江戸川区のマンション購入を検討すべき理由
東京都江戸川区でマンション購入を検討する際、「価格相場はどのくらいか」「住みやすさや治安はどうか」と気になる方は少なくありません。
この記事では、江戸川区のエリア別の特徴、価格相場、交通アクセス、子育て環境、治安状況を解説します。不動産取引データや江戸川区の公式情報を元に、マンション選びのポイントを明らかにします。
マンション購入が初めての方でも、江戸川区の魅力と注意点を正確に把握し、自身のライフスタイルに合ったエリアを選べるようになります。
この記事のポイント
- 江戸川区のマンション価格は70㎡で平均4,290万円〜4,446万円、坪単価202万円（2024年）
- 過去10年で約28%価格が上昇しており、23区内では比較的手頃な価格帯
- 5路線が通り都心へのアクセスが良好で、待機児童数0名、子育て支援が充実
- 犯罪発生率0.62%で23区平均以下、19年連続で犯罪件数が減少
- おすすめエリアは平井・葛西・西葛西・船堀、小岩は交通利便性が高いが治安にやや注意
江戸川区の基本情報と魅力
江戸川区は東京23区の東側に位置し、人口約69万人を擁する区です。水と緑が豊かな自然環境が特徴です。
(1) 人口約69万人、東京の東側に位置
江戸川区は東京都の東側、荒川と江戸川に挟まれた位置にあり、東京湾に面しています。人口は約69万人で、23区内でも人口が多い区の一つです。
(2) 水と緑が豊かな自然環境
荒川・江戸川といった大きな河川に囲まれ、水辺の自然環境を楽しめます。また、区内には多くの公園があり、緑豊かな環境が整っています。
(3) 区民一人当たりの公園面積が23区で1位
区民一人当たりの公園面積が23区で1位です。子育て世帯にとって、公園で子どもを遊ばせる環境が充実していることは大きなメリットです。
エリア別の特徴と価格相場
江戸川区の主要エリアごとに特徴と価格相場を解説します。
(1) 小岩エリア（JR総武線、ファミリー向け）
JR総武線の小岩駅周辺は、商業施設が充実しており、ファミリー向け物件が多いエリアです。
特徴:
- JR総武線で新宿・東京方面へのアクセスが良好
- 駅周辺に商店街・スーパーが充実
- 賃貸物件が多く集中
注意点:
- 西小岩・南小岩は区内で治安がやや悪いエリアとされており、購入前に現地確認を推奨
(2) 葛西・西葛西エリア（東京メトロ東西線、DINKS〜ファミリー向け）
東京メトロ東西線の葛西駅・西葛西駅周辺は、都心へのアクセスが良好で、DINKS（子どものいない共働き夫婦）からファミリー層まで幅広く人気のエリアです。
特徴:
- 東西線で大手町・日本橋方面へ直通
- 駅周辺に商業施設が充実
- 葛西臨海公園が近く、自然環境も良好
(3) 平井エリア（JR総武線、2024年新築物件竣工）
平井駅周辺は、2024年11月に「プラウドタワー平井」が竣工するなど、新築マンションの供給が続いているエリアです。
特徴:
- JR総武線で都心アクセス良好
- 治安が比較的良い（区内で犯罪が少ないエリア）
- 2024年に新築タワーマンションが竣工
(4) 船堀・瑞江エリア（都営新宿線、落ち着いた住宅地）
都営新宿線の船堀駅・瑞江駅周辺は、落ち着いた住宅地で、ファミリー層に人気のエリアです。
特徴:
- 都営新宿線で新宿方面へ直通
- 閑静な住宅地で治安が良い
- 区役所や文化施設が近い（船堀）
(5) 価格相場（70㎡で約4,290万円〜4,446万円、坪単価202万円）
江戸川区のマンション価格相場は、70㎡で平均4,290万円〜4,446万円です。坪単価は202万円（2024年）で、23区内では比較的手頃な価格帯です。
| データソース | 70㎡あたりの価格 |
|---|---|
| ノムコム | 4,446万円 |
| SUUMO | 4,290万円 |
価格推移:
- 過去10年で約28%上昇（坪単価157万円→202万円）
- 3年で14.8%、6年で29.5%、9年で44.8%価格上昇
(6) 間取り別価格（2LDK 15〜50百万円、3LDK 25〜85百万円）
新築マンションの価格帯は以下の通りです。
| 間取り | 価格帯 |
|---|---|
| 2LDK | 15〜50百万円 |
| 3LDK〜4LDK | 25〜85百万円 |
3LDKが最人気:
- 過去5年間の成約件数の64%が3LDK
- 中央価格は3,990万円
交通アクセスと生活利便性
江戸川区は5つの鉄道路線が通り、都心へのアクセスが良好です。
(1) 5路線が通る交通利便性
以下の5路線が通っています。
| 路線 | 主要駅 | 特徴 |
|---|---|---|
| 東京メトロ東西線 | 葛西・西葛西 | 大手町・日本橋へ直通 |
| 都営新宿線 | 船堀・一之江・瑞江 | 新宿方面へ直通 |
| JR総武線 | 平井・小岩 | 新宿・東京方面へアクセス |
| 京成本線 | 江戸川・京成小岩 | 日暮里・上野方面へアクセス |
| JR京葉線 | 葛西臨海公園 | 東京・舞浜方面へアクセス |
(2) 都心へのアクセス時間
主要駅から都心主要エリアへのアクセス時間は以下の通りです。
- 葛西駅→大手町駅：約15分（東西線）
- 船堀駅→新宿駅：約25分（都営新宿線）
- 小岩駅→東京駅：約20分（総武線快速）
(3) 家賃相場（ワンルーム〜1DKで平均7.63万円）
江戸川区の賃貸物件の家賃相場は以下の通りです。
| 間取り | 家賃相場 |
|---|---|
| ワンルーム〜1DK | 平均7.63万円 |
| 3LDKファミリー向け | 平均11万円 |
23区内では比較的安価な家賃で、単身者からファミリー層まで幅広く住みやすいエリアです。
子育て環境・治安・住環境
江戸川区は子育て支援が充実しており、治安も良好です。
(1) 子育て支援の充実（待機児童数0名、乳児養育手当月13,000円）
江戸川区は子育て支援制度が充実しています。
主な子育て支援制度:
- 待機児童数0名（令和5年4月1日時点）
- 乳児養育手当：0歳児のいる家庭に月13,000円を支給（江戸川区独自制度）
- 私立幼稚園補助
- 給食費補助
子育て世帯にとって、待機児童がゼロであることは大きな安心材料です。
(2) 治安状況（犯罪発生率0.62%、19年連続犯罪減少）
江戸川区の犯罪発生率は0.62%で、23区平均の0.67%を下回ります。19年連続で犯罪件数が減少しており、治安は改善傾向にあります。
10年以上前は20,000件近かった犯罪が、現在は大幅に減少しています。
(3) エリア別の治安（西小岩・南小岩は注意、平井は比較的安心）
エリアにより治安状況が異なります。
治安が良いエリア:
- 平井：区内で犯罪が少ないエリア
- 船堀・瑞江：落ち着いた住宅地で治安良好
治安にやや注意が必要なエリア:
- 西小岩・南小岩：青少年による窃盗犯罪・粗暴犯罪が目立つ（ただし減少傾向）
購入前には、昼夜の雰囲気を確認するため現地を訪問することを推奨します。
(4) 自転車盗対策の必要性
江戸川区で最も多い犯罪は自転車盗です。令和5年には総犯罪認知件数の約41%（1,771件）を占めています。
対策:
- 施錠の徹底（2重ロック推奨）
- 屋内駐輪場のある物件を選ぶ
- 防犯登録を忘れずに行う
(5) 災害リスク（津波・高潮のハザードマップ確認）
江戸川区は東京湾に面しているため、津波や高潮のリスクがある地域もあります。
マンション購入前には、江戸川区公式サイトのハザードマップで災害リスクを確認することを推奨します。
まとめ：江戸川区のマンション選びのポイント
江戸川区のマンション価格は、70㎡で平均4,290万円〜4,446万円、坪単価202万円（2024年）です。過去10年で約28%価格が上昇しており、23区内では比較的手頃な価格帯で資産価値の上昇が期待できるエリアです。
5路線が通り都心へのアクセスが良好で、待機児童数0名、乳児養育手当月13,000円など子育て支援が充実しています。犯罪発生率0.62%で23区平均以下、19年連続で犯罪件数が減少しており、治安も良好です。
おすすめエリアは平井・葛西・西葛西・船堀で、小岩は交通利便性が高いものの治安にやや注意が必要です。自転車盗が最多犯罪のため、施錠の徹底や屋内駐輪場のある物件を選ぶことが重要です。
購入前には、複数の不動産会社で査定を受け、現地を訪問して昼夜の雰囲気を確認し、ハザードマップで災害リスクを確認しましょう。信頼できる不動産会社に相談しながら、自身のライフスタイルと予算に合った判断を行うことが大切です。