二子玉川で土地購入を検討する前に知っておくべきこと
二子玉川は、世田谷区を代表する高級住宅地として知られています。「二子玉川で土地を買いたいけど、価格はいくらくらい？」「地価は今後も上がるの？」と疑問に感じる方も多いのではないでしょうか。
この記事では、二子玉川の土地価格相場、過去10年間の推移、二子玉川ライズの再開発による影響、交通アクセス、購入時の注意点を、土地代データ等の公式情報を元に解説します。
この記事のポイント
- 2024年の二子玉川の土地価格は坪単価277万円〜471万円（公示地価・基準地価）
- 過去10年間で地価が+63.2%上昇（周辺エリア平均+20.7%を大幅に上回る）
- 二子玉川ライズの再開発（2011年〜）が地価上昇を牽引
- 東急田園都市線・東急大井町線の2路線利用可能、渋谷まで約10分の好立地
- 多摩川沿いの水害リスク、用途地域、地盤調査など購入時の注意点を要確認
(1) 二子玉川は世田谷区の高級住宅地として人気
二子玉川は、世田谷区の南西部に位置し、多摩川沿いの自然環境と都心へのアクセスを両立した高級住宅地です。二子玉川ライズの大規模再開発により、商業施設・オフィス・住宅が充実し、さらに人気が高まっています。
(2) 過去10年間で地価が+63.2%上昇（周辺平均+20.7%を大幅に上回る）
最新公示によると、過去10年間で二子玉川駅周辺の土地価格は+63.2%上昇しています。これは周辺エリア平均+20.7%を大きく上回る成長率で、二子玉川の人気の高さを示しています。
(3) この記事のポイント
この記事では、二子玉川のエリア特性と再開発の影響、土地価格相場と推移（2024年最新データ）、交通アクセス・商業施設の利便性、購入時の注意点とチェックリストを詳しく解説します。
二子玉川のエリア特性と再開発の影響
(1) 二子玉川ライズの再開発（2011年〜）が地価上昇を牽引
東急リバブルによると、2011年から段階的に開業した二子玉川ライズは、商業施設・オフィス・住宅・公園で構成される大規模複合施設です。この再開発により、地域の利便性・魅力が大幅に向上し、地価上昇を牽引しています。
(2) 商業施設・オフィス・住宅・公園の複合施設による街の活性化
二子玉川ライズには、ショッピングモール（109シネマズ、蔦屋家電等）、オフィス棟、高層マンション、二子玉川公園が集約されています。商業・業務・居住機能が一体となり、街全体の活性化に寄与しています。
(3) 世田谷区の高級住宅地としてのブランド力
二子玉川は、世田谷区の中でも特に高級住宅地としてのブランド力が高いエリアです。周辺環境の良さ、交通利便性、商業施設の充実により、資産価値の維持・向上が期待できます。
(4) 多摩川沿いの自然環境と都心へのアクセスの両立
多摩川沿いの緑豊かな環境と、渋谷まで約10分という都心へのアクセスの良さを両立しています。ファミリー層を中心に人気が高く、賃貸需要も堅調です。
二子玉川の土地価格相場と推移（2024年最新データ）
(1) 2024年公示地価：平均83.87万円/㎡（277.26万円/坪）、変動率+4.17%
土地代データによると、2024年の公示地価は平均83.87万円/㎡（坪単価277.26万円）で、前年比+4.17%の上昇を記録しています。公示地価は国土交通省が毎年3月に公表する、1月1日時点の標準地の土地価格です。
(2) 2024年基準地価：平均142.47万円/㎡（470.96万円/坪）、変動率+6.53%
2024年の基準地価は平均142.47万円/㎡（坪単価470.96万円）で、前年比+6.53%の大幅上昇です。基準地価は都道府県が毎年9月に公表する、7月1日時点の基準地の土地価格で、公示地価を補完する役割があります。
公示地価と基準地価で大きな差があるのは、調査地点（標準地・基準地）の立地条件や用途地域が異なるためです。
(3) SUUMO平均坪単価：321.5万円/坪
SUUMOによると、市場における実際の土地価格相場は平均坪単価321.5万円です。これは実際に市場で取引されている物件の平均価格であり、公示地価・基準地価とは異なる視点のデータです。
(4) 過去10年間の推移（2014年〜2024年）と今後の見通し
最新公示によると、過去10年間で二子玉川駅周辺の土地価格は+63.2%上昇しています。この上昇率は周辺エリア平均+20.7%を大きく上回っており、二子玉川ライズの再開発が地価を牽引していることがわかります。
ダイヤモンド不動産研究所では、今後10年間の価格推移予想も提供されていますが、市況や再開発の進捗により変動するため、長期的な投資価値については不動産鑑定士への相談を推奨します。
(5) 二子玉川駅周辺の路線価推移（2011年〜2024年）
東急リバブルによると、路線価（国税庁が毎年7月に公表する、道路に面する土地の1㎡あたりの評価額）は2011年から継続的に上昇しています。路線価は相続税・贈与税の算定基準として使用されるため、相続対策を検討している方は確認しておきましょう。
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二子玉川の交通アクセス・商業施設の利便性
(1) 東急田園都市線・東急大井町線の2路線が利用可能
二子玉川駅は、東急田園都市線と東急大井町線の2路線が利用可能です。どちらの路線も都心へのアクセスに優れており、通勤・通学に便利です。
(2) 渋谷まで約10分という好立地
東急田園都市線を利用すれば、渋谷まで約10分でアクセスできます。この利便性の高さが、二子玉川の人気を支えています。
(3) 二子玉川ライズ・玉川高島屋S・C等の大型商業施設
二子玉川駅周辺には、二子玉川ライズ、玉川高島屋ショッピングセンター等の大型商業施設が充実しています。日常の買い物から休日のレジャーまで、利便性が高いエリアです。
(4) 教育施設・医療施設の充実度
二子玉川周辺には、幼稚園・保育園、小学校・中学校、高校、大学等の教育施設が充実しています。また、総合病院・クリニック等の医療施設も多く、子育て世代にとって安心できる環境です。
二子玉川で土地を購入する際の注意点とチェックリスト
(1) 用途地域・建ぺい率・容積率の確認（第一種低層住居専用地域等）
二子玉川エリアは、第一種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域等、複数の用途地域が混在しています。用途地域により建ぺい率・容積率が異なるため、建築プランとの整合性を事前に確認することが必須です。詳細は世田谷区役所や宅建士にご相談ください。
(2) 地盤調査の重要性（地盤改良工事の費用見積もり）
GifuNaviによると、地盤調査は土地購入時に必須のステップです。地盤の強度・形状・水はけの状況を把握し、必要に応じて地盤改良工事の費用を見積もります。地盤改良工事が必要な場合、数百万円の追加費用が発生する可能性があるため、事前に確認してください。
(3) 多摩川沿いの水害リスク（ハザードマップで浸水想定区域を確認）
多摩川沿いの低地部分では水害リスクがあります。国土交通省や世田谷区のハザードマップで浸水想定区域を必ず確認してください。水害リスクが高いエリアでは、建物の基礎を高くする、耐水性の高い建材を使用する等の対策が必要です。
(4) 接道義務の確認（幅員4m以上の道路に2m以上接道）
建築基準法で定められた接道義務（建築物の敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない）を満たしているか確認してください。接道義務を満たしていない土地は、建物を建てられない場合があります。
(5) 境界線の確認で隣地トラブルを防止
土地の境界線が明確になっているか、境界標（杭）が設置されているかを確認してください。境界が不明確な場合、隣地とのトラブルに発展する可能性があります。必要に応じて、土地家屋調査士による測量・境界確定を行いましょう。
(6) インフラ整備状況（上下水道・ガス・電気等）の確認
インフラ（上下水道・ガス・電気等）の整備状況を確認してください。インフラが未整備の場合、引き込み工事に数十万円〜数百万円の費用がかかる可能性があります。
まとめ：二子玉川で土地購入する際の次のアクション
二子玉川の土地価格は2024年時点で坪単価277万円〜471万円で、過去10年間で+63.2%上昇しています。二子玉川ライズの再開発により地価は継続的に上昇しており、世田谷区の高級住宅地として資産価値の維持・向上が期待できます。
東急田園都市線・東急大井町線の2路線利用可能で、渋谷まで約10分という好立地、二子玉川ライズ・玉川高島屋等の大型商業施設、教育・医療施設の充実度が魅力です。
一方で、多摩川沿いの水害リスク、用途地域による建築制限、地盤調査の必要性など、購入時の注意点も多くあります。用途地域・建ぺい率・容積率の確認、地盤調査、ハザードマップでの浸水想定区域確認、接道義務・境界線の確認、インフラ整備状況の確認を徹底し、宅建士・不動産鑑定士・土地家屋調査士等の専門家に相談しながら、慎重に土地選びを進めてください。