浜松町のマンション市場：価格相場・エリア特性・購入時の注意点を徹底解説
この記事のポイント
- 浜松町はJR山手線・京浜東北線、東京モノレールの3路線利用可能で、羽田空港まで約15分の好アクセス
- 中古マンション価格相場は1,327.2万円/坪、70㎡換算で28,104万円（2025年10月時点）、前年比+59.34%と急上昇中
- タワーマンション中心の市場で、港区の不動産価格は過去9年で106.4%上昇
- オフィス街のため平日は賑わうが土日は飲食店の多くが休業する点に注意
- ブルーフロント芝浦N棟（227.28m）など大規模再開発が進行中で、将来性が高いエリア
浜松町でマンション購入を検討する際、「価格相場はどれくらいか」「ビジネス街での生活環境は」「将来性は」といった疑問を持つ方は少なくありません。
この記事では、浜松町のマンション市場について、港区の不動産価格推移データや最新の再開発情報を元に、価格相場、エリア特性、購入時の注意点を解説します。
都心勤務で通勤利便性を重視する方や、羽田空港への頻繁なアクセスが必要な方に適した物件選びができるようになります。
なぜ浜松町のマンションが注目されるのか：都心・空港への好アクセスと大規模再開発
浜松町は、JR山手線・京浜東北線、東京モノレール羽田空港線の3路線が利用可能で、都心の主要ビジネスエリアと羽田空港の両方へのアクセスが抜群のエリアです。
東京モノレールで羽田空港まで約15分という利便性は、出張が多いビジネスパーソンや海外渡航の機会が多い方にとって大きな魅力です。
港区の不動産価格推移データによると、過去9年間でマンション平均売買単価が106.4%上昇（101万円/㎡ → 209万円/㎡）しており、資産価値の向上が続いています。
さらに、竹芝ウォーターフロント開発、世界貿易センタービル建て替え、ブルーフロント芝浦N棟（227.28m、2025年完成予定）など大規模再開発が進行中で、今後さらに発展が見込まれるエリアです。
浜松町のエリア特性と住環境：3路線・羽田空港15分・オフィス街の魅力と課題
交通アクセス
浜松町駅は以下の3路線が利用可能です。
| 路線 | 主要駅・空港までの所要時間 |
|---|---|
| JR山手線 | 品川駅まで約5分、新宿駅まで約15分 |
| JR京浜東北線 | 東京駅まで約6分、横浜駅まで約27分 |
| 東京モノレール羽田空港線 | 羽田空港まで約15分 |
複数路線が利用できるため、都心の主要ビジネスエリアと羽田空港の両方へのアクセスが便利です。
羽田空港まで約15分、都心主要駅へのアクセス
東京モノレールで羽田空港まで約15分という好アクセスは、浜松町の最大の特徴です。国内線・国際線の両方を利用でき、出張や旅行の際の移動時間を大幅に短縮できます。
オフィス街の特性
浜松町はオフィス街としての側面が強いエリアです。平日は周辺の企業で働くビジネスパーソンで賑わいますが、土日は飲食店の多くが休業し、静かになる傾向があります。
メリット:
- 平日の飲食店選択肢が豊富
- ビジネスエリアとしての利便性
- 治安が良好
デメリット:
- 土日は飲食店の多くが休業
- 休日の街の賑わいが少ない
治安と生活利便性
浜松町は治安が良好で、特に浜松町1丁目と芝大門2丁目は犯罪発生件数が少ないエリアです。
駅徒歩5分圏内には「まいばすけっと」「マルエツプチ」などのスーパーマーケットがあり、日常の買い物には困りません。ただし、大型スーパーや商業施設は少ないため、週末のまとめ買いは他エリアを利用する方もいます。
浜松町のマンション価格相場：タワーマンション中心の市場と最新データ分析
中古マンション価格相場
浜松町駅周辺の中古マンション価格相場（2025年10月時点）は以下の通りです。
| 指標 | 価格 |
|---|---|
| 売却価格相場（坪単価） | 1,327.2万円/坪 |
| 売却価格相場（70㎡換算） | 28,104万円 |
| 前年比 | +59.34% |
| 前月比 | +5% |
（出典: マンションレビュー「浜松町駅のマンションの売却相場、賃料・家賃相場」）
前年比+59.34%という急上昇は、大規模再開発の進展と港区の不動産需要の高まりを反映しています。
港区の不動産価格推移
港区全体の不動産価格推移データは以下の通りです。
| 年 | 中古マンション価格 | 前年比 |
|---|---|---|
| 2015年 | 101万円/㎡ | - |
| 2024年 | 209万円/㎡（176.8万円/㎡※） | +106.4%（+7.4%※） |
※2024年単年の前年比
過去9年間でマンション平均売買単価が106.4%上昇しており、浜松町を含む港区全体で資産価値の向上が続いています。
タワーマンションと一般マンションの価格差
浜松町駅周辺はタワーマンション中心の市場です。駅直結の「ブリリアタワー浜離宮」「グローバルフロントタワー」などは、東京タワー・レインボーブリッジの眺望が得られる高額物件です。
タワーマンション（20階建て以上）:
- 眺望、セキュリティ、共用施設が充実
- 駅直結・駅近が多い
- 価格相場: 70㎡で3,000万円～5,000万円以上
一般マンション（10階建て前後）:
- 修繕積立金が比較的低い
- 築年数が経過した物件が多い
- 価格相場: 70㎡で2,000万円～3,000万円
新築マンションvs中古マンション：築年数別の特徴と選び方のポイント
新築マンションのメリット・デメリット
メリット:
- 最新設備（宅配ボックス、防犯カメラ、24時間管理等）
- 当初の修繕積立金が低い
- 住宅ローン減税の控除額が大きい
デメリット:
- 価格が高い（中古の1.5～2倍）
- 供給数が少ない（港区は再開発エリアに集中）
中古マンションのメリット・デメリット
メリット:
- 価格が低い（立地優先で選べる）
- 実際の管理状況を確認できる
- リノベーション済み物件なら内装が新しい
デメリット:
- 修繕積立金が高額になっている場合がある
- 設備が古い（築20年以上の物件）
新耐震基準（1981年6月以降）の確認
新耐震基準とは、1981年6月以降の建築確認申請で適用される地震に強い建築基準です。震度6強～7の地震で倒壊・崩壊しないことを目指して設計されています。
中古マンションを検討する際は、1981年6月以降の新耐震基準を満たしているか、耐震診断・補強の有無を確認してください。
2025年竣工予定のリノベーション物件
浜松町周辺では、2025年竣工予定のリノベーション済み中古マンションが販売されています（5月・9月完成予定）。内装・設備が一新されており、新築同様の快適さを中古価格で得られるメリットがあります。
浜松町のマンション購入時の注意点：オフィス街特性・修繕積立金・将来性の確認
オフィス街の生活利便性
オフィス街特有の課題として、土日は飲食店の多くが休業する点に注意が必要です。
対策:
- 駅周辺の飲食店営業日を事前確認
- 自炊派の方には影響が少ない
- 近隣エリア（田町、芝公園、大門）の店舗も利用可能
タワーマンションの修繕積立金
タワーマンションは、エレベーターや共用施設が多いため、修繕積立金が高額になる傾向があります。
国土交通省のガイドラインでは、専有面積1㎡あたり月250～340円が目安とされていますが、タワーマンションでは500～700円になることもあります。
確認すべき項目:
- 現在の修繕積立金の金額
- 将来的な積立金値上げの計画
- 大規模修繕の実施履歴と今後の予定
大規模再開発の影響
浜松町エリアでは以下の大規模再開発が進行中です。
| プロジェクト | 高さ | 竣工予定 |
|---|---|---|
| ブルーフロント芝浦S棟 | 228.88m（43階建て） | 2025年2月 |
| ブルーフロント芝浦N棟 | 227.28m | 2025年以降 |
| 世界貿易センタービル建て替え | - | 計画中 |
再開発により、商業施設・オフィス・住宅が増加し、エリアの利便性がさらに向上する見込みです。
市場変動リスク
港区の土地価格は2024年に前年比+122.59%と急上昇しており、今後の市場変動リスクに注意が必要です。
リスク対策:
- 無理のない資金計画（物件価格の20～30%の頭金を用意）
- 変動金利の場合は金利上昇リスクを考慮
- 専門家（宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー等）への相談
まとめ：あなたに合った浜松町のマンション選び
浜松町のマンション市場は、都心・空港への好アクセスと大規模再開発により、中古マンション価格が前年比+59.34%と急上昇しています。価格相場は70㎡で28,104万円（2025年10月時点）が目安です。
タワーマンション中心の市場で、修繕積立金が高額になる傾向があるため、長期的な管理コストの確認が重要です。オフィス街特有の生活利便性（土日の店舗休業）も考慮してください。
大規模再開発が進行中で将来性は高いエリアですが、港区の地価高騰による市場変動リスクにも注意が必要です。信頼できる不動産会社や宅地建物取引士に相談しながら、あなたのライフスタイルに合った物件を選びましょう。