中古戸建て市場の活況｜2024年は成約件数が3年ぶりに増加
2024年、首都圏の中古戸建て市場は活況を呈しています。東日本不動産流通機構（レインズ）によると、成約棟数は14,182棟（前年比10.2%増）と、過去10年で2番目に高い水準を記録しました。平均成約価格は3,948万円（前年比2.6%増）で、2015年以降の緩やかな上昇トレンドが継続しています。
新築住宅の供給不足や価格高騰を背景に、中古戸建ての割安感がさらに高まっており、購入者の約90%が「満足」または「やや満足」と回答するなど、市場は堅調に推移しています。
この記事では、アットホームを活用した中古戸建て探しのコツ、効率的な検索方法、価格相場の見極め方、購入時の必須チェックポイントを、公的機関の統計データや専門家の知見を元に解説します。初めて中古戸建てを購入する方でも、必要な知識を網羅的に理解できる内容です。
この記事のポイント
- 2024年首都圏の中古戸建て成約棟数は14,182棟（前年比10.2%増）と活況
- アットホームは通勤時間・築年数・間取り等の詳細条件で検索可能
- 築年数は2000年6月以降（改正建築基準法施行後）の物件を推奨
- ホームインスペクション（住宅診断）で雨漏り・シロアリ被害等を専門家が発見
- 初期費用は物件価格の6～10%が目安、メンテナンスは12～13年ごとに必要
アットホームの特徴と効率的な検索方法｜通勤時間・築年数・間取り条件の設定
アットホームの検索機能｜通勤時間・築年数・床面積・間取り等の詳細条件
アットホームは、全国の中古戸建て情報を掲載する不動産情報サイトです。検索機能が充実しており、以下の詳細条件で物件を絞り込めます。
| 検索条件 | 内容 |
|---|---|
| 通勤時間 | 最寄り駅から指定駅までの所要時間 |
| 築年数 | 築5年以内、築10年以内等の年数指定 |
| 床面積 | 50㎡以上、100㎡以上等の面積指定 |
| 間取り | 3LDK、4LDK等の部屋数指定 |
| 価格帯 | 予算に応じた上限・下限設定 |
これらの条件を組み合わせることで、自分の希望に合った物件を効率的に絞り込むことができます。
利用者の口コミと評判｜シンプルなデザインと検索条件の充実
みん評に掲載されているアットホームの口コミでは、「シンプルなデザインで検索条件が充実している」と評価されています。一方で、「物件情報の正確性を独自に確認する必要がある」という指摘もあり、後述する内見時のチェックポイントを押さえることが重要です。
効率的な検索のコツ｜新着通知の活用と条件の優先順位
中古戸建て探しを効率化するには、以下のコツを押さえましょう。
- 新着通知の活用: 希望条件を登録し、新着物件をメールで受け取る
- 条件の優先順位を明確化: 「通勤時間30分以内」「築20年以内」等、譲れない条件を先に設定
- 週1回の定期確認: 新着物件は早期に問い合わせが集中するため、定期的にチェック
おとり物件の見分け方｜物件情報の正確性を独自に確認する重要性
おとり物件（実際には販売されていない物件）を避けるため、以下の点に注意してください。
- 極端に安い物件（相場より20%以上安い場合は要注意）
- 長期間掲載されている物件（3ヶ月以上）
- 問い合わせ時に「その物件は成約済み」と言われ、他物件を勧められる場合
正確な物件情報を得るため、問い合わせ時に「現地内見が可能か」を確認することを推奨します。
中古戸建て選びのポイント｜築年数・耐震基準・価格相場の見極め方
築年数の目安｜2000年6月以降（改正建築基準法施行後）を推奨
SUUMOによると、築年数は**2000年6月以降（改正建築基準法施行後）**の物件を推奨します。この時期以降の建物は、地盤調査の義務化や耐震基準の強化が行われており、安全性が高いためです。
旧耐震基準のリスク｜1981年5月以前の物件は耐震性が劣る可能性
1981年5月以前に建築確認を受けた物件は旧耐震基準で建てられており、大地震時の耐震性が劣る可能性があります。購入を検討する場合は、耐震診断を実施し、必要に応じて耐震補強工事を行うことを推奨します。
| 建築時期 | 耐震基準 | リスク |
|---|---|---|
| 1981年5月以前 | 旧耐震基準 | 大地震時の倒壊リスクが高い |
| 1981年6月～2000年5月 | 新耐震基準 | 旧耐震より安全だが、地盤調査義務なし |
| 2000年6月以降 | 改正建築基準法 | 地盤調査義務化、最も安全 |
エリア別の価格相場｜東京都5,584万円、神奈川県4,102万円（2024年平均）
東日本不動産流通機構の2024年データによると、首都圏の中古戸建て平均成約価格は以下の通りです。
| エリア | 平均成約価格 | 前年比 |
|---|---|---|
| 東京都 | 5,584万円 | +4.6% |
| 神奈川県 | 4,102万円 | 横ばい |
| 首都圏全体 | 3,948万円 | +2.6% |
エリアによって価格が大きく異なるため、予算に応じてエリアを選定することが重要です。
購入者の重視ポイント｜築年数、内部の傷・痛み、設備の不具合（500人調査）
LIFULL HOME'Sが実施した500人の購入者調査によると、半数以上が以下の点を重視しています。
- 築年数（古すぎないか）
- 内部の傷・痛み（壁・床・天井の状態）
- 設備の不具合・古さ（キッチン・浴室・トイレ等）
戸建て特有の懸念として、前の入居者の売却理由（41.9%が重視）、近隣にどんな人が住んでいるか（41.3%が重視）も確認すべきポイントです。
購入時の必須チェックポイント｜ホームインスペクション・構造・設備の確認
ホームインスペクション（住宅診断）の重要性｜雨漏り・床下劣化・シロアリ被害の発見
さくら事務所によると、ホームインスペクション（住宅診断）を実施することで、専門家が雨漏り、床下劣化、シロアリ被害等を発見できます。中古住宅は新築と違い瑕疵保証が義務でないため、購入前の専門家による診断は必須です。
構造的欠陥の確認｜耐震性・シロアリ・雨漏り・壁内結露・地盤の歪み
株式会社住宅市場によると、築10年以上の物件では以下の構造的欠陥を必ず確認してください。
- 耐震性: 旧耐震基準の場合は耐震診断を実施
- シロアリ被害: 床下や柱に被害がないか確認
- 雨漏り: 天井や壁に染み・変色がないか確認
- 壁内結露: 結露によるカビ・腐食がないか確認
- 地盤の歪み: 床の傾き、ドアの開閉不良等をチェック
外装・屋根の状態確認｜外壁のひび割れ・劣化、雨漏りの痕跡
内見時には、以下の外装・屋根の状態も必ず確認しましょう。
| チェック箇所 | 確認内容 |
|---|---|
| 外壁 | ひび割れ・劣化・塗装の剥がれ |
| 屋根 | 瓦のズレ・破損・雨漏りの痕跡 |
| 基礎 | ひび割れ・沈下の有無 |
| 排水 | 雨どい・排水溝の詰まり |
これらの箇所に問題がある場合、修繕費用が数十万～数百万円かかる可能性があるため、購入前に見積もりを取ることを推奨します。
戸建て特有の懸念｜前の入居者の売却理由（41.9%が重視）、近隣住民（41.3%）
LIFULL HOME'Sの調査によると、戸建て購入者の41.9%が「前の入居者が売却する理由」を重視しています。売却理由が「転勤」「住み替え」等の前向きな理由であれば問題ありませんが、「近隣トラブル」「設備の不具合」等の場合は注意が必要です。
また、41.3%が「近隣にどんな人が住んでいるか」を重視しており、内見時に周辺環境を確認することも重要です。
瑕疵保険の加入可否｜新築と違い義務でないため必ず確認
イエウールによると、中古住宅は新築と違い瑕疵保険の加入が義務ではありません。購入後に重大な欠陥が発見された場合の補償がないため、瑕疵保険の加入可否を購入前に必ず確認してください。
よくある失敗事例｜ローン返済困難・リフォーム費用の見落とし・配管劣化・近隣トラブル
イエウールによると、中古戸建て購入でよくある失敗事例は以下の通りです。
- 住宅ローン返済困難: 返済計画を甘く見積もり、生活費を圧迫
- リフォーム費用の見落とし: 購入後に大規模修繕が必要と判明
- リフォーム制限の発覚: 購入後に建築基準法等の制限で希望のリフォームができない
- 配管劣化で即修理必要: 購入直後に給排水管の修理が必要になる
- 近隣・周辺環境のトラブル: 騒音・ゴミ出し等のトラブル
これらの失敗を避けるため、ホームインスペクションの実施、リフォーム業者への事前相談、近隣住民への聞き込み等を推奨します。
初期費用とメンテナンス費用の目安｜物件価格の6～10%と長期的な費用計画
初期費用の目安｜物件価格の6～10%（新築は3～6%）、不動産仲介手数料が主要因
さくら事務所によると、中古戸建ての初期費用は**物件価格の6～10%**が目安です（新築は3～6%）。不動産仲介手数料が主な要因で、物件価格の3%+6万円+消費税がかかります。
主な初期費用の内訳｜仲介手数料・登記費用・不動産取得税・火災保険等
初期費用の主な内訳は以下の通りです（物件価格4,000万円の場合）。
| 項目 | 金額目安 |
|---|---|
| 不動産仲介手数料 | 約138万円（物件価格の3%+6万円+消費税） |
| 登記費用（所有権移転・抵当権設定） | 20～30万円 |
| 不動産取得税 | 20～40万円（固定資産税評価額の3%、軽減措置あり） |
| 火災保険（10年一括払い） | 20～30万円 |
| 住宅ローン事務手数料 | 3～5万円 |
| 印紙税 | 1～2万円 |
| 合計 | 約240～380万円 |
（金額は2025年時点の目安。詳細は専門家にご確認ください）
リフォーム費用の見積もり｜事前に専門家へ確認し、予算に組み込む
中古戸建ては、購入後にリフォームが必要になるケースが多いため、事前に専門家（建築士・リフォーム業者）へ見積もりを依頼し、予算に組み込むことを推奨します。
長期的なメンテナンス計画｜外装・屋根のメンテナンスは12～13年ごとに必要
さくら事務所によると、外装・屋根のメンテナンスは12～13年ごとに必要です。1回あたり100～200万円かかる可能性があるため、長期的な費用計画を立てることが重要です。
まとめ｜購入前の最終確認と専門家への相談
中古戸建て購入では、築年数・耐震基準・瑕疵保険の3点を最優先で確認してください。2000年6月以降の物件を推奨し、1981年5月以前の旧耐震基準物件は耐震診断を必須とします。
ホームインスペクション（住宅診断）は、専門家による客観的な診断として必須です。雨漏り・シロアリ被害・構造的欠陥を早期に発見することで、購入後の高額な修繕費用を回避できます。
LIFULL HOME'Sの調査によると、中古戸建て購入者の約90%が「満足」または「やや満足」と回答しており、市場は堅調に推移しています。アットホームの検索機能を活用し、専門家（建築士・宅建士）への相談を行いながら、納得のいく物件を見つけてください。