つくば市の不動産売却ガイド｜売り手市場の今、高く売るコツ

つくば市の売却市場は「売り手有利」

つくば市の不動産市場は現在、売り手市場です。マンションの成約価格は平均約4,361万円、戸建ては平均約4,121万円と、茨城県内ではトップクラスの水準にあります。

この強い相場を支えているのが、つくばエクスプレス（TX）沿線の根強い住宅需要です。研究機関や大学に勤務する高所得層、TX沿線で都心通勤する会社員、子育て環境を求めるファミリー層と、買い手の裾野が広いことがつくば市の特徴です。

売り手市場とはいえ、適切な売り出し価格の設定や売却戦略を間違えると、想定より安く手放すことになりかねません。つくば市の市場特性を理解したうえで、計画的に進めましょう。

売却の流れ — 査定から引渡しまで

不動産売却は以下の5つのステップで進みます。

ステップ1：査定

まず自分の不動産がいくらで売れるかの目安を知ります。一括査定サービスを使えば複数社の査定額を比較でき、相場感をつかめます。査定額は「この価格なら3ヶ月で売れるだろう」という見込み価格であり、実際の成約価格とは異なる点に注意してください。

つくば市はエリアによって価格差が大きいため、TX沿線か旧市街地か、駅からの距離、築年数によって査定額が大きく変わります。

ステップ2：媒介契約

売却を依頼する不動産会社を選び、媒介契約を結びます。契約形態は3種類あります。

• 専属専任媒介 — 1社のみに依頼。自分で買主を見つけても仲介会社を通す必要あり
• 専任媒介 — 1社のみに依頼。自分で買主を見つけた場合は直接取引も可
• 一般媒介 — 複数社に依頼可能。競争原理が働く反面、各社の販売活動が手薄になることも

つくば市のように需要が安定したエリアでは、専任媒介で1社にしっかり販売活動を任せるのが一般的です。

ステップ3：販売活動

不動産会社がポータルサイトへの掲載、チラシ配布、内見対応などの販売活動を行います。売り出し価格の設定がここでの最重要判断。高すぎれば売れ残り、安すぎれば損をします。査定額をベースに、売却の急ぎ度に応じて調整しましょう。

ステップ4：売買契約

買主が見つかったら条件交渉のうえ売買契約を締結。手付金（通常は売買価格の5〜10%）を受け取ります。

ステップ5：決済・引渡し

残金の受領と同時に所有権を移転し、物件を引き渡します。住宅ローンが残っている場合は、売却代金で一括返済する手続きを同時に行います。

売却にかかる費用を把握する

不動産売却では、売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。主な費用は以下のとおりです。

仲介手数料

売買価格400万円超の場合、上限は「売買価格×3%＋6万円＋消費税」です。たとえば4,000万円で売却した場合、仲介手数料は最大で138.6万円（税込）になります。

譲渡所得税

売却で利益（譲渡所得）が出た場合に課税されます。税率は所有期間によって異なります。

• 長期譲渡所得（所有期間5年超） — 20.315%
• 短期譲渡所得（所有期間5年以下） — 39.63%

マイホームの売却であれば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる「3,000万円特別控除」が適用できる場合があります。多くの方はこの控除により課税されないか、大幅に軽減されます。

その他の費用

• 印紙税 — 売買契約書に貼付。売買価格によって1万〜6万円程度
• 抵当権抹消費用 — 住宅ローンが残っている場合、1万〜3万円程度
• 引っ越し費用 — 居住中の場合に必要

つくば市で高く売るためのポイント

TX沿線の物件は強気の価格設定を

つくば駅、研究学園駅、みどりの駅など、TX沿線の物件は需要が底堅く、相場通りかやや強気の価格設定でも成約しやすい傾向があります。特に駅徒歩圏内のマンションは引き合いが多いため、安売りする必要はありません。

旧市街地は実力ある地元業者を選ぶ

TX沿線から離れた旧市街地や北部エリアは、大手ポータルサイトだけでは買い手にリーチしにくいこともあります。つくば市に詳しい地元の不動産会社に依頼することで、地域の需要を的確につかんだ販売戦略を立ててもらえます。

売り時を見極める

つくば市は売り手市場が続いていますが、不動産市場は景気や金利に左右されます。住宅ローン金利の動向、TX沿線の開発計画、研究機関の動向などがつくば市の不動産価格に影響を与えます。「売ろうかな」と思ったタイミングが売り時であることも多いため、まずは査定で現在の市場価値を確認してみることをおすすめします。

転勤シーズンを意識する

つくば市は研究機関の異動シーズン（3〜4月）に合わせて住宅需要が高まります。このタイミングに合わせて売り出すには、年末〜年明け頃から準備を始めるのが理想的です。