伊丹市の不動産ガイド【相場・売買・賃貸】

伊丹市の不動産市場の特徴

伊丹市は兵庫県南東部に位置する人口約20万人の住宅都市で、JR伊丹駅と阪急伊丹駅の2路線が利用できる。大阪駅までJRで約15分、梅田まで阪急で約20分、三宮へもJRで約25分と、大阪・神戸の両方面にアクセスしやすい好立地だ。

不動産市場の特徴は、コンパクトな市域に生活インフラが凝縮されている点。大阪国際空港（伊丹空港）が市内にあり、空港利用の利便性も加わる。阪神間では西宮市や芦屋市より手頃な価格帯で、2路線使える交通利便性の高さが評価されている。

マンションの相場

マンション市場は中古物件が中心で、平均価格は約1,815万円（坪単価約115万円）。市場は上昇トレンドにある。築20年以内は約3,251万円、築30年以上はさらに手頃な水準だ。

JR伊丹駅周辺にマンションが集中しており、イオンモール伊丹が徒歩圏にあるなど買い物の利便性が高い。阪急伊丹駅周辺は落ち着いた住環境で、ファミリー層に人気がある。両駅は約800mと近く、中間エリアなら2路線利用可能だ。

伊丹空港に近いエリアでは航空機騒音の確認が必要。阪神・淡路大震災を経験した地域のため、耐震基準の確認も重要だ。

中古戸建ての相場

中古戸建ての平均価格は約3,392万円。価格帯は349万〜9,680万円と幅広く、掲載物件約91件。市場トレンドは上昇傾向だ。

築年数別では、築20年以内が約3,971万円、築30年以上が約2,655万円。築古の物件はリフォーム前提で土地値に近い価格で購入でき、総額を抑えられる。

JR伊丹駅周辺は通勤利便性重視の層に、荒牧・鴻池エリアは緑豊かな環境を求めるファミリー層に人気がある。猪名川・武庫川に挟まれた地形のため、ハザードマップでの浸水リスク確認が必須だ。

土地の相場

公示地価は㎡あたり約209,270円（坪約69.2万円）で、前年比+3.3%の上昇。住宅地の坪単価は約64.5万円。最高値は中央1丁目の坪約185.5万円、最安値は桑津の坪約39万円だ。

エリア別の目安は以下のとおり。

• 中央1丁目（阪急伊丹駅至近）: 坪約185.5万円
• 西台3丁目（JR伊丹駅近く）: 坪約108.8万円
• 梅ノ木4丁目（両駅中間）: 坪約95.9万円
• 北河原5丁目（北部住宅地）: 坪約41.7万円
• 桑津（市南端・最安値）: 坪約39万円

駅近エリアなら土地25坪＋建物で4,500万〜5,700万円、北部エリアなら土地35坪＋建物で3,665万〜4,760万円が注文住宅の総額目安だ。

不動産売却のポイント

売却価格の目安はマンション約2,676万円、戸建て約3,123万円。現在は売り手市場の状態にある。

売却にかかる主な費用は以下のとおり。

• 仲介手数料: 売買価格×3%＋6万円＋消費税（マンション2,676万円で約94.9万円）
• 譲渡所得税: 長期（5年超）20.315%、短期（5年以下）39.63%
• 3,000万円特別控除: マイホーム売却で最大3,000万円を控除可能

売り手市場を活かし、相場の5〜10%上乗せ程度の価格設定からスタートするのが効果的。JR大阪駅まで約15分のアクセスと、コンパクトな市域の利便性をしっかりアピールしたい。

賃貸の家賃相場

間取り	家賃
1R・1K	5.8万円
1LDK・2DK	7.5万円

掲載件数2,465件と豊富な選択肢がある。JR伊丹駅・阪急伊丹駅周辺は平均6.1万円で、2路線の利便性を考えるとコストパフォーマンスに優れている。

大阪市内と比べて家賃が1〜2万円安く、年間12〜24万円の節約が可能。新伊丹・稲野エリア（阪急伊丹線沿線）は閑静な住環境でやや手頃な家賃が見つかる。

伊丹市で住みやすいエリア

JR伊丹駅周辺

大阪駅まで約15分の抜群のアクセス。イオンモール伊丹が駅前にあり、商業施設が充実。マンション・戸建てともに物件数が豊富で、通勤利便性を最重視する方に最適。

阪急伊丹駅周辺

阪急沿線らしい落ち着いた住宅街。市役所や図書館が近く行政サービスへのアクセスも良好。ファミリー層に人気が高い。梅田まで阪急で約20分。

両駅の中間エリア

JR伊丹駅と阪急伊丹駅は約800mの距離。両駅の中間エリアならJR・阪急の2路線が徒歩圏で使え、通勤先に応じた路線選択が可能。

荒牧・鴻池エリア

伊丹市北部の緑豊かな住宅地。荒牧バラ公園や昆陽池公園に近く、子育て環境が充実。駅からはやや離れるが、価格は手頃で広い敷地の物件が見つかりやすい。

昆陽・池尻エリア

イオンモール伊丹昆陽に近い南部エリア。昆陽池公園の緑豊かな環境が魅力。車を持つファミリー層に向いている。