青梅市の不動産ガイド｜マンション・戸建て・土地・家賃の相場まとめ

青梅市の不動産市場の全体像

青梅市は東京都の西部に位置し、多摩川の上流域に沿って広がる自然豊かな街です。JR青梅線で立川まで約25分、立川から中央線で新宿方面へアクセスできます。御岳山や吉野梅郷など自然の名所を擁し、東京都内にいながら山と川に囲まれた暮らしが実現するエリアです。

不動産価格は東京都内で最も手頃な水準にあり、中古マンションは平均1,351万円、中古戸建ては平均2,389万円です。23区はもちろん、多摩地域の立川市や八王子市と比べても大幅に安い価格帯で、「東京都内でマイホームを」という夢を最も現実的な予算で叶えられるエリアです。

市の東部（河辺・小作エリア）と西部（青梅・御嶽エリア）で街の性格が大きく異なり、価格帯にも幅があるのが青梅市の特徴です。

中古マンション相場

青梅市の中古マンションは平均価格約1,351万円、平米単価は約20万円/㎡です。掲載物件数は約141件で、価格トレンドは横ばいの安定した市場です。

河辺駅周辺が最もマンション供給が多く、市内では最高値圏ですが、それでも東京都内としては破格の安さです。築30年以上の物件が大半を占めるため、リノベーション前提での購入が現実的です。1,000万円台の物件にリノベ費用を加えても2,000万円以下で住まいが手に入る可能性があります。

新築マンションの供給もあり、サンクレイドル小作やデュオヒルズ青梅ザ・ファーストなどが2,798万〜5,990万円の価格帯で供給されています。3,000万円以下から新築が買えるのは東京都内では貴重です。

中古戸建て相場

中古戸建ての平均価格は約2,389万円で、価格帯は650万〜6,500万円と幅広い市場です。掲載物件数は約102件と選択肢が豊富です。

平均土地面積は約140㎡（約42坪）、建物面積は約100㎡（約30坪）と、23区内では得られないゆとりある広さが魅力です。庭付き・駐車場付きの戸建てが2,000万円台から手に入ります。

河辺・東青梅エリアは通勤利便性が高く、市の平均よりやや高めの価格帯です。西部の山間エリアは1,000万円以下の物件も見つかりますが、車が必須の生活になります。

土地相場

青梅市の公示地価は平均で約36万円/坪で、前年比1.2%の緩やかな上昇です。河辺町の坪約75万円から、山間部の沢井の坪約14万円まで約5倍の開きがあります。

住宅地として人気のある河辺・東青梅エリアは坪50〜75万円で、50坪の土地でも2,500万〜3,750万円。建築費を加えても総額5,000万〜6,000万円で注文住宅が実現します。

さらに手頃な長淵・藤橋・今井エリアは坪20〜25万円で、100坪超の広い敷地も視野に入ります。庭付き・菜園付きのゆとりある暮らしが可能です。

家賃相場

青梅市の家賃は東京都内で最安クラスです。

• 1R・1K：約5万円
• 1LDK・2DK：約7万円
• 2LDK・3DK：約8万円
• 3LDK以上：約9.6万円

1R・1Kが5万円は23区の半額以下で、3LDK以上でも約9.6万円と都心の1Kの家賃程度です。河辺駅・小作駅周辺であれば生活利便性を確保しつつこの家賃で暮らせます。

通勤時間は新宿まで約60〜70分と長めですが、テレワーク中心の方や立川市周辺に勤務先がある方には最適です。

不動産売却事情

青梅市の年間不動産取引件数は約423件で、一定の市場規模があります。成約価格はマンション約1,235万円、戸建て約2,303万円です。

売却時の仲介手数料は売買価格400万円超の場合「売買価格×3%＋6万円＋消費税」が上限。譲渡所得税は所有期間5年超の長期譲渡で20.315%、5年以下の短期譲渡で39.63%。マイホーム売却時は3,000万円特別控除が利用でき、青梅市の価格帯であれば多くのケースで税負担がゼロになる可能性があります。

河辺・小作エリアは通勤需要があり流動性が高い一方、西部の山間エリアは買い手が限られるため、売却まで長期化する傾向があります。

青梅市のエリア別ポイント

河辺エリアは市内で最も生活利便性が高いエリアです。駅前にイオンスタイル河辺や温泉施設があり、立川まで約20分のアクセス。不動産価格は市内最高値圏ですが、東京都内としては十分に手頃です。

小作エリアは立川方面へのアクセスが最も良く、市内で最も「都会寄り」の立地です。新築マンションの供給もあり、通勤利便性と価格のバランスに優れています。

東青梅・青梅駅エリアは市の中心部で、市役所など行政機能が集まります。青梅駅周辺は昭和レトロの街並みで知られ、独特の雰囲気を持つ住宅地です。

**西部エリア（日向和田・御嶽・沢井）**は多摩川の渓谷や御岳山に近い自然豊かなエリアです。価格は市内最安水準ですが、車が必須の生活になります。アウトドア好きやリモートワーク中心の方に向いています。

新町・今井エリアは圏央道の青梅インターに近く、車中心の生活に向いたエリアです。区画整理された新興住宅地もあり、比較的新しい物件が見つかりやすい地域です。