港区の中古マンション相場ガイド【2026年最新】

港区の中古マンション相場はどのくらいか

港区の中古マンション相場は、㎡単価で209万円前後、坪単価では580〜620万円が目安となっている。23区内でも渋谷区・千代田区と並んでトップクラスの価格帯であり、70㎡換算で1億4,000万円台が中心価格帯だ。

直近の価格トレンドは横ばいで推移している。2020年代前半に大きく上昇した港区のマンション価格は、高止まりの状態にある。ただし掲載物件数は2,833件と豊富で、物件の選択肢は広い。買い手にとっては急かされずにじっくり比較できる市場環境といえる。

エリアによる価格差と特徴

港区は東西南北でエリアの性格が大きく異なり、価格帯にも明確な差がある。

赤坂・六本木・麻布エリア

港区のなかでも最も坪単価が高いエリア。六本木ヒルズレジデンスや赤坂タワーレジデンスなど大規模タワーマンションが集積し、外国人駐在員やハイエンド層の需要が厚い。坪単価は港区平均を大きく上回ることが多く、億超えの物件が標準的だ。

白金・高輪エリア

落ち着いた住宅街として根強い人気を持つ。白金台や高輪の閑静な立地はファミリー層にも支持されており、築浅のタワーマンションから低層のヴィンテージマンションまで幅広い物件がそろう。品川駅や白金高輪駅の利便性も資産価値を支える要因だ。

芝・三田・田町エリア

再開発が活発なエリアで、田町駅周辺や芝浦エリアには比較的新しいタワーマンションが多い。港区のなかでは手が届きやすい価格帯の物件も見つかる。品川や東京方面へのアクセスが良く、共働き世帯に人気がある。

台場・港南エリア

湾岸に位置し、大規模タワーマンションが立ち並ぶ。眺望の良さが魅力で、港区の他エリアと比べると坪単価はやや抑えめ。ただし湾岸エリア全体で見ると、中央区の勝どき・晴海、江東区の豊洲などと競合する。

周辺区との比較で見る港区の位置づけ

港区の中古マンション相場を周辺区と比べると、その高さが際立つ。

渋谷区は港区と同等かやや低い水準、品川区は港区より2〜3割ほど安くなるケースが多い。目黒区も品川区と近い水準だ。中央区は湾岸エリアでは港区より安いが、日本橋・銀座周辺では拮抗する。

予算を少し抑えたいなら、品川区の北品川〜大崎エリアや目黒区の目黒駅周辺が選択肢に入る。港区の坪単価580〜620万円に対して、これらのエリアでは400〜500万円台で同等の広さを確保できる可能性がある。

港区で中古マンションを買うなら狙い目の条件

港区は物件数が多い分、条件を絞り込む戦略が重要になる。

駅徒歩5分以内の中小規模マンションは、タワーマンションより修繕積立金の上昇リスクが低く、管理の安定性が見込める。特に白金・高輪エリアの低層マンションは希少性から値崩れしにくい。

築15〜25年のタワーマンションは、新築時からの値下がりが一巡している時期にあたり、相対的に割安感がある。大規模修繕の実施状況と修繕積立金の水準をしっかり確認することが前提だ。

芝・三田エリアの50〜60㎡台は、港区のなかでは比較的手が出しやすい価格帯。DINKS世帯や単身者にとって、港区アドレスで利便性の高い暮らしを実現できる選択肢だ。

掲載物件が2,833件と豊富なため、条件を厳しめに設定しても候補が見つかりやすい。焦らず比較検討する余裕がある市場だ。

港区の中古マンション市場の今後

港区のマンション相場は横ばい傾向にあり、当面は大きな値崩れは考えにくい。国際的なビジネス拠点としての地位、再開発の継続、富裕層・法人需要という下支え要因が揃っているためだ。

一方で、金利動向には注意が必要だ。港区は高額物件が多いため、金利上昇の影響を受けやすい。変動金利で借り入れる場合は、将来の返済額増加を織り込んだ資金計画が欠かせない。

物件の選択肢が豊富な今の市場は、条件に合う物件をじっくり探すには悪くないタイミングといえるだろう。