー向けマンション・戸建てが多い
新川町1丁目の特徴:
- 東久留米駅から徒歩10〜15分
- 自転車盗難少なく、治安良好
- 閑静な住宅地
- 公園や緑地が近い
これらのエリアは、治安が良好で生活利便性も高く、ファミリー層におすすめです。
(2) 治安と自然環境
東久留米市は、治安が良く、自然環境に恵まれたエリアとして知られています。
治安の良さ:
- 本町2丁目・新川町1丁目は凶悪犯罪ゼロ
- 市全体でも犯罪発生率は東京都平均を下回る
自然環境:
- 南沢湧水群（東京の名湧水57選に選定）
- 黒目川、落合川等の河川
- 都立東久留米公園等の緑地
都心に近いベッドタウンでありながら、豊かな自然環境を享受できる点が東久留米市の大きな魅力です。
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東久留米市の交通アクセスと生活利便性
(1) 西武池袋線と都心へのアクセス
東久留米市の主要駅は西武池袋線の東久留米駅です。
主要駅へのアクセス:
| 目的地 | 所要時間 | 乗り換え |
|---|---|---|
| 池袋 | 約30分 | 直通 |
| 新宿 | 約40分 | 池袋で乗り換え |
| 渋谷 | 約54分 | 池袋で乗り換え |
SUUMOによると、東久留米駅は急行停車駅で、池袋まで直通30分と都心へのアクセスが良好です。
注意点:
- 東久留米市内の鉄道駅は東久留米駅のみ（西武池袋線1路線のみ）
- 路線障害時の代替手段が限られる
(2) 近隣駅の活用
東久留米市は、近隣の駅も徒歩圏内またはバスで利用できます。
近隣駅へのアクセス:
- ひばりヶ丘駅（西武池袋線）: 徒歩・バス15〜20分
- 清瀬駅（西武池袋線）: 徒歩・バス15〜20分
- 小平駅（西武新宿線）: バス20〜30分
これらの駅を活用することで、目的地に応じた柔軟なルート選択が可能です。
東久留米市で土地を購入・売却する際の注意点
(1) 過去10年の地価上昇率の評価
東久留米市の過去10年間の地価上昇率は+0.7%と、周辺エリアの平均+13.9%を大幅に下回っています。
周辺エリアとの比較:
| エリア | 過去10年の地価上昇率 |
|---|---|
| 東久留米市 | +0.7% |
| 周辺平均 | +13.9% |
| 練馬区 | +15.2% |
| 西東京市 | +12.5% |
このデータから、東久留米市は長期的には周辺エリアと比べて地価の成長が鈍いことがわかります。投資目的で土地を購入する場合は、この点を考慮する必要があります。
住居目的の場合:
- 地価の安定性はメリット（急激な値上がり・値下がりリスクが低い）
- 自然環境や治安の良さを重視するなら、投資価値より住みやすさを優先
投資目的の場合:
- 周辺エリアと比べて成長が鈍いため、慎重な検討が必要
- 駅近や人気エリアに絞ることで、相対的に高い資産価値を維持できる可能性
(2) 今後の地価見通し
ダイヤモンド不動産研究所によると、東久留米市の今後の地価見通しは以下の通りです。
短期予測（2025年）:
- +5.7%上昇見込み
- 都心回帰の流れが続き、ベッドタウンへの需要が堅調
長期予測（10年後）:
- ▲4.8%下落予測
- 人口減少・高齢化により、長期的には下落リスクがある
この予測は、現在の人口動態と経済状況を前提としています。実際の地価は、都心の開発状況や金融政策等により変動する可能性があるため、最新情報を定期的に確認することを推奨します。
まとめ：東久留米市の土地選びのポイント
東久留米市の土地は、都心へのアクセスと豊かな自然環境を両立できる魅力的な選択肢です。坪単価87.9万円（市場価格）、公示地価77.2万円/坪と、都心部と比べて手頃な価格で購入できます。
東久留米市の土地選びのポイント:
- 住居目的: 本町2丁目・新川町1丁目等の治安良好なエリアを優先
- 駅近重視: 東久留米駅徒歩10分圏内なら坪90万円以上だが、資産価値の維持が期待できる
- 自然環境重視: 駅から少し離れても、公園や河川の近くは住環境が良好
- 投資目的: 過去10年の成長率が周辺平均を下回る点に注意、駅近に絞ることを推奨
2025年は+5.7%の地価上昇が予測されていますが、長期的には人口減少リスクもあります。住みやすさを重視するか、投資価値を重視するかにより、選ぶべきエリアや物件が異なります。専門家（宅建士、不動産鑑定士）に相談しながら、自分に合った土地選びをすることを推奨します。