洲本市の不動産売却ガイド｜淡路島の売り手市場と売却戦略

洲本市の不動産売却市場

洲本市の不動産市場は売り手市場の傾向にあります。マンションの売却価格の目安は約1,045万円、戸建ては約700万円です。

洲本市は淡路島の中央部に位置する人口約4万人の都市で、淡路島の行政・商業の中心地です。明石海峡大橋を経由して神戸方面、大鳴門橋を経由して徳島方面へアクセスできる交通の結節点でもあります。

近年は淡路島全体で移住需要が高まっており、特にコロナ禍以降のリモートワーク普及で「都市部に近い自然豊かな暮らし」を求める層からの関心が増加しています。パソナグループの本社移転など企業進出の動きもあり、淡路島の不動産需要は上向きです。

不動産売却の流れ

1. 査定を依頼する

複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。洲本市は不動産会社の数が限られるため、淡路島全域を対象とする会社や、神戸・明石の会社にも依頼すると比較しやすくなります。

• 簡易査定（机上査定） — 物件情報をもとに概算価格を算出
• 訪問査定 — 担当者が物件を実際に確認し、精度の高い査定を出す

洲本市は取引事例が都市部ほど多くないため、査定額のばらつきが出やすい傾向があります。3社以上の比較がおすすめです。

2. 媒介契約を結ぶ

• 専属専任媒介 — 1社に限定。1週間に1回以上の報告義務
• 専任媒介 — 1社に限定。2週間に1回以上の報告義務
• 一般媒介 — 複数社に同時依頼可能

洲本市では淡路島に強い不動産会社への専任媒介がおすすめです。地域の事情に精通した会社が、移住希望者や島内の買い替え需要を的確に把握しています。

3. 販売活動

不動産ポータルサイトへの掲載に加え、移住系のメディアやポータルサイトへの掲載も有効です。淡路島は移住先として全国的に注目されているため、通常の不動産ポータルに加えて移住系の媒体でもリーチを広げましょう。

4. 売買契約・引渡し

買主が見つかったら条件交渉、売買契約、残代金決済・引渡しと進みます。

売却にかかる費用と税金

仲介手数料

売買価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限は「売買価格×3%＋6万円＋消費税」です。

譲渡所得税

売却益が出た場合、所得税・住民税がかかります。

• 長期譲渡所得（所有期間5年超） — 税率20.315%
• 短期譲渡所得（所有期間5年以下） — 税率39.63%

所有期間は売却した年の1月1日時点で判定します。

3,000万円特別控除

マイホーム売却の場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。洲本市の価格帯であれば、この控除で税負担がゼロになるケースがほとんどです。

その他の費用

• 登記費用（抵当権抹消）— 1〜2万円程度
• 印紙税 — 売買価格に応じて5,000円〜1万円
• ローン残債がある場合の一括返済手数料

エリア別の売却ポイント

洲本市街地

洲本市役所や商業施設が集まる市の中心部です。洲本バスセンターからは神戸・大阪方面への高速バスが運行しており、島外へのアクセス拠点です。

市街地の物件は生活利便性の高さをアピールできます。スーパーや病院が徒歩圏にあること、バスターミナルへのアクセスの良さを具体的に示しましょう。

洲本温泉エリア

洲本城跡の麓から海沿いに広がる温泉街で、観光ホテルが建ち並ぶエリアです。海に面した眺望の良い物件は、移住希望者やセカンドハウス需要からの関心が高い傾向にあります。

海のそばの暮らしへの憧れは強力な購入動機になります。眺望やロケーションを写真で魅力的にアピールしましょう。

由良・炬口方面

淡路島の東海岸に面するエリアで、紀淡海峡の眺望が楽しめる立地もあります。市街地からはやや離れますが、海に近い自然豊かな環境を求める移住者に向けた訴求が可能です。

五色町方面

旧五色町エリアは洲本市の西部に位置し、淡路島の西海岸に面しています。夕日の美しい海岸線が特徴で、田園風景と海のある暮らしが実現できるエリアです。

移住・セカンドハウス需要が見込めますが、市街地からの距離があるため、価格設定は控えめになる傾向です。

売り手市場を活かした売却戦略

移住需要を取り込む

淡路島は全国的に移住先として注目されています。都市部からの移住希望者に向けて、淡路島の暮らしの魅力（自然環境、食の豊かさ、温暖な気候）をアピールしましょう。パソナグループの進出で雇用環境も改善しています。

セカンドハウス需要への訴求

神戸・大阪から高速道路で約1時間というアクセスの良さは、セカンドハウスや別荘としての需要を生んでいます。週末利用や二拠点生活を想定した購入者に対して、アクセスの具体的な所要時間をアピールしましょう。

物件の状態を整える

移住希望者は「すぐに住める状態」を望む傾向があります。室内の清掃・整理整頓はもちろん、可能であれば水回りの簡易リフォームや庭の手入れも効果的です。

高速バスのアクセスを明記

洲本バスセンターから三宮まで約80分、大阪（なんば）まで約2時間の高速バスが運行しています。鉄道がない淡路島では、高速バスの利便性は購入検討者にとって重要な判断材料です。具体的な所要時間と本数を明記しましょう。